近年来，泰国凭借其得天独厚的自然风光和投资潜力，成为许多外国投资者心目中的“天堂”。然而，随之而来的土地所有权争议也让人们对这一“天堂”多了一丝警惕。近日，外国富商在苏梅岛遗产争议的案件，就像一块投向平静水面的石子，激起了关于外国人在泰国土地投资合规性的层层涟漪。
泰国土地所有权的“红线”
在泰国，外国人不得直接拥有土地是法律明文规定的“红线”，这一点或许很多投资者并不陌生。泰国《土地法典》和《外商经营法》（FBA）明确限制了外国人在泰国土地所有权上的行为，但凯瑟琳案揭露的代持股东操作，却让这一领域的“灰色地带”浮出了水面。
代持结构，表面上看是外国投资者规避泰国土地限制的“变通之道”。许多外国人通过组建“泰国多数控股”公司，以泰国公民的名义持有公司股份，从而实现对土地的间接控制。然而，这样的“操作”风险极高，一旦被发现，后果不仅是失去投资，还可能面临刑事指控、巨额罚款甚至监禁。
“代持结构”的代价：凯瑟琳案的警示
外国富商生前在苏梅岛经营的两家公司，正是通过代持结构购买土地，最终导致遗产成为法律纠纷的焦点。当她去世后，遗产按照遗嘱被留给管家，但调查却揭示了公司的代持股东操作。这不仅让她的管家无缘土地继承，还让整个公司陷入了法律漩涡。
泰国政府对代持结构的查处可谓“雷霆行动”：公司被解散，相关土地面临没收，所有涉案的泰国代持股东和外国控制者均被追究法律责任。这场风波不仅使凯瑟琳女士的遗产无法顺利交接，还让泰国政府在苏梅岛发起了更大规模的调查，许多类似的“代持操作”案件被陆续曝光。
非法购地的法律后果
依据《土地法典》第94条和第96条：非法拥有土地必须在规定期限内（180天至1年）处置，否则土地局将强制没收。
根据《刑法》第267条：提供虚假声明可被判3年监禁或罚款6000泰铢。
根据《土地法典》第111条：非法购地可判2年监禁或罚款2万泰铢。
代持结构的法律问题
公司解散；
没收土地及资产；
对相关个人提起刑事诉讼。
外国人通过代持结构操作公司，被视为“间接控制”土地，违反《外商经营法》和《土地法典》。
外国投资者为何喜欢“铤而走险”？
尽管泰国法律对外国人土地所有权的限制明确，但一些投资者仍抱着侥幸心理，通过代持结构绕过法律限制。
原因无外乎以下几点：
投资热潮带来的“土地饥渴”
苏梅岛、普吉岛等地的土地价格在过去几年迅速飙升，成为了炙手可热的投资品。无论是建造度假别墅，还是经营民宿、酒店，这些项目的回报率吸引了大量外国资金涌入。缺乏对法律的敬畏
一些投资者认为，代持结构是一种“行业惯例”，并低估了泰国政府的监管力度。然而事实证明，这样的侥幸心理往往会付出惨重代价。合规路径的高门槛
泰国虽允许外国人通过合法方式获得土地使用权，但往往条件苛刻。例如，必须投资至少4000万泰铢（约800万元人民币），且土地仅限于特定用途和区域。这对于普通投资者来说，成本过高且限制较多。
合法路径真的那么难走吗？
在泰国，外国人通常禁止拥有土地，除非《土地法典》第86条明确允许。以下情况下可能会被允许：
用于住宅用途：外国人最多可购买1600平方米（1莱）的土地。
用于农业或工业用途：最多可购买1.6万平方米（10莱）的土地。
尽管直接拥有土地受到限制，外国人可以通过以下方式获得土地的使用权：
投资4000万泰铢
外国人若在泰国投资至少4000万泰铢，可获得最多1莱（约1600平方米）的土地，但仅限用于住宅用途，且需位于特定的城市区域。合资格的投资包括购买政府债券、共同基金或泰国公司的股份。然而，这些土地必须专用于住宅用途，且须位于曼谷、芭堤雅或其他指定为住宅区的市区。需要注意的是，这项规定几乎没有实际操作性，目前仅有少数住宅用途的特例被批准。
租赁土地
外国人可以签订30年的土地租赁协议，并可选择续期，这是一种常见且安全的选择。地上权（Superficies）
外国人可以通过地上权拥有土地上的建筑物，协议期限最长30年，可续期或按合同延长。使用权（Usufruct）
使用权允许外国人使用土地，但不能对土地进行出售或转让。泰国配偶购地
若外国人与泰国公民结婚，土地可以登记在泰国配偶名下，但外国配偶需声明放弃对土地的所有权。
这些方式虽然不能实现“完全拥有”，但却能够在法律框架下保障投资者的权益。而通过代持结构“铤而走险”，最终可能付出的代价远远高于预期收益。
代持风险背后的深层反思
这起案件让我们反思，为什么一些投资者宁愿冒着违法风险也要通过代持结构购地？或许根本原因在于，他们对泰国的法律体系和执法力度缺乏足够的敬畏与理解。
对于外国投资者来说，这更是一记警钟。近年来，外国资本在泰国土地和房地产市场中的比重不断增加，但合规投资仍是保障财产安全的唯一途径。在异国他乡，法律风险不可忽视，任何试图“绕开法律”的行为，最终可能会“搬起石头砸自己的脚”。
写在最后：投资泰国，从敬畏法律开始
这个案件结局或许让人遗憾，但它带来的警示更值得深思。在泰国购地，法律红线不容触碰。对于希望在泰国投资的中国人来说，学习并理解泰国的土地法律，寻求合法途径，才是确保投资安全、稳健增值的唯一正确选择。
投资有道，敬畏法律，才能在异国他乡的市场中立足并持续发展。对于那些仍抱有侥幸心理的投资者，凯瑟琳的故事无疑是最深刻的警示。
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资料来源：PHUKETNEWS
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