越秀地产，这个在广州土生土长的老牌国企，最近可谓是站在了风口浪尖上。最近短短4天内，广州国企越秀地产二次（四宗地）退地，累计金额超过120亿元。这一连串的退地操作，不禁让人怀疑了，越秀这是怎么了？是投资决策出了问题？还是为了把钱用在更值得的项目上？退地究竟为何？
规划又该怎么交代？
2024年8月30日，越秀地产发布的公告表示广州市土地开发中心向越秀华城收回广州市白云区广龙地块包含三幅土地（3宗地块），位置邻近钟落潭地铁站，位于云区广龙路西侧及广从公路北侧。总用地面积约为123879㎡，代价人民币70亿元，补偿方式为广州市土地开发中心提供等值应付票据，应付票据的价值可用于广州新出让的市本级土地；2024年9月2日，越秀地产继续发布公告称，附属公司广州新秀及广州城建同意将暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，收储代价50.03亿元，补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据，应付票据只能在广州番禺区范围内使用。同时公告称因土地收储录得估计除税前亏损净额约174.38万元。![]()
尽管越秀地产在公告中强调，地块未开发，不会对公司的营运管理产生不利影响，也认为补偿代价公平合理。表面对越秀来说，手上拿着在广州买买买的“抵现票”，在本地拿地或许会更加从容。
这次退地的暨南大学北侧地块二，由越秀地产于2021年9月以50.05亿元拍下，三年后原封不动退了回去。但没开发，不代表没规划，这块地本来是用于建设越秀大学星汇城三、四期的。根据宣传资料显示，该地块本是用来打造越秀大学星汇城的规范配套，包含8800平方米商业街、公园、3.6W平方米园林等。而在此次退地的影响下，该楼盘配套是否能如宣传所说如实兑现，需要打一个问号了。没规划开发的地块暂且不提，对于这已经规划好了却又反悔的地块，是不是对于那些奔着配套去买房的业主不公平呢？![]()
不过，回过头来看越秀此次退地时间线，恰逢8月底广州召开了2024广州秋季土地出让全周期服务推介会，在推荐会上的部分土地，从两大维度突破了此前容积率新规设置的上限——1、使用率最高可达130%；2、公共开放空间不计容比例提升至10%。就在去年11月，广州规自局出台了容积率新规《广州市建筑工程容积率计算办法》，极大地提高了新房套内面积的赠送率。换言之，最近推出的土地开发条件要比之前更优越，花同样的钱能获得更多使用面积。越秀的此次退地决策是否与容积率新规有关联，或许只有决策层清楚吧。根据市值哥过往的经验认为，接连退地又接连拿地，与越秀目前尴尬的经营情况有着直接关系。
来看看越秀近来的销售业绩。据克而瑞研究显示，2024年1月至10月，越秀地产累计合同销售金额约为911.2亿元，相比2023年1-10月的1210亿销售相比，落差巨大，同比下降约24.69%，仅完成全年销售目标的61.99%。掐指一算，距离12月31日，满打满算还剩2个月，要完成剩下接近40%的目标，林昭远押宝华东出现大逆转概率高不高？我们拭目以待。尽管管理层决定不调整全年1470亿元的销售目标，甚至林老板一句：上海、杭州新开的盘会集中到今年的第三、第四季度；而新开的盘，去化保障更强，这为下半年计划的达成提供了较好的条件。让大家对越秀华东的三四季度发力充满期待，那就先来看看越秀杭州的表现：据克而瑞研究显示，上半年越秀杭州全口径销售收入46.90亿元，1-10月全口径销售收入74.71亿元，7、8、9、10四个月，越秀杭州总共产生全口径销售收入27.81亿元，平均一个月产生7个亿的销售，还是全口径的。再说回上海，据克而瑞研究显示，1-8月越秀上海产生权益销售收入27.26亿元，1-10月的权益销售收入27.40亿元，9月和10月越秀上海的权益销售仅仅只有1400余万元。随着10月底和11月初杨浦天玥及和樾府项目完成拿证，即使两个项目开售当天全部售罄，杨浦天玥项目总销约11.86亿元（项目总计122套，期间有效认购客户人数为100人），和樾府项目总销约17亿元，两个上海项目总销收入约29亿元，对550亿的贡献，不可谓是杯水车薪。回顾以往，越秀华东地区的确风光过一阵，2022年冲到了429亿的销售收入，不过在2023年瞬间滑到了373亿元（上海约135亿元，杭州约161.8亿元），在今年看来，打平去年似乎也是很有难度，詹瑞林被林昭远寄予的厚望，会不会翻车？两个月后就会有答案。但如果年底越秀地产整体业绩出现大缺口，如果年底华东业绩再度同比下滑，市值哥实在不敢继续往下想了。往往这种业绩的深度下滑，总会有人来承担相应责任，只是现在换帅动摇军心，风险太大。毕竟，环境好的时候成绩优秀不稀奇，只有在目前这个不确定的环境下，如果能赢得市场，才是真正的优秀。再说到拿地方面，尽管越秀广州接连退地，但越秀全国拿地动作却很积极。单是上海，据克而瑞数据显示，2024年越秀上海一季度拿地权益金额7.54亿元，二季度拿地权益金额15.97亿元，三季度拿地权益金额10.92亿元。今年1-9月，越秀上海一共拿了34.43亿的土地（权益金额）。相比2023年全年拿了55.09亿的土地（权益金额），再等等看，越秀上海还会不会出手。而放眼全国，9月30日越秀广州9.8亿拍得白云区怡新路以南一地块，10月22日越秀北京25.22亿元拍得昌平一地块，10月30日越秀广州6.1亿元拍得荔湾区一地块，10月31日越秀成都5.3亿元拍得青羊区一地块，11月5日越秀北京63.825亿元拍得海淀区功德寺地块。五块地总耗资约110亿元。从克而瑞研究数据来看，越秀地产2024年1-10月份新增货值676.6亿元，相比上半年新增货值238.1亿元，7-10月这4个月新增货值接近440亿元。四个月越秀补仓力度惊人！！值得一提的是，就在一个多月前才拿下的白云区怡新路以南地块，目前已取案名“越秀云悦”，据悉该项目拿地仅37天便开放了展厅，本月底开售楼部，12月即将开售。这速度，惊不惊人？![]()
市值哥觉得，如此紧锣密鼓的开盘节奏，也恰恰说明越秀年底冲刺的压力巨大。而这种急速运转的节奏一旦被越秀尝到甜头，未来很有可能会形成常态。不过目前看来项目地处白云，且周边城中村居多，如果按照吹风价5.5W的情况出售，售卖情况是否能达到预期？悬念或许还是要靠广州大本营来揭晓。除了销售和拿地之外，也不得不提到越秀地产的房屋质量问题。
早在以前，在许多不怎么关注楼市的广州平民老板姓心中，知道“越秀”，但对于“越秀”的印象就是“刚需生产机”。市值哥有个广州本地朋友曾经在南沙著名的刚需盘“越秀滨海隽城”住过一段时间，渗水、墙体开裂都是小事，一到下雨天，极端情况下小区积水成河没过小腿，根本无法通行。![]()
作为越秀打造的豪宅系产品，从天河到番禺，和樾府都曾一度遭到疯抢。在此市值哥不得不说越秀豪宅的产品设计真的还不错，而且位置都是板块核心区，越秀也算是在广州立住了生产豪宅的脚跟。比如番禺万博CBD的华发越秀·和樾府三期，在万博城即将开盘的6月，40多位聚集在越秀IFC国金天地门前维权，怒写25页问题PPT要求整改玻璃爆裂、违规抽资等问题；还有天河越秀和樾府这个项目，本是十分受市场期待的核心区豪宅，曾被列入广州千万级豪宅TOP10，但最近却被业主频频吐槽维权。能想象，一个千万豪宅，前期宣传的玻璃幕墙，竟然能交付减配成大面积涂料？而且据业主爆料，最开始越秀和樾府吹风配套学校为第一梯队的天河外国语，而如今曾承诺的好学校也变成了准二线。![]()
小红书等平台成为业主吐槽维权的主要阵地之一，主要是对房屋质量不满，包括装修质量问题、偷工减料、消防隐患等等。这事儿对越秀地产的品牌形象影响其实不小。市值哥那位广州本地朋友坦言：“本来就是做刚需的房企，现在做豪宅能交付成这样也不奇怪。没有豪宅基因，却老想着麻雀变凤凰，哪那么容易？”房子是老百姓的大事，质量出了问题，尤其是豪宅的质量出了问题，对开发商口碑的影响是极大的。越秀地产作为国企，更应该在质量上把好关，不能让老百姓寒了心。更有小红书网友表示，越秀全国各地的楼盘，许多都面临维权问题。而随之而来的却是面对开发商不作为的无可奈何。销售业绩下滑、房屋质量等问题，这些都需要越秀面对和解决。作为国企，越秀应该更有担当，做到绝对不降标，同时保护好国有资产，更要善待和正视每一位购房人的权益。毕竟，作为广州为数不多的老牌企业，我们真心希望越秀越来越好，产品不行就换供应商，人不行就换人。等2025年，我们再来看看越秀有没有进步。
