闭店频发，10+商场遇转型“阵痛”

10月以来，沈阳卓展购物中心、广州天河城奥莱公园、重庆百联南岸上海城购物中心等项目陆续宣布了将闭店的消息，引起了市场的广泛关注。这些项目中，有的是曾经名震东北的高端商业代表；有的从开业到闭店，存活时间还不到三年；还有的是在轻资产风口下，因租约到期而选择转营。

在硝烟弥漫的商业市场，商业项目的兴衰更迭已成常态，若将时间线放长，今年以来，闭店的商业项目更是高达20+个，一部分是退场“阵亡”，另一部分则是陷入“转型阵痛”。

01.

11月

两大项目将退场

猝不及防的，沈阳高端商业代表之一的沈阳卓展购物中心在10月中旬官宣，将于11月15日起停止营业，很快消息就传遍全网。项目并没有说明闭店的原因，只是在公告中表示，还未消耗完的卓展会员卡可在长春和哈尔滨两地的卓展店继续使用。

值得一提的是，铱星云商在社交媒体上看到，有入驻沈阳卓展购物中心的商家爆料，在运营团队表明项目不会“黄”的态度下，10月12日，他们还在向大批商户收取租金，并且，部分商家只比消费者早一天收到即将闭店的消息。

沈阳卓展购物中心于2006年开业，据当时的媒体报道，该项目投资8亿元，是卓展集团继1999年开业的长春卓展后的又一高端百货项目，也是东北地区高端奢侈品第一店，曾经坐镇项目的高奢品牌有LV、Gucci、Maison Margiela、FENDI、DIOR、Prada等。此后，沈阳万象城、沈阳市府恒隆广场等高奢商场相继入局，一定程度上，也稀释了沈阳卓展购物中心高端地标的含金量。

铱星云商查阅资料时发现，沈阳卓展购物中心可查询到的销售额数据，还停留在2019年的11.5亿元上，可供对比的是，同年，沈阳万象城的销售额为54亿元‌‌。 不仅如此，据@商业群英汇统计，从两者的场内品牌阵容上看，沈阳卓展购物中心的品牌丰富度早已掉队严重。可见，同样定位下，在强大的对手面前，沈阳卓展购物中心已经很难继续对消费者保持强吸引力。

小红书用户@商业群英汇

沈阳卓展购物中心的闭店，其高端的标签属性，加之奢侈品市场降温明显，难免不了会引起市场对国内高端零售业未来走向的猜疑。当然，凡事不能一概而论，因为哪怕是零售市场现下大热的奥特莱斯赛道，也有项目传来闭店消息。

10月23日，广州天河城奥莱公园发布《感恩同行，礼别花都》一文，表示因公司战略调整，该项目将于11月24日闭店后停止对外营业。 

据悉，2020年，粤海天河城百货与中恒国际商业中心签约，整体承租后者近10万㎡的商业部分，这也是粤海天河城百货首次进军花都区。2022年1月，致力于打造广州北奥莱购物休闲娱乐集合地的广州天河城奥莱公园开启试营业，2023年，项目全面亮相，没想到，今年就官宣闭店。

我们翻阅了粤海投资近一年的年报，发现在其运营的6个百货店中，广州天河城奥莱公园的租用面积是所有项目中最大的，但收入却一直垫底。其2024年中期报告显示，广州天河城奥莱公园上半年的收入为1095.6万港元，‌对比2023年同期的1119.1万港元收入下降2.1%；其2024年前三季度业绩报告显示，期间广州天河城奥莱公园的收入为1578.1万港元，对去2023年同期的1698.5万港元收入下降7.1%，这或许是导致项目闭店的主要原因之一。

02.

20+闭店项目一览

将视角放置整个商业市场，会发现，沈阳卓展购物中心和广州天河城奥莱公园的闭店，其实是实体商业不断革新的一个小小缩影。

据铱星云商不完全统计，今年以来，截至目前，至少有20+个商业项目宣布停业，包含购物中心和百货商场两大类。从时间线上看，上海六百在宣布闭店改造时，已有72年历史；上海妇女用品商店、南昌百货大楼均有60余年历史。

个别项目入市时的Title还不小，上海梅龙镇广场是最早将购物中心概念引入上海的商场；广州YCC天宜为广州首个策展型商业；赣州天誉百货是赣州的第一家百货。Ta们都曾是过去某个时期的流行产物，缘何会闭店呢？

☆ 闭店原因不尽相同

从运营方发出的“告别书”上看，不外乎租约到期转营、企业战略调整、无法维持运营等原因。例如株洲苏宁广场的停业公告显示，其开业四年以来受特殊情况及市场形式等多重因素影响，项目已无法维持运营，决定予以关闭。而广州YCC天宜则是大房东与二房东之间的租务纠纷致使项目未能继续经营下去。

此外，诸如武商集团亚贸广场购物中心、上海百联青浦购物中心、重庆百联上海城购物中心、重庆王府百货等项目，为租约到期后，运营团队将经营主体转交回业主方。

其中，武商集团曾表示，在武商集团亚贸广场购物中心终止营业后，计划注销亚贸广场。如今，经过2个月的短暂停业后，该项目已更名为“亚洲贸易广场”，并于11月1日开启试营业，其将秉承着让人人都能买到实惠的理念，主打性价比。

百联青浦购物中心已改名为富绅时代广场，在搜集项目相关资料时，我们发现，该项目的发展历程相当“曲折”。

据悉，富绅时代广场的开发商为上海吉富绅集团，2018年，其以“富绅时代”身份开业示人；2019年，项目被百联集团以轻资产的模式接手，升级为百联悠迈广场；2021年，项目从设备硬件以及品牌、业态等进行改造升级后，更名为“百联青浦购物中心”。

今年6月，百联撤出，项目在7月正式更名为“富绅时代广场”，并对商场进行全新改造。据绿色青浦，眼下的富绅时代广场正朝着成为时尚、潮流的精致型家庭生活中心迈进。

此外，百联集团旗下的又一轻资产项目——重庆百联南岸上海城购物中心于11月5日宣布，因租约到期，该店将于今年12月31日营业结束后将经营主体转交业主方。业主方（重庆嘉廷投资管理有限公司）同步表示，在百联退出后，其将临时过渡接管商场，而商场新的经营管理方已在做进场前的准备工作 。

☆ 老旧项目遇转型“阵痛” 

随着商业市场的更迭，在消费者注重体验、社交的时代，过去，以卖场型为主导的老百货商场，深陷业态更新不及时、品牌丰富度不够、场景老化等发展革新的阵痛，由此，赣州天誉百货、上海梅龙镇广场、南昌百货大楼、上海星游城、上海六百等项目的闭店，实则也是暂时性的，在未来的某一天，它们将以全新的面貌世人。

以南昌百货大楼为例，该项目成立于1958年，至今已有66年的历史。2000年，江西首家肯德基开业当天，曾在该场创下全球单日销售纪录。不过，再风光的商场，也抵不住“日复一日 年复一年”的老旧商业模式。

为此，今年9月，项目宣布，将携手银泰商业，作出一次彻头彻尾的大改变。项目具体的改造方案还未完全露出， 但已经剧透了，或将向当下最受欢迎的二次元主题靠拢，以重塑焕新南昌新社交生活方式，项目目前已进入封楼改造阶段，将于2025年焕新开业。

☆ 已有项目焕新开业

一边是众多传统百货商店因为建筑结构、配套设施、动线设计等方面的局限，加速调改步伐， 以期为项目续命。另一边，上海妇女用品商店、杭州解百AB座两大项目，在短暂闭店调改后，已经实现华丽变身。其中，上海妇女用品商店变身“Lady 淮海”，欲转型成为国内首个聚焦女性社群视角的新型线下空间，据悉，9月底至10月中，尚处于调试期的“Lady 淮海”，战略升级成效初显，其客流较去年提升两倍多，销售额同比呈现两位数增长。

此外，武汉王府井百货已与Happy站台1号仓达成合作，未来将主攻折扣零售业态，目前项目已更名为happy站台1号仓。

03.

商业观察

仲量联行数据显示，截至2023年年末，中国21个主要城市优质零售地产存量已突破1.4亿平方米。

当行业进入存量竞争阶段，商业项目无论是停业退场，还是闭店升级重开，都表明了市场正在经历一场残酷的淘汰赛。在此背景下，一些陪伴人们许久的项目更需要新的故事，去重新找回对消费者的吸引力，而不只是活在附近居民的回忆中，从这一层面上看，一些项目的闭店，虽然遗憾，但也是市场自然选择下的结果。

而正在运营的商业项目，又要如何规避经营风险？有业界人士指出：一是要做到时刻关注市场动态，密切关注消费者的需求和喜好变化。二是要不断创新，提升服务和产品质量，保持与市场的紧密联系。三是要做好风险管理，及时调整经营策略，确保商业项目的可持续发展。此外，还要加强与同行业的合作与交流，学习借鉴其他商业项目的成功经验，不断完善自身。

以历为鉴，在内容为王时代，做商业，不能仅活在当下，因为即便是曾经再风光的项目，也不可能做到一劳永逸，无论在什么时候，在什么地方，商业项目只有不断适应市场、满足消费者需求，从空间、品牌及业态做到因时而变，才是长时间运营下去的关键。