前几天央行连续丢出四个“王炸”，房地产行业仿佛过年了一样，股市飙红，外资也开始看好中国楼市。政策公布的首周，许多城市的售楼处人山人海，不少观望了三年的购房者开始陆续出手！
至于国家的这一套组合拳到底能取得什么样的效果，我们还得再等上一段时间。但毫无疑问的是，这套组合拳对刺激楼市，提振购房者信心大有裨益！
说到提振市场信心，就不得不聊聊国家亲自下场去库存这件事。在此之前，先引用城市与区域治理研究院苏志勇说的一句话：
“商品房销售持续下滑、库存高企，不仅造成资源的极大浪费，而且给房企资金链带来巨大压力，在此背景下，楼市去库存成为当务之急！”
商品房卖不出去，房企就没有现金回笼，房企现金流出现问题，自然也就不敢拿地。所以，当下的房地产行业，楼市去库存，已经成为重中之重的事情！
那么，楼市去库存有哪几种路径呢？
通过市场化方式促进楼市回暖。得从三个方面入手：
一是从政策上继续打通制约市场交易的堵点，取消不必要的限购、限贷、限价等。
二是给予房企更大力度的融资支持。楼市信心不足很大程度上源于对房企资金链和“保交楼”的担忧，恢复市场信心首先要解决好这些问题。
三是通过降低购房成本增强居民购房意愿，包括继续降低房贷利率和首付比例、降低交易契税、灵活运用公积金政策等。
在放松限购方面，目前绝大部分城市已经全面解除了住房限购政策，部分城市仍有一定的调整空间。降低利率和首付比例方面，央行也以实际行动做出表态。随着政策的落地，楼市回暖可期。
根据自然资源部发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求从土地供应源头上控制城市房地产库存，其中明确商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。
这一政策的出台，为的就是建立健全科学合理的土地出让机制。根据不同区域房地产市场供需情况和库存去化情况，合理确定供地计划，这与住房城乡建设部提出的“人房地钱联动机制”高度吻合。
除了在供地环节加强管控外，对已经出让尚未开发的土地，也应根据市场情况适当做出调整。近两年房企土地储备严重缩水，但百强房企仍有数十亿平方米的土地储备在手，其中不乏高库存城市的土地储备，这些城市的储备土地可以通过政府回购、暂缓开发或转变用地性质等方式，控制住宅用地入市节奏。
截至目前，已经有超过60城明确提出支持住房“以旧换新”，并出台相关支持政策。主要采取三种模式：一是购房补贴模式。二是开发商+中介机构搭建平台代售模式。购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房。三是国企或城投下场收购模式。
一些城市在推动“以旧换新”过程中还实施了“带押过户”政策，做到了不动产登记和抵押贷款的有效衔接。住房“以旧换新”实现了新房与二手房的联动，打通了改善性需求入场的堵点，不仅大大缩短了旧房换新房的置换周期，同时促进了新房销售。
在保障房建设方面，针对库存较高的城市，保障房建设的重点应由新建转向筹集。也就是将部分存量住房就地转化为保障性租赁住房，给予企业一定优惠政策，由企业或政府平台公司直接运营。
在城中村改造方面，对存在严重安全隐患或影响市容市貌的城中村做拆除处理，被拆迁居民以房票安置。
近日有消息称，相关部门正在考虑一项政策，由地方政府购买尚未售出的商品房。此消息在5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上得到印证。
而在此前的5月14日，杭州临安区发布公告称，将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。此前郑州推行的住房“以旧换新”政策，也提出由地方城投收购居民二手房改造为保障性租赁住房。
政府出手收购存量住房，无疑是最直接、最有效的楼市去库存方式，不仅迅速消化了住房库存，而且有效解决了保障性住房房源筹集难题，实现了供需结构的优化，值得在更多城市推广。
（以上内容来源于《中国房地产报》公众号）
国家队亲自下场去库存，刺激楼市，对于广大房地产从业者而言，绝对是个好消息。最近房产政策频出，我们应当紧跟政策热点，读懂政策，才能更好的服务客户，抓住机遇！你觉得呢？
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