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【分析】财年即将结束之际西澳房地产的现状：工业、零售和办公楼

民生 2024-07-31 17:01 澳大利亚

本财年，西澳商业地产行业谨慎且供应紧张，但人们预计未来会更好。

Ray White 商业联合董事总经理哈里森（Stephen Harrison）表示，过去一个财年，大多数资产类别的交易量有限，但他预计会出现重大变化。

“我甚至不会说我对未来一年持谨慎乐观态度，我会说我很乐观，”他说。

“市场需要调整，而且调整已经发生。如果我们看不到更好的未来，我会感到惊讶，”他说。

一些专家对三个主要市场发表了自己的看法。

零售

哈里森先生表示，尽管生活成本危机和通胀压力持续存在挑战，但零售市场正在复苏。

“过去两年，交易量有所回升，本季度交易量达 14 亿澳元，比上年增长 31.6%”，他表示。

JLL 董事总经理阿玛拉（Angelo Amara）表示，部分企业受到在线零售和工资增长缓慢的影响，而其他企业则感受更强烈。

“大型主导目的地购物中心在入住率较高的情况下继续表现良好，大多数小型杂货店中心更依赖非自由支配支出，” 阿玛拉先生表示。

“中部和二级集水区购物中心首当其冲地感受到了更激烈的竞争压力。这种分化越来越多地反映在资产定价中，尤其是社区中心的收益率现在平均比次区域中心的收益率更紧。”

Cygnet West 表示，西澳零售营业额增长率相对较低，为 3.47%，已连续 16 个月超过全国营业额增长率的平均值。

零售代理总监依布拉希米（Ahmad Ibrahimi）表示，开发商和投资者对具有增长潜力的现有零售购物中心物业的兴趣日益浓厚，例如最近出售的 Maddington Central 和 Halls Head 购物中心。

他预计，随着投资者发现西澳和次区域地区的复苏迹象，今年零售业将进一步增长，但他警告称，业主需要做出调整。

“业主和开发商正在重新审视他们的租赁组合，以更符合当前和未来的购物习惯，因为时尚在实体店的需求持续减少，而餐厅、咖啡馆以及体验式零售则越来越受欢迎”。

工业

根据 RWC 的数据，尽管投资额连续两年下降，但西澳的工业市场五年来一直是该市场的佼佼者。

哈里森先生表示，需求主要由对仓储和物流的需求增加推动，而此时劳动力供应紧张等挑战限制了新的供应。

“上一财年的营业额为 9.23 亿澳元，比高峰年的 29 亿澳元下降了 68.6%，”他说。

“私营部门的买家，包括来自本地和州际市场的自住业主和投资者，在最近的交易中占据主导地位。”

Cygnet West 的米阿拉（Greg O’Meara）表示，工业市场某些领域的需求仍处于高峰期，他表示核心和边缘地区的平均土地价格是他 20 年来见过的第二高。

“在 7 月 31 日 Orian 工业园三期项目开盘前，开发商和自住业主都表现出了强劲的需求，”他说道。

“由于缺乏租赁机会和租金上涨，自住业主尤其活跃。”

在西澳整体经济取得成功的背景下，仲量联行对未来六个月的工业地产持乐观态度。

Amara 先生表示，采矿和制造业以及涉及电子商务的运输、邮政和物流行业将继续支持仓库和其他工业空间。

“今年前六个月的（工业）吸纳量较前六个月有所反弹，”阿玛拉先生说道。

“该行业现有的供应选择仍然很少，但随着各种项目处于建设和规划阶段，预计未来供应将会增加。”

办公室

过去一年，商业办公部门的销售额大幅下降。

RWC 西澳资本市场总监威尔金斯（Brett Wilkins）表示，本财年当地写字楼销售交易额为 3.97 亿澳元，较上年下降 70%，远低于 2019/20 年 18 亿澳元的峰值。

他说，西澳的封锁次数比东部各州少，因此远程办公的趋势并不明显，但低失业率和人才竞争导致工作场所灵活性增加，从而改变了办公空间的使用方式。

“交易量的下降主要归因于机构和离岸活动的减少，私人投资者成为当前市场的主要买家，”他说。

Cygnet West 的梅伊（Dustin May）表示，由于需求增加，激励措施有所下降，尤其是对面积不到 500 平方米的装修空间。

May 先生表示，Cygnet West 在过去一年完成的 89% 的办公室租赁交易都是为了容纳不断增长的劳动力。

西澳业务的持续稳定增长和占用库存的增加被进入市场的新建和翻新供应所抵消，其中包括 Westralia 2、Capital Square 2 等新建筑和 QV1 的大规模翻新。

文章来源：西澳人报

澳大利亚时报

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料是《澳大利亚时报》的，姐是ACT Media的^^

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