深圳富豪哄抢烂尾别墅，一天卖出40套！
财富
2024-10-28 18:02
广东
最近，深圳诞生了两个日光盘，一个改善，一个刚需，现在豪宅圈也地震了。其中豪宅居然是之前知名的“烂尾楼”——深圳泰禾院子。
从拿地到拿预售证，深圳泰禾院子，足足等了9年。
据说，这次项目取证非常突然，上周五备案价刚流出，11.35-21.5万/㎡，没多少前期蓄客和宣传，选房需冻资300万，仅3天的登记时间。结果，一招成名天下知，64套别墅一天卖超40套，去化率七成，销售金额约13亿。
仓促之下大卖，备案均价13.8万/㎡，还超过了此前中海·深湾玖序创下的纪录。![]()
跌宕9年开盘一位投资人跟察叔感叹：这个市场行情好，把黄老板最牛的项目盘活了。投资人口中的黄老板全名黄其森，15岁神童之龄考入福州大学建筑系，31岁创立泰禾集团。泰禾曾在一段时间与地王新闻齐头并进，到处挥金如土，大开大合，大步买地，而且非高价地、非地王不拿。深圳院子是泰禾成立的第19年，黄老板首战深圳，就以总价57个亿，溢价178%和95%分别拿下了宝安尖岗山的两块地。7.99万/㎡和5.13万/㎡的楼面价，很猛，很敢，很莽！别说在2015年，到现在都是不可想象的，立刻就打破了当时的全国土地单价纪录。此前，黄老板在北京、厦门、南京多地大展拳脚，以中国院子为代表的“院子系”别墅产品声名大噪。院子两个字，已成了一二线城市有钱人内心的诗和远方，也成了财富价值爆发的标志。拿下地王后，泰禾方面表示:“准备两块地一起开发，把院子系列引进深圳”“非常看好深圳市场，预计明年年底（2016年年底）产品就会入市。”黄老板麾下也“应揽尽揽”，据说副总级别的高管涵盖建设银行、摩根士丹利等金融机构，证监会、住建委和国土局等政府机关，以及央企、跨国公司和头部房企。2016年开始，深圳不断加码限购限贷政策，2017年，要求新房开盘价不得高于周边市场价。当时尖岗山周边新盘不超过10万/㎡，泰禾8万的地，如果也卖10万，必然亏得血本无归。因为项目分南北两个地块，其中南区是别墅，北区是高楼，泰禾方面还找过规土委，试图在整体容积率不变的情况下，把高楼改成超高层，以此摊低成本。该地段位于宝安机场航空线限高片区，建筑高度是无法逾越的红线。直到2020年深圳楼市迎来又一次大热，泰禾院子趁机亮相。首开34套别墅，带豪华装修出售，折合单价30万-40万/㎡，最小面积210㎡，最低总价7000万。联排端头价格更夸张，250㎡1.5亿，折合单价60万/㎡，看样板房要验资3000万。而据当年数据显示，泰禾院子所在片区的豪宅别墅——招华曦城，二手成交价仅8.5万/㎡。正当大家看得激情澎湃的时候，泰禾院子的开盘预热却戛然而止。泰禾发布公告称，未能完成一笔中期票据的兑付，正式宣告债务违约。![]()
泰禾院子危机过去了吗？泰禾以高周转，高杠杆的方式运营，目前我们已知债务规模超2000亿，违约债务规模达到355亿。深圳泰禾院子，还能买吗？安全吗？这个也是最多人问察叔的问题。当年，深圳院子项目公司与长城资产签署了借款协议，本金为120.03亿元。这一笔债务并未能如期偿还。2021年2月，深圳泰禾发生投资人变更。长城资产投资公司芜湖长维认缴出资9900万元，持有项目公司99%股权，泰禾全资子公司持股比例降至1%。虽然泰禾还有股份，但已经实行股权冻结。2023年，泰禾被深交所摘牌，深圳泰禾院子正式更名为长城国富深圳院子，此番归来，泰禾已经出局。而长城资产是央企，深耕金融收购、实体经济、资本市场、房地产四大领域，在帮助重点受困房企风险化解方面有着成熟经验，除了泰禾外，还曾纾困佳兆业、恒大等出险房企。董事长李均锋曾在监管部门任职，还担任过天津监管局党委副书记、副局长等职务，背景高深莫测，相当雄厚。从地段的角度，也有很多人问我，尖岗山这地方，买豪宅靠谱吗？说实话，从环境的角度， 尖岗山一带离宝安机场挺近的，常常听到飞机低空划过的声音。但这个也是优点，老板们去机场比较近，附近大片绿化也很丰满，能具备豪宅所需的稀缺性自然资源。从豪宅圈层来说，目前大部分深圳富人区都集中在南山、前海、香蜜湖、盐田。如果一问，你住哪里，宝安、西乡、尖岗山没有形成财富名片的感觉。而且，尖岗山附近还挺多本地城中村拆迁改建的改善型住宅，设计是挺现代的，但邻居村感比较强，整个地段的豪宅基因是比较低的。但反过来说，随着宝安经济发展，也是难得的一线城市空港区，确实也需要一些地标性豪宅证明自己，这么看来，深圳院子的确给了宝安一次打造地标性豪宅的机会。看北京通州的中国院子，2004年入市，首开6000-7000元/㎡，现在7-8万/㎡，撑起板块房价天花板，还曾挂出过15万/㎡的天价，一栋别墅的总价高达5亿元，由此可见，市场对泰禾的品牌价值还是高度认可的。所以，深圳泰禾院子虽然由长城资产基本持有和推进销售，但是继续沿用泰禾的建筑风格和设计装修，保留了中国院子的IP。今年7月10日-12日，据泰禾集团官方披露，黄老板带领几大区域团队前往上海、杭州考察交流，重点参观了多个豪宅项目。虽然黄老板还在限高，短期还在违约，但黄老板仍期待续写往日传奇。
