渥太华针对首次购房者推出所谓“数十年来最大胆的按揭贷款改革”,尽管新的按揭贷款规则对于有抱负的首次购房者来说是一个福音,但对于这些借款人和按揭贷款行业来说,仍存许多疑问尚未得到解答。
《环球邮报》(The Globe and Mail)作者Penelope Graham撰文指,当局最近公布政策,当买家的首付款低于20%时,必须提供有保险的按揭贷款,该政策将于12月15日生效。此外,这些买家现在可以获得有保险、价值高达150万元的房屋按揭贷款,高于原本100万元的上限。据财政部称,新政策将适用于整个按揭贷款市场的19%。所有这些都为首次购房者提供了一些急需的缓冲——他们正受到高房价和高昂借贷成本的双重打击。他们现在无需再等到凑齐20%的首付,就能购买价格更高的房屋了,他们以往的选择通常仅限于公寓,这将开放这一群体进入其他房屋类型市场。在这个价格点上继续成为受保借款人的能力,也将使这些借款人得以获得最佳市场利率——贷方通常向受保借款人提供最低的按揭贷款利率,因为他们的风险是由他们被迫获得的按揭贷款保险来支持的。较长的摊销期限也有助于降低每月还款额,从而改善现金流。这对于那些符合条件者以及按揭贷款和房地产行业来说,是个好消息,有关此类变革的呼声存续已久,但该公告仍留下了一些悬而未决的问题。以下是政府仍需要澄清的内容。新规定将于12月15日生效,但已经进行新按揭贷款交易的借款人怎么办?例如,假设买家已签署购买协议,且交易在新规则实施后完成,如果满足所有其他标准,这笔交易是否有资格享有30年摊提?还是只有15日或之后开始的按揭贷款交易才符合资格?假设一位首次购屋者购买了一套价值超过100万元的房屋,并且目前有未投保的按揭贷款。假设他们的房产价值尚未超过150万元,则该借款人在续约时是否有资格得到可获保按揭贷款?可获保按揭贷款与需要保险的按揭贷款不同,前者已支付20%以上,但价格和摊销仍处于保险准则范围内。在这些情况下,借款人可以选择可获保按揭贷款,其主要好处是使他们能够获得最具竞争力的保险按揭贷款利率。根据新规定,此类借款人仍符合拥有首套房屋的标准,且价格低于最高可保上限;他们可以选择让他们的按揭贷款投保,并在那时获得更好的利率吗?该保单是否适用于可获保按揭贷款,还是仅适用于交易保险按揭贷款?加拿大按揭贷款保险公司——加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,简称CMHC)、Sagen和加拿大担保公司(Canada Guaranty)——过去在受保资格规则发生变化时,提高了新产品的保费。最近的例子是在6月,当时政府宣布延长购买新建筑的受保首次购房者的摊销期限,对此,保险公司将使用此选项的借款人的保费提高了20个基点。这次的升幅或时间还有待观察,但答案是肯定的,这很可能即将到来。对这些政策的一个主要担忧,是它们对加拿大按揭贷款市场带来的风险增加。他们将创造一个更大的借款人群体,其按揭贷款权益较少,但贷款金额较大,从长远来看,他们将支付更多的按揭贷款。尽管这些借款人将接受压力测试,证明即使利率上涨两个百分点,也有足够的收入来支付还款,但这仍然使他们——以及账上有借款人的贷方——处于更加不稳定的境地。如果加拿大银行监理机构、联邦金融机构监管办公室(OSFI)认为,银行承担了过多的高风险借款人,这可能会促使他们提高目前的压力门槛,这将导致这些新政策的好处消失。编辑:小星
编审:言西早