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血亏$100万！年内亏最惨交易揭晓，就在奥克兰；总理成功脱手中区投资房，是亏是赚？

楼市 2024-09-06 14:25 新西兰

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01

总理脱手投资房

新西兰总理Christopher Luxon已经为自己的投资物业找到下家。

该物业位于Onehunga，是一套96平米的两卧砖瓦房，目前宣布已经售出。

住宅于7月24日首次上市，定价为$94.5万，比2021年的评估价$115万低了$20.5万。

记录显示Luxon在2015年11月接手物业，据Stuff报道当时支付了$65万。如果该物业以要价售出，Luxon将获得$29.5万的毛利润。

出于隐私原因，OneRoof决定不公开街道地址和房源链接。上市信息显示该房子符合健康住房标准，拥有现代厨房和两个卫生间。营销广告称“非常适合首次购房者、退休者或任何寻求在黄金地段过低维护生活方式的人”。

上市照片显示物业维护良好、焕然一新。

Luxon拥有多处出租物业，此外在激流岛还有一套度假屋，在Remuera有一套家庭住宅。

去年选举前，他在受访时表示其投资组合不会影响他对住房政策的判断，并且他已经向新西兰人公开了他拥有的房屋数量。

Luxon领导的国家党政府恢复了物业投资者的利息抵扣，并将明线法则适用期从10年缩短到2年。后一项变化不会影响Luxon的物业，因为它是在工党政府扩大明线测试之前购买的。

Luxon卖房正值央行上个月降低官方现金利率后买家情绪上升。然而最新OneRoof数据显示奥克兰的房价仍然面临压力，其平均房地产价值在截至8月底的三个月内下降了2.7%，Onehunga下降6.5%。

尽管首次购房者是目前市场上最活跃的群体，但投资者也开始重新表现出购买的兴趣。

OneRoof数据合作伙伴Valocity高级研究分析师Wayne Shu上月告诉OneRoof，对首次购房者和投资者有吸引力的物业可能会出现价格上涨，但只对投资者有吸引力的物业则面临困境。

“投资者只寻找便宜货，他们不会支付高价。”

Ray White经纪人Rohan Thompson在Onehunga片区，他上月表示买家的兴趣有所增加，尤其是对价格在$60万以上的物业。

他称物业通常以低于评估价的价格出售。

“卖方接受这一点。他们知道这些评估价是在2021年的高峰时期进行的。”

尽管Luxon投资物业的售价尚未公开，但它不太可能达到前总理Sir John Key出售物业时的高水平。

2017年，Key以$2350万的价格出售了他在Parnell的豪宅。2018年，他以$310万的价格将他位于Omaha的小屋卖给了前ANZ首席执行官David Hisco。

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02

年内最惨业主：卖房血亏$100万

总理卖房小赚了一笔，可与此同时，也有人亏得头破血流。

CoreLogic研究主管Nick Goodall表示，今年迄今为止，亏损最大的是Remuera的一套公寓，售价比之前的买入价低了$100万。

业主在2018年3月以$650万的价格购买，今年4月12日以$550万的价格出售。

Goodall介绍，这是一间高档公寓。

“购买这类房产的需求有限，或者说市场有限。购买这类房产的买家通常打算长期持有并自住，但后来情况发生了变化，当屋主被迫出售时，已经没有市场了。”

由于今年的利率很高，导致更少有人愿意为一套公寓支付大笔费用。

损失第二大的是位于Ōrākei Ngaio Street上的一栋房子，它以$195万售出，而就在三年前，业主以$271万的价格买下，因此三年间损失了$76万纽币。

Palm Beach上Hill Road的一栋房子排在第三位，两年前以$190万的价格购入，如今以$124万的价格售出，亏损$66万。

前五名中的大部分都是在2021年底或2022年初市场高峰期购买的房产，其中还包括Seatoun的Ventnor Street上的一处房产和Papakōwhai的Dornoch Place上的一处房产。

“当时市场很繁荣，买家可能支付了一些稍微不合理的价格，随后因为利率的上升而陷入困境。”

“收入状况可能发生变化，比如失业，这可能导致卖家不得不接受更低的价格。”

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03

公寓转售超4成亏本

市场萎靡不振，住宅转售的收益表现也不如从前，尤其是公寓。

Corelogic发布最新住宅交易损益报告，显示以高于购买价格出售的物业占比从今年第一季度的93.3%下降到第二季度的92.1%，是自2015年第三季度以来的最低数字。

在公寓类别中，35%的公寓以低于购买价格出售，是自2012年以来的最高比例。在奥克兰，44%的公寓销售显示亏损的。

Corelogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，亏损出售的公寓持有时间比所有类型的房产都要长。

亏损出售公寓的中位持有时间为4.2年，而所有亏损销售的中位持有时间为2.7年。

公寓转售的中位亏损金额为$5.5万，而独立房屋的中位亏损金额为$5万。

“毫无疑问，公寓再销售的亏损份额已经大幅上升，与独栋或联排相比看起来非常明显……但公寓更容易亏损，这是一个事实。”。

那么，奥克兰公寓市场崩了吗？

Davidson认为公寓的价格周期相对“平坦”，因此即使持有时间较长，最终的销售价格仍有更高的可能性低于购买价格。

“它们的增长速度较慢。土地成分较少，因此资本收益的空间较小。此外，购买公寓主要是为了获得租金收益，而资本收益的部分较少。自住购买者也会购买公寓，但人们普遍认为它们更多是投资者拥有，而非情感驱动。”

在那些盈利的销售中，其转售中位利润为$301,673。独立住宅的中位数为$30万，公寓为$13.5万。

他表示，奥克兰公寓的价值从2024年3月的最高点下降了5%，略高于独立房屋的4%降幅。

与2021年的最高点相比，奥克兰公寓下降了约16%，而独立房屋下降21%。

换句话说，这里没有真正的证据表明公寓正在崩盘。相反，转售亏损的频率增加可能只是业主房产组合的再平衡，尤其是对于投资者来说，一些人准备承受亏损并转向他们认为更适合他们计划的东西。

“我得出的结论是，公寓的亏损销售确实有所增加，但看起来并不像是崩盘……投资者出于某种原因认为‘我要卖掉这个，用我的钱做其他事情’，购买另一个公寓或者购买联排等。”

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在第二季度，自住购买者中有7%的销售是亏损的，而投资者中有8.2%的销售显示亏损。

在全国范围内，第二季度投资者的转售利润中位数为$315,826，略高于自住购买者的$297,500。亏损方面，投资者的中位数为$50,000，与自住购买者相同。

Davidson表示，最终结果对投资者来说可能不同，取决于你的处理方式。

“如果你是投资者，你可以卖掉并获得$30万的收益，然后用它做其他事情。可以是现金，可以是意外之财。但对于自住购买者来说，你可能会获得一些现金，但你可能会全部投入到下一个房产中。”

他称市场可能会在一段时间内疲软，但可能会在2025年再度回暖。

惠灵顿的房产持有期中位数为11年，是获利最长的。

Opes Partners经济学家Ed McKnight表示，自从7月将明线测试恢复为两年以来，似乎没有大量的投资者出售。

“有很多房源，但大规模的抢购潮是在2月份出现的。”

但他指出评估数量有所增加，所以可能还有增加的空间。

City Sales销售经理Scott Dunn观察到最近几周投资者想要出售的活动有所增加，但亏损并不仅限于公寓。

“我认为这是在大多数住宅物业中普遍存在的情况，只是取决于购买时间。我在2020年购买了一套房子，不得不以亏损出售。”

Davidson表示，持有期是关键。

“如果你在短时间内购买和出售房产，你亏损的可能性要大得多。但如果你长期持有，几乎不可避免地会获得收益。”

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