最近时常听到这样的对话：“我们最好快点买房子。利率正在下降，所以房价会上涨。”
过去三年对房地产市场并不友好。CCCFA（消费者信贷法修订）使得借款更加困难，储备银行将官方现金利率从0.25%提高到5.5%，并恢复了更严格的贷款价值比规定。通货膨胀飙升，房价下跌了近18%。除此之外，上届政府还对房地产投资者征收了额外的税款。
一年前，市场看起来已经摆脱了低迷。储备银行已经暗示停止加息，买家们离开了观望态度，房价再次开始上涨。一切都为2024年的复苏做好了准备，但选举后的反弹和早期降息的希望在2月和3月的大量上市房源、经济不稳定以及对通货膨胀的担忧中被击败。
但是最近几周，所有的阴霾开始消散，利率的走向发生了变化，有强烈迹象表明首次购房者和投资者准备不再只是观望。
那么现在是买房的好时机吗？让我们来找出答案。
1. 从银行获得贷款更容易还是更困难？
几年前，由于对CCCFA的修订，几乎不可能获得住房贷款。如果你在Uber Eats或Netflix上花费过多，该法律禁止银行向你提供贷款。
在7月底，政府放宽了规定，这应该允许更多的人借款。
还款测试利率也在下降。这些是银行用来确定申请人贷款规模和偿还能力的利率。它们高于借款人实际要支付的利率，就像CCCFA一样，它们对购房者的购买欲望起到了强大的制约作用。
截至目前，ANZ的还款测试利率从今年年初的8.95%下降到了8.5%。这一降低可能会将原本的$50万贷款增加到$57万。
另一方面，债务收入比（DTIs）现在已经实施。这将把购房者可以借款的金额与其收入的倍数联系起来，使贷款更加困难。但在银行将还款测试利率降至约7.5%之前，它们不会产生显著影响。
2. 利率是上升还是下降？
较高的利率一直是购房者的重大负担，限制了他们的购买能力。对于房主来说，它们也是一个头疼的问题，给财务状况带来了压力，可能阻碍了升级甚至缩小规模的计划。对于投资者来说，较高的利率损害了现金流，导致许多人推迟购买决策。
但是形势正在发生变化。截至目前，大多数主要银行已将其利率削减了一个百分点（仅Westpac今年已将其18个月期利率削减了七次）。
根据ANZ数据，到2025年6月，利率可能会略高于5%。这一降低可能会吸引更多的投资者和购房者进入市场，增加需求。
3. 房价是上涨还是下跌？
房价在2023年5月触底，下跌了17.8%。去年下半年房价开始上涨，但增长率在2024年初趋于平缓，许多地区的房价现在正在下降。
通常，房地产周期的“横盘”阶段会持续约两到两年半，然后价格再次开始上涨。
我们已经进入了这个阶段大约15个月，所以可以合理地预期在价格稳定上升之前还有六到九个月的不稳定期。
4. 可供购买的房产是增加还是减少？
下图显示了今年年初新房源和总房源的增长。截至8月底，OneRoof上有38,511套住宅待售，比去年同期增加了28.8%。
当月的新房源总数为8443套，仅比2023年8月增长了0.2%。在奥克兰，8月份的新房源同比下降了7.6%。这表明潜在卖方持谨慎态度。他们可能已经看到了市场上的激烈竞争，并意识到市场上活跃的买家数量不足。价格的下跌也没有帮助。
然而，对于首次购房者来说，市场仍然非常有利。更多的房源意味着他们有更好的机会找到合适的房产，并提高了他们的谈判能力。
这并不意味着房地产市场一片光明，每个人都应该买房。并不是每个人都能买得起。对于那些有能力购买的人来说，现在是一个非常好的时机。
