曾经的买房人最常说的一句话是：今年不买房一年又白忙。如今的房东是真的惨，房价下跌、置换卖不掉、买家也是挑三拣四。这里面有各种问题，有买房的留的坑、有卖房时的错误、有个人的盲目自信等等。“卷到最后一无所有”这句话来形容超大社区再合适不过了。不得不说世纪初的时候，这种超大社区规划确实吸引力不少人。自己一个小区就人气充足，一些底商也能满足日常生活。大家熟知的上海康城、世茂滨江花园、中远两湾城在当时都是非常受欢迎的楼盘。但是从楼市发展期到成熟期，这些超大社区的弊端愈发明显。留下的只有过时的产品，而市场对于这些产品的接受度越来越低。现在再到上海康城，只有一种破旧感，甚至和一些老破小小区没差别。今年4月份的时候100平的户型最低挂牌价还有3.7万。别人的小区可能是偶尔有个人砸盘，但是超大小区可能是天天有人砸盘。20年前买得起上海康城的和如今买得起上海康城的客户已经发生了天翻地覆的变化。客户的降级注定上海康城已经很难重现往日的荣光，即便是换了物业也很难解决本质问题。超大社区的房东能卷的也只有价格了。
上海房子3个月还没卖掉！不割肉没客户？卖房太痛苦？
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这两年市场变化太快了，很多交易判断稍有不慎就会带来巨大损失。过去，楼市上行，卖家违约，觉得卖便宜了；楼市下行买家违约，觉得买贵了。这两年市场以置换需求为主，买卖违约反而都能见到，而且还不少。最典型的情况就是以小换大、以旧换新，结果遇到买家违约了。卖房好不容易顺利签约了，自己看上的房子价格也谈好了，定金也交了。可是突然买家说不打算买了，因为房价又跌了50万，违约金都没跌的房价多。但问题是，自己要买的房子定金也交了，而且定金金额可比卖房的定金多多了。这下好了，不仅要赔钱，原本是为了小孩上学，现在要是没法交易，可能还会错过上学时间。买房卖房都顺利签约了，结果买你的房子的房东也是在置换，他因为卖房被买家违约了，不得已和你解约。其实当下的置换真不是容易的事，对操作要求很高，最好能找专业团队帮忙。违约金少了、房价跌了、工作变动等等各种原因都可能导致置换失败，还要赔钱。
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很多人感觉暂时没法上车上海，但是又想吃到房地产的上涨红利，就先去环沪买一套放着。当然也有人是奔着居住去的，不过跨省通勤对人的消耗太大。太多人还幻想着3、5年后等到自己有资格在上海买房了，就置换到上海。除了最早买环沪的一批人吃到了红利，大多数人还是被环沪坑惨了。尤其认房不认贷、限购放松等政策出来后，上海把门槛撤了。那谁还去环沪买，而原来买环沪的又想赶紧卖了回上海。环沪的暴跌，主要还是房子严重脱离了使用价值，以后也没人接盘。2021年前后上杠杆炒房的，绝对是亏掉底裤的那种。那段时间是新房最疯狂的时期，开盘必清盘，全部都是触发限售。很多项目当时看都是50%以上的利润，买到就是赚到。大幅度上杠杆炒房的，加上现在经济就业环境不好，分分钟就可能现金流枯竭。当年800万买的，本想着赚300万，未来可能是要亏80万才能卖掉。现在的房子估计断崖式下跌，就是拆了东墙估计都补不了西墙。怎么炒上去的，现在又怎么跌回去。
刚需客户买个300万的房子，就算腰斩也就少了150万。这意味最高点1.2亿买入的客户，现在蒸发了5200万。如今不少市区老破小是跌的差不多了，但是豪宅还在进行中。过去两年买入豪宅的房东，绝对是当下最惨，最煎熬的。![]()
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