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来源：柯谈地产观（ID：lincokk）
9月下旬至今，大放水、大刺激不断加码，踩油门加速狂飙。从9.24央妈明确大放水，到9.26高层会议首次提出楼市“止跌回稳”，到9.29、9.30北上广深四大一线城市楼市大松绑，加速救市。再到10月8日发改委“一揽子增量政策”，10月10日央妈5000亿互换便利借钱给机构买股票，10月12日财爸表示中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间，10月25日各大银行存量房贷利率正式下调。10月25日，财爸高层在华盛顿接受外媒访问时还说：中国这次推出的经济刺激政策“规模相当大”，国债增发额度等财政政策细节按照法律程序，要在两周后的重要会议后才公布。与此同时，重要会议时间定在11月4日至8日举行，恰好卡在漂亮国大选结果出炉后，时机选择恰到好处。周末的时候财爸再次发声：除货币政策外，中国还将加大财政政策逆周期调节力度，通过政府支出撬动社会投资、刺激消费，增加有效需求。10月28日，中国人民银行官微通报，人民银行决定从即日起启用公开市场买断式逆回购操作工具，央妈加速大放水，让大家用更低的贷款成本去投资，去消费，去买房。![]()
从这一系列政策落地的速度、密度、频次看：政策不再挤牙膏，而是快准狠，招招击中要害。央妈和财爸联手大放水，大刺激，货币和财政双管齐下，楼市作为经济回暖的发动机、风向标，大放水的最大容器，率先狂飙！10月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，涨疯了!截止10月28日，北京新建商品住宅成交3473套，成交套数环比9月增加48%。这个月，在 9.30等一系列新政落地背景下，北京新建商品住宅成交规模连跌3个月后首次止跌回升，预计创下今年以来单月成交最高记录，10月成交的“含金量”非常高。
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二手房方面，截止10月28日，10月二手住宅成交14022套，成交量止跌回稳，较上月同期环比增加29%，同比去年10月增加32%。权威机构预测，北京二手房10月总网签量将突破1.7万套，大大突破北京楼市1.5万套的荣枯线标准，创下连续19个月新高；实际成交有望突破2.5万套大关，成为自2017年以来8年同期的最高水平。
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10月28日，上海新房网签了1267套。上海每个月上市的房源套数并不多，10月整体公示新房套数3452套，而网签套数已经超过1万套。二手房方面，相比于北京楼市，10月上海楼市早已经冲破了15000套的荣枯线标准。截止10月27日，上海二手房市场表现强劲，成交量年内第四次突破20000套！21130套，环比增幅33%。上周末两天，10月26日成交1301套，刷新二手房单日成交量年内第二高。10月27日成交1102套，二手房成交月内第5次、年内第11次突破1000套大关。按照这个成交速度，上海10月二手房成交总量将突破25000套，仅次于5.27之后的6月。其实，如果排除国庆七天的低成交影响，上海10月的楼市热度是大于6月份的。03
作为四个一线城市中，唯一“脱光”的城市，广州楼市的热度，也居高不下。
一手房方面，10月28日，广州楼市成交354套，本月累计成交8996套。按照广州楼市本月的一手房成交速度，10月预计成交9977套，环比大增100%，同比大增52%。二手房方面，广州楼市二手房成交量荣枯线是1.2万套。冰山指数显示，早在10月22日，广州二手房网签量已经突破了11525套。也就是说，提前一周多，广州楼市二手房成交量基本上达到了荣枯线！10月28日，广州楼市二手房成交量502套，本月累计成交15503套，机构测算，10月份广州二手房成交量可能达到16940套，超出枯荣线30%以上！04
多轮楼市牛熊周期，深圳楼市一向是四大一线楼市风向标，更是全国楼市的风向标，这次也不例外，有事它先上，要涨它先涨。
9·29新政落地满一个月，政策效应持续发酵，10月压抑许久的深圳楼市彻底燃爆了。10月19日上午，光明凤凰城板块的中建观玥正式开盘，2047批客户抢192套房，开盘90分钟即售罄，销售金额约6亿元。这是深圳“9.29”后，新房市场第二个日光盘。外地看房团也蜂拥而至。上个周末，外地二十多个看房团围攻深圳，主攻龙华、光明和沙井。比
如，龙华的
卓越珺奕府，
被某大V带客
打包了四十多套。
沙井的
鸿荣源珈誉府被某大V带福建购房团成交了62套、河北豪客一次性购买了25套...
上周六2047批客户抢192套房的
中建观玥
，据置业顾问透露，
选到房的有20%都是外地客。
有些楼盘为了
迎接看房团，还特意做了清场，
比如
鸿荣源尚
云
。
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新房行情火爆，开发商也硬气了，开始逐步收回价格折扣。
就拿龙华卓越君奕府来说，之前天地楼层，75折、8折的优惠满天飞，现在呢？10月21日一过，统一按85折来，回收折扣直接飙到了10个点！
光明润宏城也差不多，最后几套129的大户型，国庆期间还算个850万左右，这两天同一个房号，直接飚到900万了，一眨眼功夫买房人10个点没了。
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深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，深圳新房住宅认购11185套，超过过去4个月购房合同网签量总和；新房住宅网签量达到3211套，为近18个月最高，至月末，网签量有望创2022年以来新高。
与此同时，新政后（9.30-10.28）一个月，乐有家门店新房成交量对比新政前也上涨了501%。10月全市新房住宅认购量截止到28日达到10933套，近年来首次破万套。深圳新房本月已经卖出了1万套+，市场在售库存告急，量价齐飞的压力已经开始转移到二手房市场。成交量方面，据深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，深圳二手住宅过户量为5256套，对比9月上涨65%，为近43个月新高。这个成交量已经超过5000套的荣枯线水平，全月过户量有望接近6000套。乐有家的数据显示，深圳9.29新政出台一个月（9.30-10.28），乐有家门店二手房成交量对比新政前上涨100%。
截止10月28日，深圳全市二手房网签量（合同录得量）7172套，对比9月上涨88%，全月大概率能达到8000套，迈入二手房市场“繁荣线”。二手房价方面，贝壳找房数据统计，从9月30日开始，深圳的涨价房源已经连续四周处于高位，上周依然有1690套房源上调价格。深圳的头部二手房平台一个中介高管朋友告诉我，国庆期间，其所在平台上有将近60%的业主，出现不同程度的调价。乐有家监测的二手房成交价格也出现了“止跌回稳”的态势。今年前三季度成交价逐月下滑至9月的5.9万元/㎡，而10月终于不再下跌，上涨至6.3万元/㎡。论涨价，深圳二手房东可不会客气，上来就是两位数涨幅。比如泰华阳光海，80平三房9月底成交价520万，10月成交价610万，楼层更低，一个月涨价90万，涨幅17%。豪方天际75平三房，9月成交价550万，10月成交价620万，涨幅13%。海纳公馆89平三房，9月成交880万，10月成交1065万，涨幅21%。华业玫瑰二期的小两房，9月成交价368万，10月成交价450万，涨幅22%。与此同时，深圳各个区核心位置的二手房，更有业主带头引领行情。被誉为深圳二手房风向标的华润城·润府，二期业主涨价最猛。润府二期一套建面194平的4房，业主报价从2630直接涨到3200万，涨了570万，涨幅22%。![]()
宝中龙头壹方中心·玖誉，多套大户型上调价格300万+。龙华的超级大盘壹成中心，九区有房源直接涨价20%，上调报价近百万。
10月，深圳新房和二手房市场的火爆，也带动了深圳法拍房市场的行情。多个9月还流拍的法拍房房源，10月全部高溢价成交。宝中都市茗荟花园（一期）1栋A座2102号房产，建面约240平。9月19日，以2400万起拍，最终因无人报名流拍。而10月11日，该房源再次以2400万起拍，最终以2736万成交，溢价336万，成交单价约11.4万/平。香蜜湖壹号4栋华晴阁14B房产，建面约330.5平。9月24日，以4940万起拍，虽然有1人报名，但因报名者并没有出价，导致房源流拍。10月12日，该房源再次以4940万起拍，溢价562万，以5502万成交，成交单价约16.6万/平。![]()
来源：阿里法拍南山科技园38区别墅A5栋整栋，建面约350.3平。9月26日，以3300万起拍，也是1人报名但并未出价，导致一拍流拍。10月16日，该房源以同样的起拍价二拍，以3709万成交，溢价409.2万，成交单价约10.6万/平。
一系列新政落地后，深圳楼市行情来了一个180度大转弯，市场信心倍增，法拍市场上一些高价值的稀缺资产，自然成了抢手货，吸引了各路资金高溢价抢购。
10月，从北京、上海、广州、深圳楼市的火爆程度能感受到，市场对这一轮救市组合拳认可度非常高，一夜之间，情绪彻底变了！尤其市深圳楼市，卖房的突然不慌了，而且信心更足了，否则也不会出现房东连续跳涨的事件发生。国庆之后的股市，大家有目共睹了。痛苦了三年的底层，本想靠股市一夜暴富，没想到直接入坑深套其中。高层也明白股市是扶不起的阿斗，不能一蹴而就，只能寄希望于赶紧让楼市回暖，拉动疲软的经济。从9月24日开始到现在一个月，自上而下开足马力大招连发。改革开放40年来，我国从未有过如此急切、如此密集、如此迫不及待的刺激经济和刺激楼市。现在，全国楼市最火的就是深圳，这次是，2020年是，2015年也是。深圳历来都是全国房价启动最快、涨幅最大的城市，没有之一。目前，深圳新房库存只够卖4个月，二手房库存只够卖8个月，并且，二手房价已经彻底扭转局势开启上涨。从新房抢购，传导到二手房涨价，就是一个城市牛市的开始！房价上涨历来都是有轮动效应的。一定是一线先涨，再带动二线上涨。一线里面每次必定是深圳先涨，再是上海、广州和北京，然后就是杭州、南京、成都、苏州、武汉等。国家这次要的是止跌回稳，要的是全国层面的止跌回稳。也就是说至少要所有二线城市都基本止跌回暖了，才会再次打压楼市。所以，作为最先开始上涨的深圳，一定是涨幅时间最长，涨幅最大，能从鱼头一直吃到鱼尾，吃完整个牛市涨幅的城市。绝不可能是深圳房价一涨，国家就再次打压，那么，包括北上广和所有二三线城市将会再次阳痿，楼市包括整个经济就无药可救了。因为这次全国性的房价下跌持续时间最长，跌幅最大，伤害性最重，所以，修复期和上涨期也应该是最长的。2020年那一波牛市，深圳是从2019年双11开始的，然后涨到2021年2月8日。所以，这次的房地产牛市应该至少持续1.5-2年。也就是最早要到2026年年中或者年底才有可能再次收紧政策。这轮牛市里，一线和强二线会大涨一波，房价高点会超过2021年，弱二线小涨一波，三四线听天由命。除非货币超级大放水，大水漫灌，三四线才有可能跟涨。当然了，如果大水漫灌了，一线房价翻倍指日可待。![]()
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