“物业！小区的道路规划不合理，堵死啦！”
“物业！这是谁的车啊？怎么停到我车位了？”
“物业！我这房子漏水了什么时候来修？”
“既然你们解决不了问题，
我们就不交物业费了！”
基本案情
2024年年初，幸福小区部分业主因对小区道路和公建配套设施规划、车位管理不满以及水管渗漏未及时处理等原因，拒绝向广州某物业管理有限公司缴纳物业费。物业公司多次催促无果，一纸诉状将业主们诉至天河法院，要求众业主支付拖欠的物业管理费及违约金，首批提交法院的物业费纠纷就有20件。
天河法院综合审判庭林吉法官接手了幸福小区该批案件。他认真研读卷宗后发现多名业主都是在同一时间开始断交物业费，敏锐的职业素养告诉他必定事出有因。他立马拿起电话向这些业主询问原因。“这小区原本配套要建社区医院的，现在改为老人康复中心了，这跟我们买房时的看到的规划完全不一样！你可以去问问有几个业主是没意见的！”随后，林吉又向其他几位业主询问纠纷原因。“我们小区这个物业服务也太差了，停车场停满了外来车辆，业主的车都停不进来！”“保安把我电动车搞坏了，他要倒赔我钱才对，还想让我交物业费，做梦！”
“若迳直判决业主支付物业管理费及违约金，不但无法从源头上解决矛盾纠纷，可能还会加剧双方的矛盾。”了解清楚矛盾症结所在，林吉对案件进行了预判。业主们提到的一系列现实问题，涉及到小区建设规划、周边道路优化以及物业与业主日后关系处理，单靠司法手段无法解决，必须依托基层组织推动化解、完善治理。
在分管院领导带队下，林吉前往幸福小区所在街道，与街道书记、司法所所长共同研讨调解机制与方案：“我们不仅要与业主释法说理、劝导他们履行缴费义务，还要提醒、协调物业公司尽可能解决业主提出的问题，这样才可能实现小区的长治久安。”
多管齐下，调解工作贯穿始终
解决方案确定后，林吉法官多次前往幸福小区上门送达相关诉讼的材料，并在送达过程中对业主开展释法说理。
李女士，你的电动车损坏是物业公司员工个人的行为导致的，这和物业服务是两码事！物业费咱该交还是得交，电动车损坏的事咱们可以另诉。
这样吗？那好吧。
张先生，屋顶漏水是房屋质量问题，应该找开发商的。
开发商和物业还不是一家的吗？
开发商是开发商，物业是物业，漏水问题是可以另行起诉的。
哦，原来是这样啊。
与此同时，街道也配合法院工作，积极协调物业公司处理相关物业问题。
“物业公司收费后要真真切切为业主做好服务的！小区车位应当先满足业主需求，门岗这个停车系统能不能升级一下？另外，小区进出口道路狭窄、易发堵塞，物业人员要配合交通疏导员做好早晚高峰指引分流工作，设置障碍物防止车辆违停逆行。”
“好的，我们准备升级成最新系统，以后业主车位不能满足时就不会再让外部车辆进入了。”
案件开庭前，物业公司解决了部分业主提出的诉求，16户业主主动补缴了物业费，物业公司申请撤诉，仅余4件需要进入庭审程序。
为有效化解纠纷，林吉法官在庭前无法通过调解解决的案件中选取了抵抗情绪较为激烈的1户，通过查明事实，依法判决业主向物业公司支付拖欠的物业费并支付适当违约金。
在首案判决的示范引领下，林吉法官继续组织物业公司与另外3户业主进行沟通调解，双方经过多轮协商最终达成了一致调解方案，物业公司减免部分违约金，3户业主主动缴纳物业费，物业公司撤回了对3户业主的起诉。
物业服务与居民生活息息相关，事关居民生活质量提升和社区的和谐稳定，直接影响人民群众对美好生活向往的实现。妥善调处化解物业纠纷，可以避免业主和物业公司陷入“业主不交物业费-物业公司收不齐物业费-缺少资金-难以提供良好物业服务-业主不交物业费”的恶性循环，既维护了业主的合法权益，也保障了物业服务企业可持续发展。今年1至7月，天河法院新收一审物业服务合同纠纷案件283件，同比下降26%；调解撤诉91件，调解撤诉率32%，诉前解纷效果显著，实现了审理一案、化解一片的良好效果。
