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10月12日上午，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行六大国有商业银行发布公告，将于10月25日批量调整存量房贷利率。
此后，各股份制银行及部分城商、农商银行也接连出炉存量房贷利率调整细则炉。据中国人民银行微信公众号，截至10月13日上午9点，已有21家银行发布关于批量调整存量房贷利率具体事项的公告。
根据公告，此次调整针对商业性个人住房贷款，将对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整。其中，北京、上海、深圳等地区利率高于LPR（贷款市场报价利率）减30个基点的首套房贷，和其他地区利率高于LPR减30个基点的全部存量房贷统一调整至LPR减30个基点。
据中国人民银行此前预计，存量房贷利率将平均下降0.5个百分点，惠及5000万户家庭1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数约1500亿元。
那么，此次存量房贷利率具体怎么调？调整后购房者的房贷利率能降到多少？一个月能省多少钱呢？对房地产市场会产生哪些影响？
来源｜中国人民银行微信公众号
根据各银行发布的公告，存量购房者房贷为浮动利率定价且当前利率高于LPR-30BP的，房贷利率将统一调整为
LPR-30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外）。
从调整安排来看，此次存量房贷利率调整中，对于符合相关条件的存量房贷，各家银行普遍将于10月25日主动按照上述调整规则进行统一批量调整，新利率在调整当日开始执行，不需要客户提出申请。
一家银行工作人员介绍，存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。如果贷款人的存量房贷的利率已经低于贷款市场报价利率LPR-30BP，将不调整。固定利率存量房贷需要先行转换为贷款市场报价利率LPR加减点的浮动利率，之后银行就会直接进行调整。
“本身您的利率就是LPR-30BP或者更优惠的政策，就不涉及，本次调整涉及的是高于LPR-30BP的客户，才能够满足基本条件，同时要高于您所在城市目前执行最新发放的商业性个人住房贷款利率政策的下限。比如，您现在LPR利率是4.0，加减是零个BP，您就满足基本规则，25日之后（银行）会自动给您调整到LPR-30BP，也就是变成3.7。银行会在25日主动进行调整，调整完之后，会发短信提醒您。”银行工作人员说。
值得一提的是，此次调整不需要客户主动申请的主要是以“浮动利率”定价的存量房贷。
“对于当前以LPR定价且为浮动利率的存量房贷，我行将于10月25日主动按上述调整范围及调整规则进行贷款利率批量调整，无需客户提出申请。批量调整后于当日起按新的利率水平执行。”招商银行表示。
而对于当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，则需客户先提出申请转换为为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则进行利率调整。且利率转换之后，不得再转回固定利率或基准利率定价。
这次存量房贷利率的调整只针对商业性个人住房贷款，而商住两用房、商铺的贷款不在这次调整范围之内。这次存量房贷利率调整不涉及公积金贷款，但是公积金组合贷中的商业性个人住房贷款部分也会调整。存量房贷利率调整过程中，银行不收取任何费用。
记者梳理发现，除了北京、上海、深圳3个城市，由于首套房和二套房的贷款利率下限不同，存量房贷利率调整有所不同以外，全国其他地区无论首套房还是二套房，存量房贷利率都可以下调为LPR-30BP。一家银行的工作人员告诉记者：“这次全国部分首套、二套都是调到LPR-30BP，北京、上海、深圳这三个城市的二套房的客户，因为当地有政策下限，所以调整到政策下限。”
以北京为例，按照当前二套房贷款政策下限，北京的二套房利率调整后的利率值为北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BP。银行工作人员说：“满足条件的客户，系统都是自动核算的，到了25日系统批量就完成调整了。”
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不过，对于不在银行批量调整的范围内，需主动提出调整申请的房贷，各家银行在具体申请时间方面则略有不同。
如中信银行在公告中表示，贷款客户若在2024年10月24日（含）前根据要求完成主动申请并将贷款转换为满足批量调整的贷款，该行将于10月25日完成批量调整。10月24日后完成申请的，该行将在10月25日后逐笔进行人工审核后完成调整。
而浦发银行则是“当前执行固定利率或基准利率定价及北京、上海、深圳等地区“二套转首套”业务，客户自10月14日（含）至10月21日（含）可向原贷款经办机构发起申请”， 审核通过后，该行于10月25日进行集中批量调整贷款利率。
“随着此次国有大行率先披露，以及股份行跟进下调，全国性范围的降低存量房贷利率工作将正式开启，也意味着今年11月份开始，各个购房者或还贷者将享受一次全面的降低存量房贷利率的机会。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
那么，这次利率调整后购房者的房贷利率能降到多少？一个月能省多少钱呢？
在5年期以上贷款市场报价利率LPR保持3.85%不变的前提下：
假设在某二线城市，购房者当前房贷利率为贷款市场报价利率LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，重定价后利率为3.85%~0.3%，即3.55%，比调整前下降了0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整后每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。
假设在某一线城市，购房者当前房贷利率为贷款市场报价利率LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，重定价后利率为3.85%~0.3%，即3.55%，比调整前下降0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整后每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
“下一步，（存量房贷利率）还有进一步下降的空间，因为7月份LPR已经下降了10个基点，如果10月21日LPR再下降20个基点，这些LPR的降幅在贷款重定价之后，存量房贷利率还会进一步下降。但是对不同的借款人，因为定价日不一样，存量房贷利率下降的时间点会有一些区别。”
招联首席研究员董希淼表示，近段时间，住房金融政策大幅度密集调整，向房地产市场发出了明确而且强烈的信号，对促进房地产市场健康平稳发展会带来非常积极的作用。“这次不光是调整存量房贷利率，而且央行还计划建立更加灵活的存量房贷利率定价机制，以后存量房贷利率和新增房贷利率之间的利差如果进一步扩大，借款人可以跟商业银行协商调整存量房贷的加点幅度，有助于进一步稳定购房者的预期。”
严跃进分析称：“此次下调是房地产领域的大事，是存量房贷领域和存量房产领域降低资金成本的大事，也使得提前还贷的性价比持续降低。同时，这也使得后续居民家庭零售消费等需求积极提振。”
“这次存量房贷利率下调落地速度快，超出市场预期。”对于此次存量房贷利率调整，东方金诚首席宏观分析师王青认为，此次政策释放了两个信号：一是加力提振居民消费，二是促进房地产市场止跌回稳。“最重要的是，从11月1号起，客户可以和银行重新协商存量房贷利率重定价周期。原来是每年只有一次。这次每个季度、每半年或者每一年都可以调整一次。”
在王青看来，接下来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，能够进一步缓解潜在的提前还贷潮。相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，这有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。
每经房产整合自央视新闻、央广网、财联社等
编辑｜魏文艺
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