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本文来自公众号：澳房汇
文/Michael Yardney
澳大利亚房地产市场再次展现了其强劲的韧性，但这一次推动价值增长的并非传统的独立屋或高端房产，而是公寓。
根据CBRE（世邦魏理仕）的最新研究，预计到2026年，新建公寓的价格将增长23%，因为未来五年内的供应量将减少至疫情前完工率的45%左右。
CBRE亚太区研究主管Sameer Chopra表示，相较于老旧房源，新建公寓的价格正在攀升并且溢价明显。
Chopra先生指出：“这种溢价是合理的，因为消费者对设施的期望在不断提升，如建筑安保、电梯通道、楼层到屋顶花园和健身房等，这些通常是新建公寓的标配。”
数据显示，新建一居室公寓的溢价约为16%，两居室为30%，而新建三居室的溢价则高达45%。
当然，这也意味着目前二手公寓的售价远低于重建成本，这在我看来表明它们具有相当可观的内在价值。
供需失衡：有限供应遇上增长需求
CBRE的报告分析了可能推动此轮显著价格增长的因素。
澳大利亚正面临严峻的住房供应问题，近年来新公寓开发项目有所放缓。
建设成本上升、严格的规划法规及劳动力短缺共同加剧了这一瓶颈。
因此，尤其是在悉尼、墨尔本和布里斯班等需求旺盛的城市，预计未来新公寓的供应量将大幅不足。
此外，移民人数的回升以及国际学生在疫情后的回归也进一步推动了需求增长。
这些群体通常偏爱公寓，因为它们价格相对实惠且靠近各种生活设施。
随着新公寓竣工量不足，预计需求将超过供应，价格将面临上行压力。
在土地资源有限的悉尼和墨尔本等市场，新公寓成为希望靠近市中心和就业枢纽人士为数不多的入市选择之一。
建筑成本攀升推动价格上涨
CBRE报告指出了另一个关键因素：建筑成本的持续上涨。
过去几年中，建筑材料和劳动力成本显著增加。这种建筑投入的通胀并非短暂现象，而是受到全球供应链问题、贸易限制以及全球基础设施和住房项目需求上升的共同影响。
对于开发商来说，这意味着每个单位的成本增加，最终将由买家承担。开发商在缺乏额外开发激励或规划效率提升的情况下，只能选择提高价格。
这些不断上涨的成本迫使许多开发商搁置或推迟项目，进一步加剧了供应短缺，形成一个反馈循环——可供出售的公寓越少，价格就越高。
显然，开发商只有在项目具备财务可行性时才会启动建设，而这只有在二手公寓价格显著上涨、缩小与新建公寓的价格差距时才会发生。
租金将持续大幅增长
CBRE报告预计，从2024年到2029年，澳大利亚首府城市的59个城区的租金将增长25%（每周增加170澳元）。
预计到2029年，两居室公寓的租金将在90%的城区中超过每周600澳元。
在供应方面，2025年至2029年间，每年新建公寓数量预计约为50,000套，而为满足人口增长需求，每年大约需要供应75,000套公寓，才能避免空置率进一步下降。
在悉尼，2025年至2029年期间的年均公寓供应量预计为12,100套，而未来五年内，年均需求将达到30,000套。全市空置率预计将在未来三年内从2.2%下降至1.5%。
在墨尔本，2025年至2029年间，年均公寓供应量预计为8,700套，比悉尼低近35%。未来五年内，年均需求预计为37,000套。全市空置率预计将在未来三年内从1.8%降至1.4%。
为什么这一趋势值得关注
到2026年新建公寓价格预计上涨，不仅仅是市场预测，而是显示了澳大利亚住房格局的演变。
由于可负担性限制、人口结构变化和生活方式转变，公寓正逐渐成为城市生活的重要组成部分。
简单来说，越来越多的澳大利亚人正在用阳台取代后院。
随着住房可负担性持续成为许多澳大利亚人的挑战，以及新土地供应日益减少，公寓提供了满足住房需求的可行且可持续的解决方案。
但正如CBRE报告所示，这一解决方案的代价不菲——字面意义的地价格高昂。
二手公寓的机遇
毫无疑问，新建公寓的价格将显著上涨，但这并不意味着它们都是好的投资选择。
实际上，我建议避开那些附带大量分契费用和各类杂费的大型高层公寓楼，同时也要注意质量问题。
然而，目前在好地段购买适合家庭居住的二手公寓，价格远低于重建成本，这正是一个难得的机遇。
事实上，在许多首府城市，公寓的价值增长速度目前已超过独立屋。
通过精心挑选位置和合适的公寓类型，投资者可以抓住澳大利亚房地产市场的变化趋势。
请记住，在需求上升、供应有限的时期，那些兼具质量和价值的房产往往能够经受住时间的考验。
更多详情请参阅：https://propertyupdate.com.au/why-new-apartment-prices-could-climb-by-23-by-2026-the-market-forces-investors-need-to-know/#a-window-of-opportunity-with-established-apartments
图文转自：澳房汇
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