保利上海这边因货不对板被维权，那边推滨江豪宅去化还不如融创
文摘
美食
2024-05-08 17:59
广东
也许大话西游中这句经典台词，可以表达市值哥对保利发展和上海世博天悦谜团的复杂心情。
4月25日，保利发展沪上重点项目世博天悦开盘，来自其官号的数据，当日成绩金额超80.84亿元，4月26日，保利发展（sh600048）大涨8%，重新站回千亿市值，再加上今年一季度，保利发展傲居全国销售榜的头名，“地产一哥”的吸引定律着实强大。但是，随着保利世博天悦关于去化、价格，以及地段的谜团开始发酵，围绕在“地产一哥”的吸引定律似乎有转变为墨菲定律的可能。市值哥想着保利上海，前些日不是一直有业主在维权吗？买房人最怕的就是货不对板，你钱付了，等后期交付发现不是那么回事，找谁说理去呢？![]()
先来说说维权问题。
近日小红书上有不少网友反映保利上海交付的和樾天汇、海悦天汇存在货不对板的问题，在宣传阶段项目一直是大面积铝板+玻璃，仅北面有少量涂料，但近期却告知以三面涂料交付。
还有很多问题，市值君就不赘述了，各位可以上小红书细细发现问题。
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图片来源：小红书
据公开信息显示，“保利·世博天悦”位于上海市浦东世博板块，项目距离黄浦江仅约80米，首推291套大平层房源，建筑面积174平方米至252平方米，项目均价16.8万元/平方米，291套房源总价102.3亿元。![]()
这是保利世博天悦开盘当天的销售战果，超80.84亿元，应该说没有出现当月其他同等价格段豪宅的日光行情。更为诡吊的是，其去化情况更是被一些行业媒体诟病存在问题。
先从认筹阶段说起，认筹结束后，保利世博天悦当时给出的对外数据是335个客户，认筹率为115%，而到了摇号排序名单中却仅有277个有效认筹客户，转化率仅有82%，意味着有18%的客户认筹材料存在问题。或许是没有对比，没有伤害。同一价位段、只比保利世博天悦项目早开盘10天的融创外滩壹号院，对外认筹数据为204套，约355组认筹，认筹率174%，最后到了摇号环节的时候，有347个有效认筹客户，转化率为98%，仅有2%的客户认筹材料有问题。有业内大嘴就坦言，上海批次推售的训练已经有好几年了，出现18%客户材料有问题，这个里面要么就是项目销售审核材料的专业能力不达标，要么就是有意增加认筹数量的嫌疑。怀疑就此埋下伏笔，按照保利世博天悦的有效认筹来看，277个客户，291套房源，就算277个客户都选中房源，当天日光也不大可能了。![]()
从开盘当天购房者拍摄的销控表来看，首推的291套房源中剩下了122套房源，也就意味着当日只成交了169套房源，277个有效认筹客户中，有108个客户最终放弃，去化率61%。相比此前提到的融创外滩壹号院347组认筹，336号清盘，总销金额99.9亿，的确有点差距了。
对于这次首开，保利对外宣称的是当日总销去化80.84亿元，而整盘的总销为102亿元，有自媒体进一步爆出，项目对外宣称小筹去化了50套，累计开盘当日去化219套。保利世博天悦的房源，主力户型房源售价在3000万-4000万元，大筹客户方面，个人客户是需要缴纳350万元的认购金，企业客户是需要缴纳1050万元的认购金。而小筹客户则对认购金没有强制要求，但是选房就需要等大筹客户全部选好后，才能参与选房。“准备花3000万-4000万买房的客户，却选择不缴纳350万元的认购金，而去等别人都挑剩下的房源，这个逻辑有点清奇。”市值哥的好友怼叔有点想不通。作为一个行业老人，一个热门项目，出现小筹客户都有得选的局面，在上海市场比较罕见。他分析，要么就是小筹客户知道大筹最后选房率不高，要么就是小筹客户看中的房源属于冷门。通常小筹弃号率会更高，因为可选房源不多，按照大筹60%的转化率估算，这把小筹要有接近90组客户参加，才能实现50组客户购房。“说明这个项目的销售也蛮辛苦的，大筹小筹都要抓。”怼叔笑着说道。5月7日，来自上海官方的网上房地产数据显示，在开盘一周后，该项目显示已签的房源为100套，一个月后，可以再看看219套最终是否完成签约。![]()
图片来源：保利世博天悦官微
除开去化的问题，大筹转化只有60%的原因，在部分看房者眼中，主要还是价格过于鸡贼了。
有一参观过样板间的购房者调侃说，16.8万元的均价，但是只要稍微有一点点优势，价格就会加很多。作为项目卖点之一的江景，全江景的主力单价可高达20万元/平方米，而不看江的主力单价则在约15.5万元/平方米，价格悬殊较大。看看一房一价表，就可以发现，此次推出的291套房源里，总价最贵的一套约8216万元，总价最低的一套为2030万元；
总价段2000万-3000万元的房源有90套，总价段3000万-4000万元的房源有132套，总价段4000万-5000万元的房源有52套，总价段5000万-6000万元的房源有14套，总价6000万-7000万元的房源有2套，总价8000万元以上的房源只有1套，总货值102.33亿元左右。
一名业内人士与市值哥闲聊中提及，从拿地到项目开盘入市，该项目用了近7年时间。项目是保利花了近百亿元拿到的，但是前期因为价格博弈一直迟迟没能入市，目前已是准现房状态。项目总建筑面积约27万平方米，由5栋22层住宅、1栋21层住宅、1栋19层住宅、1栋15层住宅、6栋8层住宅组成，合计供应住宅800余套。而此次是保利世博天悦首开，共推出4幢楼，有三栋22层的高层，分别是7幢、8幢、9幢，和一栋8层的13幢楼。
“这个项目，对保利华东而言，是希望提升利润的。”该人士透露说。的确，在行情还不错的情况下，高端项目入市就是为了能够获得更高的利润。去年保利发展2023年的财报不是说了，主要的业绩贡献来自于确定性强的核心38城，这38座城市销售贡献近九成，同比提升2个百分点。其中，珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广佛合计超800亿元、上海超500亿元。但是从毛利而言，去年华东的毛利是下滑了2.6个百分点。有好项目，不提提，不合适啊。但是，理想与现实却没有双向奔赴，在4月豪宅大PK中，保利最终并没有取得如融创一样的战果。
对此，有业内人士表示，“这一批开盘没卖完，后面还有好几百套没推，压力不小。”![]()
图片来源：保利世博天悦官微
按理说，保利世博天悦所在的世博板块，是上海“黄金三角2.0”的其中一部分。在《上海市“一江一河”发展“十四五”规划》中明确提到了：“十四五”期末，“外滩－陆家嘴－北外滩”“世博-前滩－徐汇滨江”两个“黄金三角”核心功能区基本形成。
而从板块内，这一区域主要以世界500强和央企为主，但沿江第一排的位置，基本上以商办为主，住宅都集中在第二排，同时这一区域在规划中，有不少的租赁住房。与前滩、陆家嘴的住宅集群效应，保利世博天悦的问题就是地段比不过陆家嘴，商圈比不过前滩，虽然项目品质据说不错的，但是少了几个豪宅的基因。一个成熟的豪宅板块，并不是一家独大；而是众多豪宅形成的一个圈层，这也有助于增强二手房市场的流通性。而现在保利世博附近没有其他豪宅，缺乏豪宅的聚集效应与氛围感。同批次开盘的融创外滩壹号院，和保利世博天悦一个价格段，但看看我们从链家地图中截取的周边二手房挂牌均价。融创外滩壹号院，周边上海滩花园17.2万，华润外滩九里17.9万，绿城黄浦湾22万。保利世博天悦，没有同等级次新小区，周边最贵金田公寓6.7万，5万的二手房也不在少数。![]()
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图片来源：链家网
从地段和周边来说，保利世博天悦的确处于尴尬的价格与尴尬的位置。
前两日，市值君和居住在翠湖天地的朋友叙旧，聊到中海顺昌玖里一天售罄，从他们这个角度如何看待豪宅的热销现状，她和我说了三点：市值君进一步求解，朋友继续说到：你说你住翠湖，你住顺昌玖里，高净人群一听就知道个七七八八，上海的房子放眼全国相对依然还是很不错的资产，所以真正的豪宅大家肯定会抢着买，而那些还需要去解释，还需要搞营销的项目，有些地方肯定没有达到高净值人群心中的那根线吧，没售罄一点也不意外。市值君大悟，原来和朋友说自己住外滩与住世博，那是完完全全两码事。
