在这个瞬息万变的社会里，房产作为家庭资产的重要组成部分，其继承与出售往往牵动着每一个家庭的心。特别是当房本上的一位所有者不幸离世，留下的不仅是情感的空缺，还有房产处置的诸多考量。今天，我们就来聊聊一个既实用又敏感的话题——房本上一人去世，房本满五年，剩下的人想要卖房，该如何操作才能既节税又省心？
首先，面对房产继承，我们需要明确的是，房产作为遗产的一部分，将按照《继承法》的相关规定进行分配。在大多数情况下，配偶、子女、父母是法定的第一顺序继承人。因此，当房本上的一位所有者去世，其房产份额将自动转由其配偶、子女等继承人继承。
【干货提示】
• 继承手续：继承人需携带相关证件（如身份证、户口本、死亡证明、房产证等）到公证处办理继承权公证，随后到房管局办理房产过户手续。
• 税费问题：继承房产本身并不产生契税，但后续出售时可能涉及个人所得税、增值税等。
在房产交易中，“满五唯一”是一个至关重要的概念。它指的是个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。这一政策对于减轻房产出售时的税负具有重要意义。
【案例解析】
假设张先生的父亲去世，留下了一套房本满五年的房产。张先生和姐姐作为继承人，决定将这套房产出售。如果这套房产是他们家庭唯一的住房，并且满足“满五”的条件，那么在出售时，他们就可以免征个人所得税，从而大大节省了税费开支。
【干货提示】
• 确认“满五”：查看房产证或契税发票上的时间，确保房产已持有五年以上。
• 确认“唯一”：查询家庭成员（包括已故者）名下是否有其他房产，确保出售的房产是家庭唯一住房。
除了个人所得税外，房产出售还可能涉及契税、增值税、交易手续费等。如何合理筹划这些税费，也是节省成本的关键。
【税费详解】
• 契税：根据房屋面积和购房者的情况有所不同，首次购房且房屋面积在90平方米以下的，契税为房款的1%；90平方米以上至144平方米的，契税为房款的1.5%；144平方米以上的，契税为房款的3%。契税由买方承担。
• 增值税：房屋产权取得满五年的免征增值税。若未满五年，则需按房价的5.5%或5.8%（具体比例根据当地政策而定）缴纳增值税。
• 交易手续费：按房屋建筑面积计算，通常为每平方米3元或6元（具体标准根据当地政策而定），由买卖双方共同承担。
【干货提示】
• 利用政策优惠：如前文所述，确保房产满足“满五唯一”条件，以享受个人所得税免征的优惠。
• 合理定价：根据市场行情和税费政策，合理确定房产出售价格，避免过高或过低的定价导致额外的税费或交易风险。
• 选择正规中介：正规中介可以提供专业的税费筹划建议，帮助你在合法合规的前提下，最大限度地节省税费。
最后，我们整理了一份房产继承与出售的实操指南，帮助你理清思路，步步为营。
【实操步骤】
1. 办理继承手续：携带相关证件到公证处办理继承权公证，随后到房管局办理房产过户手续。
2. 确认房产信息：查看房产证、契税发票等文件，确认房产的持有时间、面积、是否唯一等信息。
3. 合理定价：根据市场行情和税费政策，合理确定房产出售价格。
4. 选择交易方式：可以选择自行交易或通过中介交易。如果选择中介，需选择信誉良好、经验丰富的正规中介。
5. 签订买卖合同：与买方签订正式的买卖合同，明确双方的权利和义务。
6. 办理过户手续：携带相关证件到房管局办理房产过户手续，并缴纳相关税费。
7. 完成交易：交易完成后，确保收到全部房款，并妥善保管相关凭证和文件。
房产继承与出售是一个复杂而敏感的过程，涉及诸多法律、税务等方面的问题。但只要我们理清思路，明确步骤，合理利用政策优惠，就能够既节税又省心地完成这一过程。希望本文能够为你提供实用的帮助和指导，让你在房产继承与出售的路上更加从容不迫。
