来源:生活迷
就在今天晚间，地产圈扔下了一颗重磅炸弹！万科发布2024年业绩预告，预计全年亏损高达410亿元，起码从已公告业绩预告的2808家上市公司来看，万科毫无悬念地成为了A股2024年的亏损王。
这一数字，就像一记重锤，狠狠地砸在了市场的心上。想当年，万科那可是行业的标杆，是无数房企学习的榜样，如今却深陷亏损泥潭，实在让人唏嘘。
可这还不是全部！几乎同一时间，万科高层集体大变动，董事会主席郁亮、董事会秘书朱旭、总裁祝九胜纷纷离职。这一连串的人事变动，无疑给本就风雨飘摇的万科又蒙上了一层阴影。与此同时，深圳市政府算是全面介入，这一系列操作，让整个市场都炸开了锅。
大家纷纷猜测，万科这是怎么了？那个最早喊出 “活下去” 的地产巨头，难道真的也挺不住了？
辉煌与危机：万科的跌宕历程
想当年，万科可是风光无限。自1984年成立，1988年涉足房地产领域后，万科便一路高歌猛进，迅速崛起成为地产界的巨头。在房地产的黄金时代，万科凭借着前瞻性的战略眼光和稳健的经营策略，一路攻城略地，成为了行业的领军者。2017年，万科更是登上了全球市值第一房企的宝座，一时风光无两。那时候的万科，就是品质和实力的象征，是无数购房者心中的首选品牌。
万科的成功，不仅在于其出色的销售业绩，更在于其对行业的深远影响。它率先提出了 “住宅产业化” 的理念，推动了整个房地产行业的标准化和工业化进程；它还积极探索绿色建筑、智能家居等领域，引领了行业的发展潮流。在企业管理方面，万科也堪称典范，其完善的治理结构和优秀的企业文化，吸引了无数优秀人才的加入，为企业的发展注入了强大的动力。
然而，谁能想到，曾经如此辉煌的万科，如今却陷入了如此困境。2024年预计亏损410亿元，这一数字简直是天壤之别，让人难以接受。曾经的行业龙头，如今却成为了亏损王，这巨大的反差，实在是令人唏嘘。不仅如此，万科的财务指标也在不断恶化。资产负债率上升、现金流紧张、偿债能力下降…
这些问题就像一颗颗定时炸弹，随时可能将万科推向更深的深渊。
雪崩之时，没有一片雪花是无辜的
万科为何会走到今天这一步？这背后的原因错综复杂，就像一张紧密交织的大网，每一根线都相互关联，共同将万科拖入了困境的深渊。下面，就让我们来深入剖析一下万科陷入困境的几大原因。
近年来，房地产市场下行趋势明显，需求端和价格端都遭受了重创。购房需求持续下降，购房者观望情绪浓厚，大家都在持币观望，等待房价进一步下跌。这使得万科的销售业绩受到了极大的影响，房子卖不出去，销售额大幅下滑。
虽然政府出台了多项措施来刺激居民购房需求，但是起码在短时间内来看，似乎成效甚微。而且，对于非极其刚需的居民，他们观望的情绪也极有可能会持续相当一段时间。
与此同时，房价也在不断下跌，销售难度日益加大。为了促进销售，万科不得不采取降价促销的策略，以价换量。然而，这又进一步压缩了利润空间，导致企业亏损加剧。在市场下行的大环境下，万科就像一艘在暴风雨中飘摇的小船，随时都有被巨浪吞没的危险。
随着监管政策的趋紧，房地产企业的融资渠道受到了极大的限制。银行贷款难度加大，债券发行遇阻，信托融资受限…… 这些都使得万科的融资变得异常艰难。资金是企业的血液，融资渠道受阻，就如同血液无法正常流通，企业的生存和发展面临着巨大的挑战。
万科在银行贷款方面遇到了诸多困难，贷款额度被削减，贷款利率上升，这使得企业的融资成本大幅增加。在债券发行方面，市场对房地产企业的信心不足，万科的债券发行也屡屡受挫，发行利率不断攀升，甚至出现了发行失败的情况。融资困境导致万科的资金链紧绷，项目开发受到了严重的阻碍，一些在建项目不得不放缓进度甚至停工，这又进一步影响了企业的销售业绩和市场形象。
万科的多元化战略本是为了寻找新的增长点，降低对房地产主业的依赖。然而，现实却不尽如人意。摊子铺得太大，资金分散，导致各项业务都难以做到精耕细作，收益不佳。一些新业务，如物流、商业、长租公寓等，不仅没有成为新的利润增长点，反而成为了企业的负担，消耗了大量的资金和资源。
在拿地方面，万科也存在着布局不合理的问题。土地储备与销售区域错配，在一些销售不佳的地区大量拿地，而在销售火爆的地区却土地储备不足。此外，三四线城市土地去化难，库存积压严重，这也给万科带来了巨大的风险。这些土地不仅占用了大量的资金，还面临着减值的风险，进一步加剧了企业的亏损。
这里，不妨回顾一下，郁亮接棒后万科这些年在年会上提出的口号：
2017年，“以人本为本，创新未来”
2018年，“活下去”
2019年：“巩固基本盘”、“收敛聚焦”。
2020年：“管理时代红利”。
2021年：“尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会”
2022年：“不贪婪、不恐惧”
2023年：“上有天花板，下有保底线”，“相信万科能够穿越周期”
2024年：特别难，还有解；特别好，才能活！
2018年，房地产还是烈火烹油般繁荣，能在这个时候喊出“活下去”，预言行业狼来了，应该说，郁亮等人确实有先见之明。不过，对于一家企业，不仅要看高管们怎么说，还要看他们怎么做。按照2018年年会口号，万科当然应该先人一步，及早收缩战线，储备更多粮食与棉衣过冬。那么，现实中，万科又是怎么做的呢？
这里，列举一下万科近年的拿地金额数据，或许可以窥一斑而知全豹。
2017年，拿地金额2189亿元
2018年，拿地金额1316亿元
2019年，拿地金额1610亿元
2020年，拿地金额1349亿元
2021年，拿地金额1274亿元
2022年，拿地金额241亿元
2023年，拿地金额384亿元
2024年，拿地金额103亿元
如上所示，在2018年喊出活下去的口号后，万科当年拿地金额的确有明显下降，但是也仅仅持续了1年，不知道是否为看到2018年行情依旧火爆，2019年，万科拿地金额反而继续反弹提高了。
这说明，可能管理层还是对房地产行业的未来走势太乐观了。
换帅与救局：深圳国资的破局之路
在这关键时刻，万科高层发生了重大变动，这无疑是万科在困境中寻求突破的重要举措。郁亮，这位带领万科走过多年风雨的灵魂人物，申请辞去董事会主席职务，转而担任执行副总裁，继续为万科贡献力量 。祝九胜也因身体原因辞去公司董事、总裁等职务，彻底告别了万科的管理层。朱旭则辞去董事会秘书等职务，转投长租公寓事业部。
与此同时，深圳地铁董事长辛杰当选为万科董事会主席，扛起了万科未来发展的大旗。李锋、华翠和李刚等深圳国资背景的高管也加入了万科的管理层，为万科注入了新的活力。这一系列人事变动，标志着万科进入了一个全新的发展阶段，也让市场对万科的未来充满了期待。
事实上，深铁及深圳国资一直以来都是万科的重要支持者。早在2017年，深铁集团就入股成为万科第一大股东，为万科的发展提供了坚实的后盾。在万科面临危机时，深铁及深圳国资更是多次出手相助，通过受让项目、提供资金支持等方式，帮助万科缓解资金压力，稳定经营局面。
此次深圳市政府全面介入，更是表明了对万科的重视和支持。深圳国资不仅表态将全力支持万科，还提出了一系列具体的支持措施，包括运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。
不过2023年和2024年5月深圳国资委财务统计数据如下：
可以发现，2024年1-5月深圳市国资委企业利润同比下降达81.7%，笔者猜测就是万科亏损所拖累的。就是不知道到时候2024年全年的数据会是一种什么情况了。
行业共振：万科困境下的地产众生相
万科的困境，就像一场强烈的地震，不仅震撼了自身，也在整个房地产行业引发了一系列的连锁反应，对行业格局产生了深远的影响。
万科作为房地产行业的龙头企业，其一举一动都备受关注。如今，万科陷入困境，这无疑给市场信心带来了沉重的打击。购房者对房地产市场的未来更加担忧，观望情绪愈发浓厚。他们担心房价会继续下跌，自己的资产会缩水；也担心购买的房子无法按时交付，或者交付后存在质量问题。这种担忧使得购房者更加谨慎，购房意愿大幅下降，进一步加剧了房地产市场的低迷。
投资者对房地产行业的信心也受到了严重的影响。他们开始重新审视房地产企业的投资价值，对房地产企业的风险评估更加谨慎。许多投资者纷纷撤离房地产市场，转向其他更安全、更有潜力的投资领域。这使得房地产企业的融资难度进一步加大，资金压力更加沉重。万科的困境也对行业竞争格局产生了重要的影响。在市场竞争中，强者愈强、弱者愈弱的马太效应愈发明显。一些实力雄厚、财务状况良好的企业，如保利、华润等，趁机扩大市场份额，通过并购、合作等方式，整合行业资源，提升自身的竞争力。而一些实力较弱、财务状况不佳的企业，则面临着更大的生存压力，甚至可能被市场淘汰。
万科的困境，也为其他房地产企业敲响了警钟，提供了宝贵的经验教训。首先，合理规划战略是企业发展的关键。企业要根据市场变化和自身实际情况，制定科学合理的发展战略，避免盲目扩张和多元化。要明确自身的核心竞争力，聚焦主业，提升产品和服务的质量，打造具有差异化的竞争优势。
其次，优化财务结构是企业稳健发展的基础。企业要合理控制负债规模，优化债务结构，降低融资成本。要加强资金管理，提高资金使用效率，确保资金链的安全稳定。同时，要积极拓展融资渠道，降低对单一融资渠道的依赖，提高企业的抗风险能力。另外，至于当年的管理层有没有什么桌子底下的，就有待时间来后续验证了。
现在回想，当年宝能和万科之争的时候，万科极力抵御了宝能全盘入局，就是不知道现在回头看是好事还是坏事了。
万科的未来无疑是充满了挑战与机遇。它到底会是在困境中逆袭，还是最终成为一个无底洞，我们拭目以待。
