本文自南都·湾财社。
采写 | 南都·湾财社记者 吴鸿森
编辑 | 刘耀宁
深圳迎来年内第3个“日光”项目。
10月19日，位于光明区的中建观玥名邸项目开盘。据当日晚间项目官方公众号发布的消息，该项目开盘90分钟售罄，创纪录“秒光”！成为继海德园A区、深业上城学府之后的年内第3个“日光”盘。
图源项目官方公众号。
值得一提的是，开盘前一天，项目公示意向登记人名册，本次入围并完成意向登记保证金冻结的客户总数为2047批！据了解，该项目于10月14日取得预售证，推售房源共192套，这意味着，项目入围客户比10.66:1，相当于10批客户抢1套房。
南都湾财社记者注意到，深圳今年还未出现过登记比例超过10倍的项目，中建观玥名邸刷新了深圳近年来的认筹纪录。而今年“日光”的两个项目，海德园年初吸引了380人选116套住宅，登记比为1：3.28；而深业上城学府744批客户选332套住宅，登记比1：2.24。
据网友传出的现场消息，当天中建观玥名邸项目在光明红花山体育馆开盘，选房现场到场人数超2000人，大概前300批客户选完了192套房，其余1700多批客户只能“陪跑”，甚至没机会参与选房。
图源项目官方公众号。
业内看来，这个盘热度如此之高，有几个特定因素：
第一是价格较为便宜。项目备案均价约3.8万元/㎡，备案单价区间约3.5万元/㎡～3.9万元/㎡，备案总价区间约284万元～439万元，而且，在此基础上还可以叠加各种优惠，折后单价约3.3万元/㎡起，其中80㎡三房折后总价低至249万元。
该价格在光明新房市场拥有较强的竞争力。据了解，紧临该楼盘的华润润晖府、润曜府、中海时光境花园三个项目，去年开盘时的备案均价分别为5.1万元/㎡、5.1万元/㎡、4.5万元/㎡，至少高于该楼盘7000元/㎡，即便折后单价也相对较高。
第二是项目户型设计较好，得房率较高。该项目是深圳建筑新规后，开盘入市的全新项目。有网友测算，80㎡及89㎡三房的户型得房率约95%，110㎡四房的得房率达到100%。（具体以开发商公示为准）
第三是项目位置较为优越。中建观玥名邸位于光明核心的凤凰板块，与凤凰城商圈距离仅2公里左右，同13号地铁二期同观路站（在建）直线距离100米左右。
另外，乐有家研究中心指出，该楼盘的高认筹率或许还与其位于非限购区有关。
9月29日，深圳发布楼市新政，宣布非本市户籍居民家庭在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。至此，外围区域正式放开限购，而新政后深圳“日光”的两个项目，深业上城学府以及中建观玥名邸，均位于外地人可买的非限购区。
尽管中建观玥名邸的热销再次助推了深圳楼市的热度。但随着项目的低价入市，也让部分光明业主感到被“背刺”。
据了解，中建观玥名邸项目是2023年8月18日，上海中建东孚投资（中建八局）以16.15亿元成功竞得的居住用地。项目总用地面积14262.5平方米，计容建筑面积为79407平方米，容积率为5.6。按照规划，项目共建设有820套住宅，其中可售新建商品住宅为719套，保障性住房为101套。
需要注意的是，这是光明区首宗规定新房限价突破5万元/㎡的地块，毛坯限价5.03万元/㎡，但中建观玥名邸首批产品入市折后价格约3.3万/㎡起，无疑对周边楼盘和已购房业主产生了巨大影响。
不过在业内人士看来，当前光明区域新房库存大、竞争激烈，中建作为建筑商本身对成本管控有一定的优势，其低价策略也在当前的市场中显得尤为务实，对于企业回笼资金有一定的效果。同时，本次产品的热销也给光明市场带来信心，预计接下来光明即将开盘的项目也将取得的较高的去化率。
事实上，自深圳9.29新政以来，或受政策的刺激，深圳房地产市场的数据有所好转。
10月15日，深圳市房地产中介协会最新数据显示，上周深圳二手房（含自助）成交量达到2316套，环比增长649.5%，创下近3年周成交量的历史新高；另据深圳贝壳研究院监测，10月份（截止至13日）日均签约量为今年最高，也是近四年最高。
而光明片区的楼市也保持一定的热度。公开数据显示，9月30日-10月16日，光明区各在售楼盘共来访17003批次，认购1365套，日均认购量（80套）较9月（15套）增长433%，10月前两周的认购量是9月整月的3倍。
对于当前的楼市热度的持续性，此前广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者专访时指出，至少在2024年的第四季度，房地产市场的表现将比第三季度有所改善，特别是在10月份，情况会更加明显。
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