11月15日，中指研究院在北京成功举办“2025中国房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会”。
在2024年渐进尾声之际，房地产行业迎来了关键的政策“组合拳”。9.26中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。10月以来核心城市房地产量价出现阶段性回稳。展望2025年，主流金融机构更加关注明年市场趋势及政策落地实际成效，房企则表示要打造好产品促进销售回款，同时寻求政策机遇盘活存量，改善资产负债表。
房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会，旨在为更多金融机构及房地产开发企业及时把握、准确预判房地产市场形势，进而科学有效地调整应对策略提供研究支持，同时也为金融机构和房企深化沟通合作提供平台。基于中指数据、中指·开发云等SaaS工具，中指研究院围绕2025中国房地产市场趋势预判、房企风险化解路径等研究成果进行了分享。
■ 房地产市场：中性情形下，2025年全国新建商品房销售面积下降约6%，已出台政策落实到位是市场止跌回稳的关键（1）政策端：2024年房地产经历了5.17和9.26两轮政策托底，其中9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，政策力度明显加大，随后各部委加快落实各项政策。当前需求端政策环境已较为宽松，居民购房首付比例及贷款利率已达历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段，接下来政策发力点预计将聚焦增量政策落实，加大资金支持力度，改善房企流动性。（2）需求端：当前房地产市场出现阶段性回稳，10月市场销售量价出现恢复，核心城市市场好转更为明显，一线城市二手房价格跌幅明显收窄。2025年推动新房销售“止跌回稳”的关键是已出台政策落实到位，包括（1）加快推进货币化安置100万套城中村改造，(2)加快落实3000亿元保障房再贷款收购存量房，(3)采取“补人头”的方式加大购房补贴力度。同时，居民就业收入实际性改善也是影响销售恢复的重要因素。根据中指研究院初步测算，中性情形下，2025年全国新建商品房销售面积同比降幅或在6%左右。乐观情形下，若加快落实货币化安置100万套城中村改造、收储存量房、购房补贴等政策，居民置业意愿提升，预计2025年新房销售规模有望实现“止跌回稳”。（3）供给端：受近几年土地成交大幅缩量、企业资金承压、市场库存较高等因素影响，预计供应端恢复整体慢于需求端，2025年投资、新开工仍将下行。根据中指研究院初步测算，中性情形下，2025年房屋新开工面积同比降幅或在15%左右，规模将回落至7亿平以下；2025年房地产开发投资额同比或下降8.7%。
近两年供给收缩已成为制约新房销售恢复的重要因素，因此推动投资开工“止跌回稳”同样重要，其中盘活存量闲置土地有助于优化供需关系，为市场注入活力，同时有助于改善地方政府及房企资金状况。11月自然资源部出台政策允许运用地方政府专项债收购存量闲置土地，解决了资金“卡点”问题，若政策较快落实将对投资开工恢复起到积极作用。
■ 房企经营现状及风险分析：房企偿债能力持续减弱，资产负债表风险上升，需要制定系统性的风险化解方案
（1）房企经营情况：1-10月，TOP100房企销售总额同比下降34.7%，降幅较上月缩窄4.08个百分点。10月单月，TOP100房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%，同比为2023年3月以来首次转正。央国企销售率先反弹，混合所有及出险民企销售仍然较弱。2024年10月，央国企与稳健民企销售额同比分别增长27.3%、12.7%，央国企单月销售增速接近30%，销售表现较为强劲，率先反弹。混合所有企业销售额下降27.8%，出险企业销售额下降5.2%，明显下降，销售仍然较弱。房企拿地情况，2024年1-10月，TOP100企业拿地总额同比下降38.7%，相较1-9月降幅扩大0.6个百分点。房企拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量。央国企仍是主力，民企拿地信心仍偏弱。
（2）房企风险现状：偿债能力方面，短期偿债能力继续下降，多数企业资产负债率明显持续上升。2024年中，上市房企中现金短债比踩线企业数量较2021年中翻了近一倍，剔除头部稳健企业后，其他房企资产负债率持续明显上升。风险化解方面，房企发生债务违约，股价持续下跌，停牌超过期限，上市房企退市的企业数量显著增加。出险房企债务重组进展较为缓慢，部分企业完成债务重组但仍面临困难。个别房企选择重整，以化解风险。（3）风险化解路径：制定系统性的风险化解方案，促进房地产风险化解。明确风险处置方式、处置原则、支持政策措施、协调机构等，有利于使房地产风险尽快化解。对房企进行可持续经营评估，识别系统重要性优质房企；然后，分类处置，对于对系统重要性优质房企进行不良资产剥离、支持债务重组、国资注入；对于资不抵债的企业，一方面剥离优质资产独立经营，另一方面破产重组。选择典型企业先行试点，跑通模式，然后再复制推广。充分应用现有政策进行支持，如回收闲置土地和存量商品房等。
在研究成果汇报的基础上，各方就2025年房地产市场和政策走向、新形势下金融机构与房地产企业的发展策略等问题进行了深入探讨，主要观点如下：
（1）市场销售：926新政后，市场反馈良好，出现了企稳的势头。但11月以来，市场热度有所下降，来访和成交有下滑的压力，止跌的态势不稳。购房者在收入预期下滑、房价下跌预期等因素影响下，观望情绪浓厚，一二手房置换链条不畅，市场以以价换量为主。25年上半年，市场有机会企稳，但购房者预期惯性较大，需要需求端政策、供给端政策等多方面发力，特别是需求端政策调整，促进核心城市需求释放，形成示范效应，从而带动购房者预期扭转。（2）投资策略：房企仍持谨慎乐观态度，聚焦北京、上海、深圳、成都等少数核心城市，严守投资刻度。（3）产品策略：房企需要适应当前的市场环境，做好产品迭代、服务提升，锻造产品力、服务力、竞争力。产品创新也需要面向未来，不断满足细分人群的需求，建设好房子。（4）政策期待：期待更大力度政策支持需求释放，如北上深限购政策的全面放开，将有助于一线城市率先企稳复苏，从而带动购房者预期转变；如需求端政策向“补人头”转变，有针对性提振对新房市场的需求。期待需求端、供给端、资产端政策的实施，向市场、企业传导，促进企业销售复苏。■ 行业判断：房地产市场长期空间仍然广阔，短期市场预期偏弱长期来看，我国城镇化水平和发达国家仍有差距，居民住房环境有待改善，房地产市场仍有广阔空间。短期来看，目前市场预期仍偏弱，未来在预期恢复过程中不同城市将会出现分化，同时，房地产市场发展到一定阶段后，城市扩张速度放缓、二手房分流等也会制约新房销售恢复。
从资产价值来看，随着市场深入调整，部分城市优质资产的性价比逐渐显现，投资者开始关注核心城市优质资产的投资机会，同时过去各方价格预期差距大的问题也得到一定缓解，有助于加快存量资产盘活。■ 政策期待：加快落实已出台政策，拓宽政策边界，改善市场预期第一，期待已出台政策能够加快落实，切实解决堵点问题，促进市场库存去化，进一步改善市场预期；第二，期待政策边界进一步拓宽，比如：针对新房、二手房市场出台差异化政策，加大对新房市场的支持力度，以促进新房销售“回稳”。
本次会议在剖析2024年房地产市场和政策形势的基础上，对2025年市场变化趋势进行了研判。同时，会议还深入探讨了新形势下房企与金融机构的发展策略，为各大投资机构及房地产开发企业投融资提供决策参考。另外，本次会议为金融机构与房地产企业搭建了交流平台，进一步促进了双方沟通合作，积极推动行业平稳健康发展。
