房地产是什么？
用一句话来讲，房地产是创造最具价值的固定的人造空间，是做有商业价值、但又固定的人造空间，不是汽车、火车、飞机等这些移动的人造空间。
什么是最有价值的固定的人造空间？「有价值」主要体现在价格方面。比如卖的贵或者租金高。对于购买者来说，通过投入货币获得物理空间，同时空间本身还可能增值。对于开发者来讲，通过投入资金建造房子，卖出去之后获得超出成本的利润，或者通过出租获得稳定的现金流。
在探讨有价值的固定的人造空间之前，我们先聊聊人类为什么会生活在这样的人造空间里？有本书叫《人类简史》，大体讲的是从宇宙大爆炸出现有机生物到直立行走的智人，最后演进到我们今天的过程。
学会直立行走之后的人类，起初身上有很多毛发，为了散热，他们慢慢进化，开始褪毛。褪毛后的人类很难忍受气候变化和刺痛，在这种情况下，为了御寒，他们开始寻找洞穴。
几千年以前，在中国陕西，人们第一次把人造空间当成生存的地方，一开始是在树上，后来又掏了窑洞。直到有了市场经济，每一个人造空间开始有了价格，才有了现在的房地产。
那么决定房地产的价值是什么？我觉得主要有四个因素。
第一，位置。
位置决定价格，这一规律一直没有变化。而评价一个位置好不好的核心标准就是人流量。人流量意味着支付能力强、需求旺盛、对空间使用的频率高。具体来说，人流量越多的地方，需求越高。比如十字路口、码头、机场人流密集的交通枢纽地方需求频次高，空间商业机会多，租金也自然提高。
相反，像喜马拉雅山这样的地方，自然条件独特，但由于人流稀少，需求不足，空间的商业价值就难以体现。「好的位置」不是单纯指地理位置的优越，而是背后隐藏的需求逻辑。对于任何人造空间来说，只要能吸引足够的人流量，即使是资源有限、条件一般的地方，也能通过高人流量来实现收费。
我有一个朋友原本是开发廊的老板，经营了很多家发廊。有一次他去爬山时突发奇想：如果我在珠穆朗玛峰上开一家发廊会怎么样？于是，他设计了一套可以移动的空间，并将它搬到珠峰大本营。令人意外的是，这个看似「荒唐」的想法，最后竟然成功了。珠峰虽说平时人流不多，但对于那些攀登珠峰的人来说，攀登过程一般需要 3 到 5 个月，而其理发也成了一个刚需。
在整个珠峰大本营，他的发廊成为唯一的固定的人造空间。除了理发，他的发廊还能提供喝水、休息等服务，满足了登山者的多种需求。尽管他的发廊不到三十平米，但凭借有限的供给和巨大的需求，也实现了盈利。所以，一个看似不可能赚钱的生意，但由于需求的特殊性和供给的稀缺性最终也成功了。
第二，技术。
在传统概念中，土地是有限的，横向空间一旦被占用，便无法扩展。但随着建筑技术的发展，垂直空间的开发让土地的「无限性」成为可能。
比如过去楼高是 30 米到 50 米，现在楼高可以达到 300 米、500 米，甚至更高。相同面积的土地承载了更多的建筑空间。所以技术越先进，建筑越高，土地的单位成本越低，出售的空间越多，开发商赚的钱也就更多。而且随着经济发展和房价上涨，开发商就有动力拆旧建新，提高容积率，进而创造更大的经济效益。
很有意思的一件事情，城市发展的历史显示，每 70 年，城市建筑的平均高度会增加约 100 米。原因是建筑技术不断进步，土地的使用效率不断提高。所以技术对于房地产非常重要，它决定空间的建造成本和可能性。
众所周知，上海中心大厦是 632 米，迪拜塔是 828 米，本拉登的老家吉达正在尝试建造 1008 米高的吉达塔。不过，当建筑高度超过一定限度，技术成本也会成为限制因素。吉达塔曾多次因为技术成本停工。2023 年，吉达塔宣布重启施工，预计 2028 年竣工，比原计划延迟了 8 年。
可以说，人类不断往高处建房子，一方面是为了降低单位建筑成本，另一方面向使用者提供独特的体验。
第三，行为。一个空间的价格除了位置、技术以外，还取决于你在这个空间里的行为。不同行为带来不同的现金流量，现金流量决定了租金，租金决定了物业价格。
房地产和社会学有些接近，我们经常研究空间行为，就发现了一个有趣的现象。在整个空间行为里面，从现金流的渠道来看，站着不如坐着，坐着不如躺着，活人不如死人。比如说你到购物中心逛街，你站着溜达是不付费的，但如果你要坐下，那肯定就要掏钱了。
所以我们要研究空间是否赚钱，一定要想办法让人多坐一会。坐也有很多种形式，坐着开会现金流低，打牌赌博现金流高一点，吃饭的现金流介于两者之间。现金流量好，租赁者就愿意支付比较高的租金，物业也比较值钱。
我们再往下看，躺着比坐着还挣钱。大家知道，去桑拿、美容，医院都很费钱。人死后，你让他躺在殡仪馆里面，费用更高。你有办法让人尽量都躺着，就可以收很多钱。
以告别厅为例，北京八宝山、上海龙华等地的租金是全国最高的。一个不足 300 平米的场地，每小时可收费上万元，一年 365 天负荷运转，年收入轻松过百万，且运营成本极低，基本设施即可满足需求。
再比如太平间里以立方米计费的冰柜，每晚收费甚至超过五星级酒店。相比普通住宅按平方收费的方式，特殊场景按行为或立方米收费的模式，展现出空间运营收入的巨大潜力。所以，深度研究人的行为模式与场景需求，挖掘不同行为场景的价值，才能提升空间收益。
第四，管理。
管理的核心在于对同一空间的科学优化与高效利用。比如，一个灯光设计可能符合审美，但不符合健康标准，就会影响使用者的健康与体验，这是一个管理问题。同样，空调和机电设备如何运行来降低能耗、提高效率，也是管理的关键点。对于工厂企业来说，厂房的电力使用是否合理、空间是否过大或不足，都直接影响运营成本和资源利用效率。我们通过科学管理，可以让空间和设施实现健康、节能和高效的综合价值。
举例来说，北京首都机场和上海浦东机场规模巨大，但对比国外的一些机场，设计上存在一些成本与效益之间的矛盾。比如说，北京首都机场 T3 航站楼的空调电费在夏天降温和冬天供暖时非常高。如果在设计阶段引入专业团队，他们或许会采用多个小型模块化空间设计，将空调需求集中在核心区域，而非大面积覆盖，这样可以大幅降低运营成本。
类似的问题还出现在国家大型公共基础设施的建设方面。比如国家体育场鸟巢为了节省成本取消了项目顶盖，但导致项目日常维护难度和费用极高。每次活动结束后，清理座椅成为了一大挑战。如果遇到下雨、下雪等恶劣天气，场馆更是无法使用。
所以空间的真正价值不仅在于建造本身，更与后期的管理息息相关。房地产的核心价值在于创造高效、合理的固定人造空间，而这一价值由四个关键因素决定：位置、技术、行为和管理。项目从设计之初就需要关注空间的长远利用效率，避免不必要的浪费，从而使空间的功能性与经济价值达到最大化。
接下来，我们看看未来房地产会如何发展？从行业来说，当前的房地产行业依然以两个核心目标为主：创造固定空间和创造价值。然而，随着经济发展和社会需求的变化，产品业态开始发生变化。由住宅转向其他七大类产品，这七大类产品给我们带来了更多的机会。
首先是办公业态，涵盖写字楼、商务花园和共享办公空间等，满足了现代经济活动的多样化需求；其次是商业业态，包括购物中心、社区商业、都市核心区的百货和综合商业体；第三是酒店度假业态，满足休闲旅游需求；第四是物流仓储，尤其是随着电商的兴起，仓储和物流需求急剧增长；第五是教育研发，不断推动知识和技术的创新；第六是医疗健康，随着人们对健康关注度的提高，这一领域也在不断扩展；最后是政府物业，这类物业包含一些特殊场所，如监狱、法院等。
有趣的是，在国外，一些监狱已经开始商业化，私人企业可以通过投资建设监狱，并将其租赁给政府相关部门，比如司法局，最后公司取得了不错的收益。这种模式的优势在于：首先，客户（司法局）满意度几乎 100%，因为罪犯无法表达不满；其次，物业费由政府支付，且租期稳定，通常可达到 20 年；再者，物业可以提供增值服务，如餐饮供应和保供保障等，进一步提高收益。这种商业模式既有长期稳定的租金收入，又能满足社会公益需求，是一种相对理想的投资状态。
总之，房地产开始进入一个真正可持续的健康发展阶段。之前，我们老说，房地产行业是什么？房地产行业特别简单，我们的工作就是创造最具价值的固定的人造空间。所以，房地产行业要创造最具价值的固定的人造空间，要么是售价，要么是租金。对于未来房地产发展，我们非常有信心，只要中国经济持续增长，只要城镇化不停，只要我们消费不断升级，我们的好日子就在后头。
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