01 新房、二手房成交数据
1月1日-14日，深圳新房住宅网签量2304套，二手房住宅网签量3002套，环比上个月，新房成交量下降约26.9%，二手房成交量下降约30.8%。
02 一线市场分析：关外的“日光”照不亮全城
上周，新房市场迎来了首个日光。1月11日，位于龙岗大运的深铁阅云境，实现再次日光，同时也是929新政后第四个日光盘。（其余三个日光盘为：10.13龙华深业上城学府、10.19光明中建观玥名邸、11.24龙岗深铁阅云境）
此次日光还是靠以价换量，折后单价在3.9-5.08万/㎡，对比一路之隔的颐安都会中央，其五期二手房挂牌均价在5.51万/㎡，对比起来阅云境还是有明显的倒挂优势的。
但关外的“日光”没能照亮全城，处于核心区域的“白月光”惨遭遇冷。
1月9日，宝中“鸽子王”都市茗荟二期捂盘失败，开盘当天去化率仅65.4%，弃选率高达64%。位于宝中核心地段，紧挨壹方城，配有海天学位，又积累捂盘多年热度，难免让人感慨宝中神盘不香了。
但从产品根本入手，还是不难窥见一些遇冷原因。
在价格为王的市场，都市茗荟二期并不占优势。都二备案价11.8万/㎡，折后价也得11.45万/㎡，这对经历过3-4年多轮市场跌价的宝中来讲，还是太贵了，同时对比二手房市场竞品，也并没有倒挂优势。
本次放售的120㎡产品，总价在1300-1500万左右，对标海纳公馆116㎡，总价不超过1470万，海纳实用面积比都二还多7㎡左右，都二完全没有倒挂优势。
144㎡5房3卫户型，实用面积110㎡左右，高楼层总价去到1800万，这样的预算在深圳湾可以买到套内同面积的豪宅了。例如澳城花园一期，有套136㎡5房2卫，套内实用面积136㎡，不到1800万就能买到。深圳湾这些小区不管你怎么比，闭着眼睛都知道都市茗荟二期和深圳湾这些豪宅不是一个level的。
其次，都市茗荟二期户型设计瑕疵明显。这次去化效果最差的是1栋A座和C座的04户，120㎡竖厅的4房2卫。在户型设计上，会有一间卫生间和卧室的开窗方向面对天井，采光会很差。
02 血亏500万！深圳湾投资客疯狂套现离场
太古城北区，最近成交一套85平高赠送复式，成交价1380万，相较于今年上半年1130万，成交价上涨了22.12%左右。
还好最近市场变好了，亏少了点，如果市场最近不变好，业主可能还会自己拿钱出来卖房，成交价还不够还银行的欠款。
这套房是业主在2020年中旬买入，买入时登记价已经超过1800万。若不是迫于资金压力，业主也不会舍得亏本卖房。纯从成交价来计算，就已经亏了400多万。但若要加上当初税费、装修、过户等成本，至少亏本500万。
此外，太古城北区还有套118平大三房，业主也是迫于资金压力、亏本卖房。
这套房业主2023年刚刚买来，买入价2100万左右，迫于资金压力，房子才重新装修好不到2年就着急出售。业主很清楚不满两年背后高额的税费势必会影响到这套房的成交，所以，去年年底挂盘时就直接给出了底价，最终放盘一个月左右迅速出售，成交价1680万。
相较于2个月前同户型1580万成交，成交价反弹了6%左右。但对于业主来说，这套房血亏至少500万左右。
930新政后，伴随市场成交量的迅速增加，深圳湾成交价的确出现了反弹。但是，成交价上涨的幅度更多只是对去年上半年跌价的一次小幅补涨，很多小区的成交价相较于2023年成交依旧是处于下跌态势。
对于2019年之后买来的高杠杆业主，迫于资金压力，现在基本都是在亏本卖房。
太古城南区，62平2房，今年刚刚满五年，2019年年底买入时的单价基本已经稳定在14万/平以上，最近刚刚成交，成交价788万，成交单价跌至12.7万/平，相较于买入价，亏本出售。
太古城南区，79平3房，新政后成交价970万。业主在2020年年底买入，那时这个户型成交价基本在1450万左右，相较于买入时价格，至少亏了500万左右。
新政后，深圳湾月均成交量相较于9月份的确出现了2-3倍的增长，但很多成交都是在以价换量。不过从成交量的趋势来看，深圳湾成交集中在10-11月。从12月开始，深圳湾成交量开始下滑。
深圳房地产市场从90年代初期以来，总共经历了两代投资客。第一代投资客出现在2006、2007年，这一代投资客被2008年的房价暴跌彻底淘汰，即便在2009-2013年房地产上涨期间，都还心有余悸，一直不敢入场。
2013-2021年之间入场的，我把他们称之为第二代投资客。这一波投资客大部分没有第一波投资客的经历，在他们投资期间，“房价永远会上涨，总不会大跌”，成为他们心中牢不可破的信念，导致他们在投资的路上越来越激进，暴富的幻想越发膨胀，直到最近一年幻想成为虚无，房价永远会上涨的信念在他们的心中也逐步消失。
第二代投资客中间也有一些第一代的投资客，他们才是最惨的。他们在经历2008年的恐惧后，在2015年之前都一直不敢入场，实在经不起诱惑，在楼市的泡沫晚期入场，楼市再一次让他们怀疑人生。
你认为，深圳楼市还会不会有第三代投资客？
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