加拿大帝国商业银行(CIBC)的分析师表示，由于经济数据持续疲软，加拿大央行可能无法继续当前的降息步伐，不得不在某个时点加快降息速度。他们预测加拿大央行将在12月和1月进行两次50个基点的超大幅降息，目标是在2025年6月将利率降至2.25%。
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“我们认为央行没有理由如此缓慢地采取行动。通胀的风险在减小，而经济增长的风险在上升，”CIBC货币策略主管Sarah Ying表示。
她说：“我们需要更快地恢复到正常水平。”“正常”指的是能够为“稳定”通胀和经济增长创造条件的利率水平。
加拿大央行设定的正常利率区间为2.25%至3.25%。如果决策者希望将利率降至2.25%，Ying表示，如果继续以25基点的幅度降息，则需要再进行8次降息声明才能达到这一目标。
“还有相当多的空间，”她说。但Ying认为加拿大央行没有那么多时间，因为8月份的通胀率为2%，这是央行的目标水平。不过，她指出，如果不计算抵押贷款利息成本，通胀率可能更接近1.3%。
另外，在经济方面，加拿大公布的大量月度数据“因人口增长而出现偏差”。她表示，家庭将更多收入用于偿还债务，消费支出减少，劳动力市场的疲软程度也比美国更严重。“这就是加拿大的现状，人均数据正在放缓，似乎风险的平衡在这里更加不对称。”
加拿大央行行长Tiff Macklem周二（9月24日）也亲口表示，鉴于央行在将通胀率降至2%目标方面取得的持续进展，预期更多的降息是合理的。这似乎也印证了央行打开加速降息的大门。
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9月24日，据加拿大媒体《The Globe and Mail》报道称，加拿大联邦政府不久前公布的新抵押贷款规则出台更多细节。对普通民众最大意义在于大幅减少100万加元以上房屋的首付金额。报道首先强调，贷款新规将于2024年12月15日正式生效。想抢先享受这项政策的买家现在就可以与银行的贷款经理联系了。但截至发稿还没有商业银行对这项新政表态，或者结合自己的房屋抵押贷款业务做出更多说明。
图自《The Globe and Mail》，2024年9月
报道称，新政中的要点包括，买家将至少支付购买价前50万加元的5%首付；50万至150万之间的部分支付10%首付。以价值100万加元的房屋为例，最低首付将为7.5万加元，低于现行规定的20万加元；对于价值超150万加元的房屋，最低首付为12.5万加元。假设买家能够获批贷款，那么首付确实比以往低多了，普通家庭打工攒钱也能凑够首付。加拿大联邦住房部长Sean Fraser表示，加拿大住房抵押贷款新政将“减少那些想要买房人所需的首付，特别是在那些房价高昂的大城市。住房部长解释说，12月15日前，如果房价超过=100万加元，买家必须支付至少20%的首付，也就是需要20万加元。这一要求让温哥华、多伦多等高房价地区的潜在买家难以进入市场。但有一个问题尚未明确，100万的房子首付7.5万的话，那就要贷款92.5万，按照目前的贷款规则，年收入20-30万的家庭才有机会申请这么高额度的贷款。所以新政是不是还应该有点后续，否则首付低了也没啥用。![]()
此外，12月15日前购买价格低于100万加元房屋的买家，可以支付不到20%的首付，但必须购买抵押贷款保险。且只有价格低于100万加元的房屋，才有资格获得CMHC提供的抵押贷款保险，并且金额将取决于贷款额和首付的比例。而12月15日后，买家可以购买价值高达150万加元的房屋也能获得抵押贷款保险。首次购房者还可以申请分期偿还期限为30年，超过目前的最高25年，通过延长还款期限来减少每月还款金额，也能提供房贷负担能力。贷款经纪公司Frank Mortgage认为，新政的意义不好说，但很可能只有一小部分借款人从中受益。9月26日，加拿大金融监管局（OSFI）宣布，从11月21日起，加拿大住房抵押贷款人在续贷、转贷时不用再进行贷款压力测试。此举意味着一大批因为贷款压力不得不选择甩卖房产的卖家可以缓口气了，这也是加拿大政府在9月密集救市的举措之一。OSFI解释说，根据金融业和加拿大人的反馈，在按揭贷款续约时，投保和未投保贷款人之间存在不平衡。而不平衡导致风险管控无效。报道称，2024年3月，加拿大竞争局建议允许未投保按揭贷款的借款人在银行之间更换贷款机构时无需进行压力测试。而压力测试的初衷是确保借款人在面临财务冲击，如按揭利率上升或家庭开支增加的情况下，仍能支付按揭贷款。压力测试有两个门槛：由监管机构设定的最低合格利率（MQR），以及比借款人按揭贷款合同利率高出两个百分点的利率。贷款机构必须使用较高的利率来进行压力测试。目前，借款人在申请初始按揭贷款时，必须通过联邦按揭贷款压力测试。当按揭贷款期满并需要续约时，如果借款人希望更换贷款机构，他们仍需再次通过按揭贷款压力测试，因为对于新贷款机构而言，借款人是新客户。即使续约是“单纯转贷”，即借款人的还款计划不变且贷款金额不增加，该规则依然适用。然而，由于过去两年内按揭贷款利率翻倍并在最高峰时超过6%，借款人不得不证明自己能够在至少8%的利率下支付贷款，这使得未投保的借款人如果想更换贷款机构，就更难通过压力测试。OSFI解释说，目前，持有投保按揭贷款的房主在进行单纯转贷时，免于压力测试，因为如果房主错过还款，保险公司将为银行提供保障。如果借款人首付少于房产购买价格的20%，则必须购买按揭贷款保险。但未投保的借款人如果想更换贷款机构，仍然需要重新资格认证。![]()
投保和未投保借款人规则的差异是促使OSFI做出此次变更的原因之一。尽管OSFI把问题解释称为追求市场主体的公平性，但实际上就是“拯救房地产市场”，因为2024年以来太多卖家被迫割肉甩卖，两三百万的房子动亏损大几十万甚至上百万出货，这也导致买家对市场的观望情绪越积累越重I不得不说，OSFI取消转贷压力测试的政策、联邦政府财政部放宽按揭贷款期限和条件、加拿大央行预计大幅度降息这三个政策面的利好必然对加拿大房地产市场形成重大刺激，如果这三招都不能改变市场趋势，那就说明加拿大人真的没钱了。根据媒体报道，加拿大按揭贷款行业一直在为这一变更进行游说，称这将是加拿大人的一项重要胜利。加上加拿大央行的降息措施，市场普遍预计这一政策变更将有助于重新激活低迷的房地产市场。加拿大按揭贷款专业人士协会总裁Lauren van den Berg表示：“如果这一变更实施，意味着房主能够在没有不必要障碍的情况下，获得符合其财务需求的最佳利率，给予他们更多选择和灵活性，同时也鼓励了贷款机构之间的良性竞争，为借款人提供更好的选择。”由此看来，OSFI还是太保守了，为什么不能临时终止贷款压力测试，或者降低贷款压力测试的条件。相比续贷，新买家更需要资金扶持，只有把钱借给买家，市场才能活跃起来，而房地产市场活跃了，经济运转将更流畅。
