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又见险资出手投资不动产！加拿大退休金计划投资委员会（简称“CPP投资”）近日宣布，已同意将其在中国的四个合资地产项目中的49%权益出售给大家保险集团的附属公司。
近期，险资在不动产领域特别是商业地产领域动作频繁。前不久，新华保险等也通过不动产投资基金等方式，接连拿下多个万达广场的股权。
多位险资机构人士透露，投资“基本盘”固收类资产收益下行之下，业内对能提供稳定现金流回报的其他资产的诉求更加迫切，探寻优质不动产获取稳定的“收租”收入，成为险资应对资产荒、助力资产负债匹配的加码方向之一。
频频出手购买商业地产
据CPP投资官网近日披露，该机构同意出售权益的四个合资地产项目均为CPP投资与地产公司龙湖集团的合作项目，包括位于上海、苏州、成都和重庆的四个购物广场及相关写字楼和收租物业等。买方则是大家保险集团的附属公司。
据了解，四个项目分别为上海闵行天街、苏州狮山天街、成都滨江天街和重庆西城天街。CPP投资未在官网透露这笔交易的总金额，但预计该交易将获利约2.35亿加元，折合人民币约12亿元。近日，天眼查披露了多家万达广场“易主”的信息——2024年12月末，淮北万达广场投资有限公司、武威万达广场置业有限公司新增坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）为全资股东，原股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出。天眼查披露的坤华基金的对外投资中，2024全年，坤华基金已经将9个万达广场项目收入囊中，除了上述两个项目外，还包括银川、赤峰、晋江、成都、南京、烟台和北京的多个万达广场项目。而坤华基金背后的主要出资人是新华保险。2024年1月，新华保险与中金资本联合成立的百亿不动产投资基金正式备案，新华保险持股99.9%，中金资本持股0.1%。新华保险彼时表示，公司作为有限合伙人参与设立基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产。不到一年的时间里，该基金多笔投资渐次落地，标的主要集中在万达广场项目。近年来，为了缓解债务压力，万达集团转型轻资产模式，先后出售多个万达广场项目。险资成为这些项目的主要“买手”。在万达广场的接盘方中，除新华保险外，还出现了大家保险、阳光保险、太保资本、中银三星人寿、横琴人寿等公司的身影。2023年以来，险资先后出手接盘约20个万达广场项目。低利率、资产荒背景下，保险公司的资产负债匹配难度在加大，人身险公司作为险资运用的主力，压力更加明显。央行近期发布的《中国金融稳定报告（2024）》显示，利差是我国人身险公司的主要利润来源。随着近年来利率中枢下移，我国人身险公司资金运用收益率明显下降，但负债成本较为刚性，加之资产久期普遍短于负债久期，从而导致人身险公司面临资产收益难以覆盖负债成本的压力。随着利率下行，准备金补提力度加大，从资产负债匹配看，人身险行业久期缺口还有不断扩大的趋势。在投资端，险资加大了对长期资产的探寻力度。“从国际经验来看，险资需要不停寻找新的投资渠道和收益来源。增配高股息资产、增加长期股权投资、地产投资、集合投资计划等另类资产，均是应对利率下行的重要举措。”业内人士认为，不动产项目尤其是商业地产和产业园区等，往往能够产生稳定的租金收入和物业增值收益，为险资提供长期稳定的现金流回报。据了解，险资频频出手商业地产，既有主动的新增投资，又有处理存量项目、非标债务置换等方面的考虑。“以往险资的非标投资中，底层资产为地产的项目较为常见。随着非标资产压降和‘非标转标’的推进，保险公司也在进行不动产投资方式的更新。”一位保险资管机构人士告诉记者。“目前，虽然一些保险公司有股权和不动产投资部门，但如果直接投资经验不足，则主要通过私募基金等形式，投资商业地产等持有型不动产。”上述保险资管机构人士说。业内人士表示，私募基金持有期的区间收益主要来自底层资产出租、运营等产生的收益。一般来说，私募基金管理人会和原股东约定持有期的收益率，而险资作为出资人，对资产的供求关系、出租率、租约稳定情况等有着较高的要求。在交易后的项目运作上，运营方可能维持原状。“持有型不动产如果足够优质，是能够贡献稳定现金流的，具有类固收特征。从更长时间维度看，它们能抵御通胀，带来长期保值增值收益。”险资机构人士表示，这类项目的持有周期较长，符合长钱长投定位。而日益成熟的REITs市场，也为险资投资不动产增加了退出渠道，减少了后顾之忧。
