解纷争促和谐
强管理提质量
编者按
物业管理提升是重要的民生工作，与居民生活质量和社区和谐稳定紧密相联。永春法院深入贯彻市委、市政府和上级法院有关决策部署，多措并举、综合施策，全力开展服务保障物业管理提升专项工作。
永春法院微信公众号特别推出物业纠纷典型案例，通过发生在群众身边的典型案例，讲解物业纠纷处理的方法、路径和法律规则，通过法院和社会各界的共同努力，促进物业管理水平提升，助力群众安居乐业。
案例一
业主因小区共有区域的堆放物受伤，
物业公司是否承担责任？
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业主因小区共有区域的堆放物受伤，将该类事故的法律义务负担于物业公司之上，提示物业服务人应在日常物业维护过程中，全面履行物业合同、细心发现物业设施是否破损、堆放物是否及时清理等，并在发现后及时组织人员进行维修、维护、清理，切实担起物业合同的责任，为业主提供更好的物业服务。
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基本案情
某小区业主郑某下楼外出买菜，因其他业主购置的玻璃长时间放置在小区进出口门禁处，其搬动时被玻璃砸伤，故诉法院请求物业公司对其损失承担相应赔偿责任。
裁判结果
物业公司应对郑某本事故的损失承担 35%的赔偿责任。
法官说法
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务人未能履行或履行不符合物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本物业公司系案涉小区业主共有部分的管理人，应当采取必要措施防范致害行为，其未及时发现、警示、处理案涉玻璃堆放的危险情况，对本案事故发生存在过错，应承担相应的损失赔偿责任。
法条链接
案例二
物业服务存在瑕疵，业主能否拒交物业服务费？
基本案情
某物业公司与永春某房地产开发公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由某物业公司为A小区提供前期物业服务，合同期限为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。合同期满后，A小区业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，某物业公司继续为该小区业主提供物业服务。
林某系A小区业主，交房后，其仅缴纳部分物业服务费。截至2023年8月31日，林某尚欠某物业公司物业服务费8142元、公摊水电费1972.29元，经物业公司催讨，林某始终未能缴纳尚欠物业费，故某物业公司诉至法院。
林某辩称，物业管理上存在问题，小区把店面让人前后打通随便出入，也有外人进入小区偷油、偷摩托车。物业公司应该对小区封闭管理，加强小区安全。
裁判结果
法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》的规定，本案中开发建设单位与某物业公司签订的《福建省前期物业服务合同》对全体业主具有法律约束力。物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，某物业公司继续提供物业服务，林某亦接受该物业服务，故原物业服务合同继续有效。庭审中，林某辩称物业管理存在问题，但未举证证明，法院对其抗辩意见不予采纳。最终，法院对某物业公司诉请林某支付尚欠的物业服务费等的诉求予以支持。
法官说法
物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性。物业服务具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，在现实中物业服务管理情况十分复杂，有时物业公司在提供服务时可能存在瑕疵，或者经过多方努力也未使业主和物业使用人满意，有的业主拖欠物业费也是基于不满意物业公司提供的服务。
面对此类问题，业主应当选择合法、合理的方式进行解决，首先可以尝试与物业公司沟通，反映问题并提出改进意见。根据《民法典》相关规定，如果业主认为物业公司的服务不到位，应当先与物业公司协商解决。如果协商未果，业主可以通过法律途径维护自己的合法权益。业主不能因为物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费，如在诉讼过程中，业主需要向法院提供物业公司服务不到位的证据，以此要求物业公司承担瑕疵履行的违约责任，而非拒交物业费。
法条链接
供稿：黄芳曼、王淑芬
一审：刘文伟 二审：姚启炉 三审：黄仲谋
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