加拿大安省自2017年首次实施海外买家税（非居民投机税 NRST）以来已收税超过10亿加元，其中约一半的收入与多伦多的房屋有关。面对这块肥肉，多伦多市也按捺不住，从 2025年1月1日 开始实施自己的市政非居民投机税（Municipal Non-Resident Speculation Tax，简称MNRST），并预计为2025年增加约1500万加元的市政新收入。这篇文章会涉及 多伦多海外买家税 MNRST 是怎么回事，如何收取、税率多少、对谁收，以及如何豁免等问题。
多伦多市的 MNRST 是专门针对“外国人”在多伦多市买房的特殊税种，是对现有的多伦多市土地转让税（Municipal Land Transfer Tax，简称 MLTT）的补充，这意味着外国人在多伦多买房除了土地转让税外，现在还要交省市两级的海外买家税：NRST（安省25%）和MNRST（多伦多10%）。
多伦多海外买家税 MNRST 自 2025 年 1 月 1 日起实行，税率为 10%，适用于购买多伦多住宅物业。
市政土地转让税 (MLTT)
在多伦多购买的房产以及未登记的土地受益权处置（交割日期在 2008 年 2 月 1 日或之后）均需缴纳 MLTT。根据《省土地转让法》和房产交易 要求，您在登记房产时应缴纳 MLTT。
市政非居民投机税（MNRST）
MNRST 是针对非居民（外国买家）在多伦多购买某些住宅物业而征收的税款。该税旨在保障多伦多住宅供应的可用性，并通过阻止国际买家购买不打算居住的房产或纯粹出于投机动机的房产，帮助维持住宅房地产市场的可负担性。MNRST 是 MLTT 的补充。
外国买家的定义
根据多伦多市政府给出的定义：
“外国买家”包括：
外国个人：非加拿大公民或永久居民的个人
外国公司：在加拿大境外注册成立的公司，或受外国实体控制的公司
应税受托人是指：
信托的受托人，至少有一个受托人是外国实体。
信托的受益人：该信托至少有一个受益人是外国实体。
哪些房产类型需要付 MNRST
MNRST 适用于转让至少包含一栋但不超过六栋单户住宅的土地（全价购买）。至少包含一栋单户住宅的土地示例包括：
独立式住宅
半独立式住宅
联排别墅
公寓单位
在涉及购买多个公寓单元的情况下，每个单元都被视为包含一个单户住宅的土地。
哪些房产类型无需付 MNRST
多户住宅公寓
拥有六个以上单元的建筑物
农业用地
商业用地
工业用地
如何计算 MNRST
MNRST 是根据“对价价值”计算的，该对价价值通常是土地支付的金额加上购买协议中承担的任何抵押贷款或债务的剩余金额。
在某些情况下，对价的价值基于土地的“公平市场价值”，例如转让以下土地：
租期可超过 50 年，
公司将土地转让给其股东之一，或
如果发行公司股票，则将土地归公司所有。
哪些情况可以豁免 MNRST
与省级豁免一致，如果申请人符合以下一项或几项条件，可获得 MNRST 豁免：
被提名人——在购买或取得房产时根据安大略省移民提名计划获得提名的外国人（被提名人），并且该外国人已经申请或证明将申请成为加拿大永久居民；
受保护者–购买或取得时根据《移民和难民保护法》 第 95 条获得难民保护的外国人（受保护者）
配偶– 与配偶（《土地转让税法》中定义）共同购买住宅物业的外国人，该配偶是加拿大公民、加拿大永久居民、被提名人或受保护人。
MNRST 的实施与征收
与 MLTT 流程一致，市政府将与 Teranet Inc. 和省政府合作，收集和执行 MNRST 并共享信息。
外国买家在登记房产时需缴纳 MLTT 和 MNRST 资金。
作为注册过程的一部分，所有纳税人都必须对 MNRST 责任作出声明或申请豁免。
MLTT 审计
市政府会对登记时申请的豁免进行审计。如果您被选中，您将需要按要求提供支持文件。您必须保留您的记录七年。不遵守此要求将导致立即支付税款、利息和罚款。
我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。文章完成于2025年1月23日，欢迎访问犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate）。如果你对多伦多房地产有任何问题，或者对加入犀牛团队感兴趣，欢迎随时和我联系！
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