新西兰央行收「鹰」 纽元急贬
新西兰央行连续第八度维持其基准利率不变，并表示紧缩的货币政策可能比预期更加抑制需求，暗示其鹰派立场已有所放软。新西兰元应声走跌。
昨天，新西兰央行货币政策委员会（MPC）宣布其官方现金利率维持在5.5%不变，此决议符合市场普遍预期。该央行重申货币政策需要保持限制性，但由于通膨放缓，政策的限制程度将减弱。
该央行表示，一连串商业和消费者调查报告、支出频率升高以及信贷数据都显示经济活动正在下滑，委员会成员讨论了这个风险，即紧缩货币政策对内需造成的影响可能超乎原先预期。
新西兰经济出现进一步下滑的迹象，其第二季国内生产毛额（GDP）应该又再度下跌。该央行5月时预期要到2025年第三季才会开始降息，但投资人和大多数经济学家认为该央行在今年晚些时候就会转向。
在央行发布决议后，纽元随即反转倒跌0.6%，报60.89美分。交易员提高对今年降息的押注，对政策较为敏感的两年期公债殖利率下跌8个基点，报4.67%。
根据彭博社调查，所有受访的经济学家都认为新西兰央行的下一步行动就是降息，但他们对何时开始降息则看法不一，最早是今年8月，最晚看到明年第一季。
快讯！新西兰十年来首次房屋建筑成本下降 房地产开发项目遗弃激增
根据CoreLogic的最新数据，新房建设成本在至少12年来首次下降，预计未来几个季度价格将不会增长。
始于2012年的Cordell建筑成本指数跟踪标准单层、三卧室、两浴室砖瓦房的建造成本。该指数在截至6月的三个月内下降了1.1%。
建筑成本的下降归因于建筑行业的重大衰退和平均小时工资增长的放缓。
多种重要建筑材料的成本下降，包括结构钢和厨房橱柜。水龙头和电灯具的成本也下降了。
CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，这一变化发生在新冠疫情供应链短缺结束和建筑许可激增之后。
在过去四年里，建筑成本显着上升。Davidson说：“建筑行业的工作量下降缓解了产能压力，从而降低了建筑成本。”
“再加上平均小时工资增长的放缓，建筑材料成本的持平也导致了过去几年建筑成本快速增长的趋势发生逆转。”
第二季度建筑成本的绝对下降也意味着年增长率从第一季度的2.3%下降到0.6%——这是该指标的新低记录。
上周，工人们向1News透露工作量大幅减少，全国各地的许多开发项目被遗弃。
Builderscrack.co.nz联合创始人Jeremy Wyn-Harris表示，由于工作稀缺，一些建筑商正在倒闭。
他说：“工作比一段时间以来更稀缺。”
“机会还是有的——只是要找到工作更难了。”
根据CoreLogic的预测，未来几个季度新房许可数量减少和建筑活动低迷可能意味着整体建筑成本持平或进一步下降。
Davidson补充道：“2022年建筑成本飙升是由于受新冠疫情影响的供应链问题持续存在，以及建筑活动繁荣，因为当时住宅许可数量达到了顶峰。”
“现在这些因素都已解决，材料供应恢复正常，住宅许可数量下降，工作项目接近完成。这缓解了行业的重大压力，释放了产能并降低了成本。”
新建房屋的需求在房地产市场上可能也在减少，因为“市场上现有房产的供应量增加。”
Davidson说：“现有房产挂牌数量的增加意味着更少的家庭选择新建房屋。”
“此外，新建房屋相比现有房产的更高成本也可能成为一种阻碍，特别是在家庭财务紧张的情况下。”
他补充说，政府最近对光明线测试和利息可扣除规则的修改也减少了投资者对新建房屋的兴趣。
CoreLogic的经济学家说：“这些豁免和较低的建筑成本对于那些考虑新建项目或从开发商处购房的人来说是好消息。”
“然而，住宅许可下降近30%，可能会影响未来的住房供应。不过，鉴于政府目前正大力推动增加住房供应，短期内大范围的住房短缺风险似乎相对较低。”
“希望到2025年，更稳定的经济条件和较低的利率将有助于恢复房屋建设活动。”
新西兰未来将出现大量廉价建筑 房价上涨有压力
新西兰住房部长克里斯·毕晓普的新住房政策中有许多好处——尤其是在混合用途开发和沿交通走廊密集化方面。但他还提议废除最低面积和阳台要求。
取消最低住房面积会导致低质量的住房吗？简单的回答是会的。
部长通过论证任何公寓，无论大小，都比一辆车或紧急旅馆房间大来为最低要求辩护。
当然，他在这点上是对的。对于那些容易无家可归和居住条件差的人——如穷人、移民、养老金领取者、学生和前囚犯来说，温暖、干燥的住所是至关重要的。对于没有住所的人来说，任何东西都比没有好。
但是，取消面积规定也有风险，即使这是为了帮助解决新西兰长期的住房危机。
小面积也能起作用
小面积不一定意味着糟糕。正如联合国所指出的那样，较小的单元通常更可持续。其它因素也决定了居住空间的质量。例如，过度拥挤的条件会使一个完全可居住的空间变得不可行。
有许多高质量的小型和微型公寓的例子——通常定义为14至32平方米（sqm）。
例如，PKMN建筑事务所的La Casa de Yolanda（马德里，50平方米），格雷厄姆·希尔的Life Edited公寓（纽约市SoHo，39平方米），蔡设计的Type Street公寓（澳大利亚里士满，33平方米），普罗克特和肖的Shoji公寓（北伦敦，29平方米），布拉德·斯沃茨的Darlinghurst公寓（悉尼，27平方米），细矶久作的Love2 House（东京，18平方米）。
但这些都是由建筑师设计且价格昂贵。它们通常使用高高的房间高度来创造宽敞感。此外，许多需要业主有足够的力量移动墙壁或展开家具，将一个房间从卧室变成起居室。
这对传说中的年轻专业人士来说可能是理想的，他们大部分时间都在公寓外生活，或者用于短期租赁市场。但对于家庭或老年人来说，这并不适用。
小公寓可能适合年轻专业人士，但这可能不是许多新西兰人的最佳解决方案。
对“鞋盒”公寓的担忧
缺乏最低法规也会导致意想不到的后果。
在墨尔本，宽松的法规导致了“马鞍背卧室”——建造长而薄的光廊（或“呼吸管”）来获得所需的外部窗户。卧室依赖从其它房间借来的光。
使用借来的光现在在墨尔本是被禁止的，并且对呼吸管有了限制。
奥克兰20世纪末的“鞋盒”公寓小到只有12平方米——比毕晓普用来为放弃最低住房面积辩护的许多旅馆房间还小。
这些公寓促使新西兰在2000年代初引入了最低面积要求。
现有的保护措施
新西兰的建筑法规要求“足够”的自然光开口，地面照度不低于30勒克斯（75%的时间）——30勒克斯相当于30支蜡烛的光。
开口必须是透明的，位置适当，并提供对外界的感知。
各市议会对内部空间有不同但通常相似的要求。例如，惠灵顿区计划的住宅设计指南要求住宅在冬季主要起居室至少获得四小时的阳光。
所有可居住的房间必须有自然光，房间必须足够大以容纳家具，通道和窗户必须放置在隐私的考虑下。
指南还要求睡眠区要防止外部噪音。这些保护措施将确保即使是小型的新公寓也有最低的质量标准。但这还需要地方政府有政治意愿来确保这些保护措施得到维护。
真正的问题是，这项新政策是否能长期保护新西兰——当气候变化的全部影响到来，或者在下一次不可避免的疫情出现时的封锁期间。
新西兰需要提供持久和韧性的住房，并在我们最脆弱的时候体现同情心。狭小的空间对心理健康不利。
住房法规需要考虑到不断变化的气候和数十年的网络忽视带来的基础设施需求。这将是一个挑战。在拟议的政策下，市议会将不能以基础设施成本过高为由拒绝开发项目。
所以是的，这些变化无疑会增加住房供应——但我们需要问这些建筑是否适合其目的。需要在一方面对更多房屋的迫切需求与另一方面保持足够居住标准之间找到平衡。
重磅！新西兰房地产投资的黄金时代是否已经结束？
目前大多数购买房产的投资者都寄希望于资本增值来获得回报。
但有警告称，任何期望重现过去几十年资本增值的人可能会失望。
目前大约20%的销售是面向房地产投资者的。但Opes Partners的经济学家Ed McKnight表示，数据显示大约93%的情况下，投资者需要“补贴”抵押贷款付款，假设购房款项是全额借款。
他说，租金收益率——即投资者相比于房产购买价格可以获得的租金——这些年来显着下降。
2000年，某人购买一套全国中位价的房屋可能花费约17万元纽币，租金为全国中位数每周约200元纽币。
现在，同样的房产可能价值77万元纽币，租金大约为每周600元纽币。
“历史上，10%的收益率是人们的目标，现在很难达到这个水平。新西兰不到200处房产中有一处有10%或更高的租金收益率，平均水平更接近4.2%。”
他说，这意味着大多数投资者依靠资本增值来使投资有价值。
“即使租金收益率为5%，如果你借款投资，目前可能需要支付约7%的利率。”
他说，投资者接受他们需要补贴抵押贷款付款。
许多人希望随着利率下降，房价可能会上涨，投资表现会更好。
Corelogic研究主管Nick Goodall同意投资者是为了长期增长而购买房产。
“如果你今天购买了一处投资房产，很难看出如何使它在支付抵押贷款利息的情况下盈利。”
但他说，债务与收入比率可能会改变资本增长的轨迹，因为它们会将房价上涨的速度与收入挂钩。他说，价格增长率可能从6%到7%下降到更像每年3%到4%。
“投资者无法像以前那样快速扩大他们的投资组合，因为他们的收入必须跟上债务水平的增加。需要重置预期。”
ANZ高级经济学家Miles Workman表示，政府计划释放更多土地和允许更高密度的变化可能也会使住房比以前更负担得起。
“也许有一个新的范式转变。更多的住房供应即将到来，也许资本增值不会像过去那样强劲。
“有些人认为这是一种相对容易理解的投资渠道，也许该行业相对安全，但这并不一定意味着资本增值的动态会继续下去。”
Goodall说，投资者仍有办法使其可行，但通常涉及识别可以提高价值或租金的房产，或者找到“价值洼地”。
但目前，对投资者来说，确保能找到租户特别重要，因为更高的抵押贷款还款使空置期更难以承受，他说。
他说，租金增长可能会放缓，因为它与租户收入紧密相关。虽然收入增长迅速，但现在步伐已经放缓。
“收益率可能会提高，但不会大幅度，除非我们看到房价在一段时间内不会大幅上涨。”
Goodall说，人们对房地产投资的态度在改变。他说，以前它被认为是新西兰人退休投资的少数途径之一，但现在有更多的机会。
但他表示，借钱投资房产的能力仍使其对某些人具有吸引力。
如果股票投资翻倍，其可能会翻倍投资者投入的资金。但如果有人借款80%用于投资，而该投资翻倍，他们可能会得到初始投资的多倍回报。
房地产投资者和iFindProperty联合所有者Nick Gentle说，通常只有在事后才能轻松识别投资的好时机。
“我在全球金融危机后开始……事后看来有机会，但当时很难看到。你越有经验，就越能看到机会。”
他说，现在收支平衡的投资者会随着时间的推移看到情况改善。
“上一个周期持续了十年，我们正处于这一周期的第二年。更多的人将返回。另一方面，我们将迎来婴儿潮一代的房产出售，他们中的许多人拥有房产很长时间，并没有做太多改进，因此会有很多机会修复和改进旧房。”
Infometrics首席预报员Gareth Kiernan表示，房市几乎肯定会在某个时候出现上升，这将推动更快的价格增长。
但问题是投资者是否能在等待期间坚持下去。
“在这个阶段，很难看到是什么催化剂，鉴于劳动力市场疲软、净移民放缓以及利率缓解的迹象有限。如果房价的任何实质性上涨是在三年或更长时间后，那么问题就变成投资者是否有能力和勇气在他们的资产价值横盘时继续补贴抵押贷款。”
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在奥克兰后院发现被链在狗舍上的“瘦弱”狗
两名奥克兰的狗主人因其后院被发现一只被链在狗舍上的饥饿狗而被禁止五年内养宠物。
2022年7月，在接到一个关切的电话后，一名SPCA检查员前往潘穆尔的一处地址进行检查。
抵达后，检查员发现这只名叫Saint的狗被链在后院的狗舍上，没有水可喝。
他瘦骨嶙峋，头骨、脊柱、臀部和肋骨都很明显。他全身都有压疮，其中一个在右臀部，伤口外露且生了疮。
检查员立即将Saint带走，并由两位兽医进行治疗。他们都确定Saint表现出严重的恐惧、焦虑和压力，表现为咆哮、露齿和尾巴夹在腿间。
他严重体重不足，肌肉明显萎缩。
兽医表示，他的开放性伤口和压疮，加上糟糕的身体状况，意味着他可能已经忍受了几个月的痛苦和不适。
血液测试还显示，Saint体内有大量的圆形虫卵，他因肠道寄生虫、感染和饮食缺乏导致的潜在致命贫血而痛苦不堪。
女被告告诉SPCA检查员，她认为Saint瘦了，但“没觉得有什么不对”。她注意到他停止吃她一直喂他的饼干。
男被告是Saint的主人，他承认狗的状况“非常令人震惊”，但却没有采取任何行动。
两人自愿将Saint和他们拥有的另一只狗交给了SPCA。
在奥克兰地区法院，两名被告都对未能减轻动物所遭受的不合理或不必要的痛苦或困扰的指控认罪。
除了被禁止养宠物，这名男子和女子还分别被判处监视和强化监视的处罚。
SPCA首席执行官托德·韦斯特伍德表示，令人震惊的是，主人知道Saint在受苦，却没有采取任何行动帮助他。
“Saint在照料者手中经历的忽视程度令人震惊，他完全值得更好的待遇，”他说。
“我难以想象这只无辜的动物在几个月的痛苦中感受到的痛苦和绝望。”
SPCA表示，他们正在倡导修改法律，以加强在处理被链狗时的权力。
“我们真的希望尽快看到政府的进展，这样我们可以在其他狗被链到这种忽视状态之前介入帮助，”韦斯特伍德说。
