这次楼市可能真的稳住了…

教育   2024-12-13 17:05   陕西  

伙伴们,大家好!
很多伙伴还沉浸在房地产会一直跌下去的心态当中;

但是从10、11月份的数据来看,楼市已经有一些向好的迹象;

楼市可能真的稳住了。


01


刚刚发布了的百城新房和二手房销售价格

11月,新房价格同比上涨2.4%,为16592元/㎡;

有48个城市,新房价格出现小幅度的上涨,下跌城市的比例有大幅度的减少。(下图的60个中包含了12个持平的)


二手房稍差,环比下跌0.57%,只有深圳、成都、乌鲁木齐、东营4个城市在上涨;


但也打破了百城连续7个月全部下跌的局面,而且之前跌幅多在1%~2%。

现在跌幅收窄到只有零点几,而且很多城市的新房已经开始有了一个小幅度的上涨;

止跌回稳初见成效。

但是,不同城市的分化还是比较严重的;

而且并不能单纯按照一二三四线这样去划分,而是要从人口流入流出来划分;

人口流出的城市,依然还在进一步下跌;

人口流入的城市,已经开始有止跌回稳的迹象;

一线和部分比较核心的二线城市,有房价止跌的迹象

还有一个,就是民营房企终于开始拿地了;

长期以来,土地拍卖被看作是市场对行情的试金石;

这得益于,将各地区的土地增值税预征率的下限,统一降低0.5个百分点;

楼盘还没竣工,房企就已经拿到销售许可证开始卖房子了,这段时间卖房子收到的钱,会预征一个增值税;


降的就是这个预征的比例,等竣工之后多退少补

虽然这不代表房企少交了钱,但是可以在拿到许可证和竣工这段时间内,减轻了房企的资金压力。

一个楼盘亏钱了房企不一定会死,但是现金流断了会死,所以这个操作是非常有意义的。

有些地方,比如上海,地块拍卖的价格也已经开始走高了;

以地价拉动房价的逻辑又开始显现出来;

以上这些数据都表明了楼市止跌回稳的迹象。


02


还有一个很关键的数据,就是11月份我们的储蓄终于降了,扭转了过去一直上升的局面;

今年前10个月,住户存款增加了11.28万亿,但是前9个月增加了11.85万亿,说明10月住户存款下降了5700亿。


这说明,通过不断降低存款利率,很多资金从存款流出,一部分流入股市,还有一部分流入了房地产。

而且提前还贷潮终于刹住车了;

自9月底以来,提前还贷日均申请量较9月上中旬下降了60%;

早偿率从4~5月份的接近30%,断崖式下跌到了10%左右。

这主要和今年大范围降低存量房贷利率有很大的关系,存量和增量房贷的利率差距基本消除,之前高位买房的人每个月实打实少还了一笔钱,大家提前还贷的动力也就下来了。


03


从我自己的体感上,确实有止跌回稳的感觉。

放在半年以前,中介会告诉我,现在大家都降得厉害,不降肯定卖不出去这类的话;

现在中介的口风是,一些小区已经有些逆转了,出现价格比之前要高的情况;

原本有一套挂的400,结果410卖出去了,放在上个月,可能相差十几二十万;

部分卖家的心态也开始变动,有把价格往上调的。

但是这也是要区分地段和户型

老破小依然没有竞争力,大房子已经有了明显的企稳迹象;

所以,从中介那里看到的数据,是在持续稳定回升的。

买卖双方的心态,也开始出现微妙的变化;

以前,对于买方来说,在挂牌价的基础上,你不给我再让个10%~20%,买方是不会买的,他怕后面再跌自己亏了;

而卖方的心态是,后面可能会越跌越猛,现在不卖后面这个价更卖不出去,所以哪怕现在让一些利也要尽快出手;

现在呢,卖方反而不那么着急了,之前一直观望的买方,开始担心后面不一定能等到这么低的价格,所以越来越多的买家进入市场;


04


我们之前说过,今年几次楼市成交的大月,是在刺激下的短期、脉冲式的上涨。今年10月份的数据很不错,得益于9月底的刺激

11月虽然没有加速,但是延续了10月份比较旺盛的成交,是过去几年里最好的一个11月了,已经比较难能可贵了;

摆脱了对刺激政策的依赖,市场自发维持一个比较高水平的成交,就是一个明显的止跌回稳的信号。

这就是我常说的,正常的楼市


什么是正常的楼市?

就是买方觉得需要用房子了,就可以去买,不用等着价格再往下跌一跌再出手;

卖方觉得可以卖了就去卖;

原来可不是这样的,房子快速上涨的时候,买方哪怕两年后才会用上这个房子,但是怕到时候价格涨起来,所以现在就赶紧买。

等房价跌的时候,买方又觉得需要等一等,说不定还有更低的价格;

不用担心一买就亏,不用担心一卖就涨,而是完全凭借自己的需求去购买,这就是正常的市场;

目前就比较接近这种状态了。



张湧建造师
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