首次置业注意，奥克兰低价上车指南来了；每卖6套亏1套，奥克兰卖房亏损中位数揭晓

楼市 2024-11-13 13:03 新西兰

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奥克兰低价上车指南

对于首次购房者来说，奥克兰很多地区的房价高不可攀。

2024年9月，奥克兰的房价中位数为$970,000，远高于全国中位数$781,000。不过，仍有一些地区可供首次购房者选择。

西区

Infometrics首席预测员Gareth Kiernan表示，西区有大量“半可负担”房价的房源。

这些街区包括Ranui，中位数房价为$848,000，Glen Eden（$855,000），和Massey（$875,000）。

“通往北岸和市中心的交通很方便，公共交通选择也很多。”

他称Westgate的零售业发展提升了西区北部的服务设施，工业发展也提供了越来越多的就业机会。

北岸

昂贵的北岸并非没有首次购房者的立足之地。

Birkdale或Bayview提供了比北岸大多数街区更实惠的选择，且距离市中心相对较近，房屋中位价分别为$945,000和$970,000。

“再远一点，与Orewa以南的湾区相比，Stanmore Bay（$900,000）的相对可负担性让我感到惊讶。”

东区&南区

Waiuku是整个东南区最便宜的地段之一，中位价为$745,000，距离奥克兰市中心不到一小时车程。

如果想离市中心稍近一点，Pukekohe也是一个不错的选择，其中位价为$856,000。

再往北一些，Papakura也比较便宜，房价为$797,000。

Kiernan介绍，其他离市中心稍近的选择包括Mangere Bridge，中位价为$1,080,000，以及Howick，中位价为$1,120,000。

“这两个地方的价格算不上可负担，但附近很多街区更贵。南区也有更便宜的地方，但这些地区的自住比例较低，因此对于首次购房者来说，可能不是特别理想的地点。”

如果非要住在市中心附近，那么最“实惠”的选择是Ellerslie（房价中位数为$1,300,000）和Meadowbank（房价中位数为$1,580,000）。

“这说明，如果首次购房者的工作地点在市中心，他们几乎不太可能避免长途通勤。”

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每卖6套亏1套

根据房产数据公司CoreLogic最新发布的《房产交易得失报告》，今年第三季度（Q3），奥克兰超过六分之一的住宅物业以亏损价格出售。

该季度报告衡量了各大城市住宅销售中，以低于前次购买价格出售的比例，这部分销售让业主蒙受损失，即报告中的“Pain”部分。

在全国范围内，第三季度的销售中有9.8%产生了亏损，而亏损销售的比例在不同地区有所不同，从Queenstown-Lakes的2.5%到Hastings的16.6%不等。下表展示了各地区的具体数据。

这些亏损的金额往往不小，亏损中位数从Gisborne的$10,000到Napier的$106,750不等。一旦加上代理费、法律费用和潜在的搬家费用，亏损金额将进一步扩大。

当然，如果第三季度9.8%的房产以亏损出售，那么就有90.2%的房产至少以与前次购买价格持平或盈利出售，这就是报告中的“Gain”。

报告指出，盈利出售的房产比例正在下降，而亏损出售的比例在上升。

CoreLogic新西兰首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示：“虽然大多数卖家仍然在盈利，但市场的平衡已经向买家倾斜，赋予他们在价格谈判中的更多筹码。”

“这些数据反映了市场的变化，目前买家占据了更有利的地位，市场面临持续的挑战。”

“自从2021年市场高峰以来，房产价格一直在下降，当时99%的转售都实现了盈利。”

“鉴于近期房地产市场的疲软，盈利交易的频率和盈利金额的下降并不令人意外。”

影响房产是盈利还是亏损出售的主要因素是持有时间长短。

数据显示，亏损出售房产的持有中位时长为2.9年，而盈利出售房产的持有中位时长为8.5年。

此外，出售房产的类型也产生了影响，公寓比独立住宅更容易亏损出售。

第三季度中，售出公寓中有超过三分之一（34.9%）出现亏损，而亏损出售的独立住宅仅占8.9%。

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市场低迷拖累建商

新西兰住宅市场的低迷促使全国最大房屋建筑公司之一在过去18个月内裁员90人。

Classic Group是一家总部位于Tauranga的房屋建筑公司。作为公司负责人，Peter Cooney直言“市场糟糕透顶，过去两年一直如此”。

Classic Group在2022年约有330名员工，但现在约为240人。其中约60名员工被解雇，其他则是空缺职位未填补。

Cooney表示，由于住房市场低迷，项目经理、市场人员、制图师等各类员工已不再为Classic工作。

他认为高利率、过去三年40%的材料价格上涨、土地短缺和高昂的市政成本是新房需求下降的原因之一。

根据BCI新西兰的排名，Classic是新房建设最繁忙的公司之一。截至2024年3月的年度新住宅竣工量中，Classic位列第七，而到2024年7月则上升至第六位。

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“我们过去每年在全国范围内建造700到800套房屋，但现在降至约350套。”

Classic已经缩减了部分业务，“我们不再像以前那样专注于退休村行业了。”

过去一年半中，员工减少了近100人，部分原因是“离职员工未被替补”。

“这就是市场的现状。建筑行业受到了巨大的冲击，高利率让人们的负担加重”。

2021年，Classic Group与新西兰超级基金建立了一个价值$3亿的合作关系，计划建设数千套新房。

这个由新西兰超级基金持有80%股份的Kaha Ake（意为“团结更强大”）合作项目，旨在大力满足对优质、可负担住房的长期需求。

Signature Homes的Gavin Hunt今天表示，一些全国性的建筑公司出现了解雇项目经理或预算员的情况。

“但在我们的全国办公室，反而增加了团队成员。”

上个月，NZ Herald报道住宅建筑成本在第三季度有所上升，但幅度依然温和。

CoreLogic的Cordell建筑成本指数显示，截至9月的三个月里成本上升了1.1%，扭转了第二季度1.1%的下降。这是自2022年12月以来季度增幅首次超过1%。

然而年增长率保持温和，仅为1.3%，为2013年末以来的第二低水平，远低于4.3%的长期平均增长率。

根据新西兰统计局数据，截至2024年7月的一年中，新建住宅许可数量下降了22%。在此期间总共批准了33,921套新住宅，低于截至2023年7月的43,487套。

自2019年2月以来，新建住宅年度许可数量首次降至如此低的水平，当时年许可量为34,262套。

Westapc高级经济学家Michael Gordon表示，住宅建设趋势依然疲软。

“住宅建筑的疲软反映了建筑行业的严峻金融状况。”

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