雖然兩個特首公開爭論了「土地房屋」這個影響香港發展的至關重要的、根本性的問題。但是，「未解決」！香港市民以及中央，都沒有看見大方向以及解決問題的細節。
香港和澳門回歸祖國，踐行一國兩制，都有四分之一的世紀，竊以為，澳門對於擺脫「博彩業」的束縛邁向多元發展的金光大道，還沒有質的突破。所以，新特首岑浩輝在競選宣言中指博彩業失序發展「野蠻擴張、一業獨大」。香港呢，則依然受困於「土地房屋」桎梏，可怕的是，兩個特首的爭論表明，儘管回歸27年了，解決問題的戰略策略以及舉措都在管治者中未能形成共識，更遑論有對症下藥的手術刀。從「八萬五」，到「不造地」，「見縫插針」，「土地大辯論」，以至「簡樸房」，樓市起起落落，唯有董建華是一心為香港好，可惜時不與他，其他恐怕有太多的顧忌，因此至今還會爭論，共識都「未解決」。
可怕的是，香港的現實告訴大家，這個「癌症」未解決，不但深切影響到市民的住房改善，而且嚴重拖低香港的競爭力。這個冬天，實體商舖無可避免受到網購大潮斷崖式衝擊，恐怕香港很多行業不好過。
筆者認為，也許吃過「八萬五」虧的擔心03年大跌市，是可以理解，於是又再次走到另一個極端，再犯「不造地」的錯誤。而為「造地」辯護的，事實也則重「簡樸房」，「造地」的力度也並不足夠。實際上，中央要求徹底解決劏房，筆者理解這只是「突破口」，香港的房屋桎梏關鍵還是「土地供應不足」。
故此，筆者認為，治港者不但要拋棄「小政府大市場」的過時的思維，還需要有辯證法的工具箱，懂得「兩條腿走路」，把長遠和短期有機的照顧到。
具體而言，現今政府「造地」不但不能拖，而且要加快，實際上現在的交椅洲填海是趕不及未來的需求。政府的另一條腿，自然是穩定當下的樓市。財爺已經「撤辣」 了，但是還不夠，筆者認為還可以加大力度，可以政策性激勵市民「細屋換大屋」！
香港許多市民不知道，中國內地14億人，人均居住面積達到40平方米，即人均400呎。香港2021年人口普查結果顯示，家庭住戶的居所樓面面積中位數為430呎，人均居住面積172呎。於是，「細屋換大屋」，當然是香港廣大市民幸福感所在，是大家的追求。也可以說，「細屋換大屋」，是市民的理論「剛需」！
但是，儘管樓價下跌了，與一般市民供樓能力還是有很大距離。沒有錢，怎麼去「細屋換大屋」？那麼，政府政策有辦法嗎？筆者想，起碼：
第一，可允許市民提前提取強積金存款，以緩解首期及供款資金不足問題。
第二，再大幅按揭首期成數。10月新施政報告已有放寬，規定所有住宅物業不論物業的價值及是否自用、以及非住宅物業，按揭成數上限統一為7成，「供款與入息比率」上限劃一為5成。可否更大膽，首期放寬到一成。
第三，在印花稅上再給予優惠。今年2月財政預算案已全部撤辣，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。政府可否「仁慈」些，對「細屋換大屋」者再減一到二個點印花稅，甚至「全免」！也許，這樣做不公平。實際上，公平都是相對的。
而且，對於青年「首置」可以更優惠。同時，這個優惠政策有年限，就2年期，到時再檢討。
對於「細屋換大屋」，也是一個趣味數學。香港的有屋族群，一般都希望樓價升，升了表明自己的固定資產上升，身家膨脹。樓價低，未置業的青年高興，有房者不高興。但是，對於有房者，這真是一個機會，住800呎的換到1000呎的大屋，寬敞了不說，未來還有升值的可能。香港這個細小的經濟體，卻有著內地不可取代的優勢，樓房的「剛需」是不變的，樓價重啟升浪也是可以預期的。十多萬高才湧入，租金飆升，就是一個說明。
政府以少收印花稅，幫助市民「細屋換大屋」，表面看庫房收入少了，但是，換來樓市穩定，當然「很值」！起碼，比「盛事經濟」大花灑有意義得多。
當樓市穩定了，那麼，政府還可以加大力度「造地」。
筆者仔細研究政府的「十年房屋發展長策」，從梁振英到林鄭月娥，到當下，基本都將十年建屋量定為43萬個左右，其中公私營也在七三比左右。問題是，土地的供應都夠嗎，房屋的供應都夠嗎？答案，應該是否定的。這從「私樓樓價高面積小，公屋排隊長上樓慢」可見。最新一份「十年長策」房屋需求，定出的43萬的指標與過去基本不變，多也是一萬多，可是大家眼見十多萬高才湧進，不算數的嗎？
再看土地，報告指，未來十年43萬房屋的土地都有了，這可是好消息，但是地在哪裏？
報告說，未來十年（即2025-26至2034-35年度），「熟地」供應量預計為約3000公頃，當中接近六成約1700公頃來自北部都會區。其餘的呢？報告說，有東涌新市鎮擴展， 將軍澳第137及第132區， 龍鼓灘填海和重新規劃屯門西地區，還有欣澳填海和交椅洲人工島。筆者相信，交椅洲原計劃的1000公頃是一個大頭。
現在，政府一再推遲交椅洲填海了，有人還不滿意，那麼，是否已經明確告訴市場，實際效果的土地供應還是不足的，麵粉不夠麵包當然也不夠。那麼，請問澳門的難題沒有解決，香港的癥結又有希望解決嗎？
中央能不著急，頻頻南下？
本文作者：劉瀾昌
（作者是香港資深傳媒工作者，時事評論員。中國人民大學新聞系學士、碩士和博士。曾任職香港《開放雜誌》、《經濟日報》、《星島日報》、《蘋果日報》、鳳凰衛視、亞洲電視等媒體；策劃制作《解密百年香港》等電視特輯；主持政論節目《把酒當歌》。著有《香港一國兩制下的新聞生態》、《aTv絕密文件》等。）
（圖片来源於網絡）
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