哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市处置闲置土地盘活存量土地若干措施的通知

哈政规〔2025〕1号

各区、县（市）人民政府，市政府各有关委、办、局，各有关单位：

现将《哈尔滨市处置闲置土地盘活存量土地若干措施》印发给你们，请认真贯彻执行。

哈尔滨市人民政府
2025年1月22日

（公开属性：主动公开）

哈尔滨市处置闲置土地盘活存量土地若干措施

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部自然资源部中国人民银行金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）和《自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）等有关要求，有效盘活闲置和存量土地，切实做好保交房工作，结合我市实际，制定本措施。

一、适用范围和工作原则

（一）本措施适用于2024年3月31日之前供应的房地产用地（住宅和商业用地）。对尚未开工及已开工建设但尚未竣工核实的闲置或存量房地产用地，按照“一项目一策、一地块一策、一企业一策”的原则，经市、区县（市）级政府审核确认，可通过正向优化调整规划条件、延期开竣工时间和延长余期土地出让价款缴纳期限，或通过二级市场在建工程转让、土地合作开发和政府协商收回收购等方式妥善处置。对已建立的闲置存量土地项目清单，需经市、区县（市）级政府审核确认，向省级自然资源主管部门报备后实施，并应当动态调整、及时更新处置进展情况等。

二、合理调整规划设计条件

（二）支持企业根据市场需要正向调整规划用途，盘活存量商业用地，减少商业库存基数。对已取得土地使用权，但尚未开发建设的单宗商业用地，允许企业依法依规转型用于科研、文化、体育等支持单宗多用途产业项目建设，或可适当降低商业商务等用房开发总量，减少企业建设成本。

三、依法依规处置闲置土地

（三）对因政府及有关部门配套服务保障未到位、土地涉及争议事项、规划建设条件修改或因文物保护等原因，导致土地不具备开发利用条件，造成动工开发延迟的，市、区县（市）级政府及有关部门应当及时协调解决相关矛盾纠纷、审批手续办理等问题，提供开发建设必要的基础设施和通平条件，同时政府相关部门需向市、县自然资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定程序进行处置。对应当由市、区县（市）级政府或有关部门消除的开发建设障碍，要限期消除；障碍未消除前，不计算开竣工违约期。

（四）对设有抵押权的闲置土地，市、县自然资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。若处置方案涉及银行利益的，土地使用权人可与银行方协商更换抵押物。

（五）在闲置土地处置过程中，对已依法依规动工开发的土地，按照最高人民法院自然资源部《关于加强闲置土地司法查封和处置工作衔接的意见》（法〔2024〕33号）有关规定进行处置。

四、支持企业多方式盘活存量土地

（六）支持企业分期开发建设，保障销售资金快速回笼。对因签订出让合同变更协议或重新签订出让合同等情形，确需延期缴纳土地出让价款的，在严格工程建设和资金使用监管的前提下，经市、区县（市）级政府批准，可适当延迟土地余期出让价款缴纳时间或增加分期缴纳次数，余期出让价款最迟应当在出让合同签订之日起两年内缴清。如已产生利息或违约金，并已经裁判或仲裁的项目，不适用本条款。

（七）支持利用土地合作开发建设。对企业利用土地、资本和技术等联合开发方式盘活项目，并拟以新成立公司作为土地使用权人进行开发建设的，依双方共同申请，经市、区县（市）级政府批准后，整宗地可通过签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）方式变更受让人名称，调整或重新办理规划、用地、建设等审批手续，并根据市、区县（市）级政府嘱托，办理相应不动产登记手续。

（八）允许适当比例的自持物业用于保障性住房。市、区县（市）级政府有关部门要督促企业履行出让合同或划拨决定书、供后监管协议等关于自持房地产项目按期开发建设的约定。对确因市场形势发生重大变化无法继续履行自持义务的，自持物业企业应当先行与保障房实施主体共同协商。经协商一致，保障房实施主体可根据市场和筹集计划需要，按照相关批准文件，确定合理价格收购企业自持物业用于保障性住房。涉及将商品房、廉租房和公租房用地转化为配售型保障性住房用地的地块，经市、区县（市）级政府批准后，其《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中的分摊土地面积、土地出让价款及相关约定，无需经市、县自然资源主管部门调整，可由不动产登记部门依据市、区县（市）级政府批准意见，直接将土地使用权类型登记为划拨。

五、充分发挥二级市场配置效能

（九）充分利用土地二级市场交易平台为项目转让提供服务保障。对出让用地转让、司法裁定、破产处置的项目，允许新受让人重新约定开竣工日期。开工日期可以自《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）签订日期一年后起算，竣工日期可按照开工日期相应顺延三年时间设定。

（十）对因城市控详规划调整、企业自身经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，在满足已建成区域可独立分宗并符合规划、消防等前提条件下，可对已出让土地进行宗地分割转让、政府协商收回收购或依法依规置换。在明确约定公益性配套设施建设等有关责任义务的前提下，先由开发企业提出申请，经市、区县（市）级政府批准，可按规定分割宗地。除土地出让合同、产业监管协议或者招商引资协议中有关产业项目建设约定未履约外，确因企业经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。

（十一）推行预告登记转让审批制度。允许未达到项目投资额25%的土地，在转受让双方签订转让合同（或协议）后，经市、区县（市）级政府批准，由不动产登记部门先行办理预告登记，充分保障新受让人合法权益。新受让人可凭预告登记证明依次办理项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可、建筑工程施工许可证、消防设计审查等规划、建设、消防审批手续。在项目投资额达到法定转让条件后，新受让人可在与市、县自然资源主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）后，办理不动产转移登记、商品房预售许可证和各项竣工验收交付手续。

（十二）支持企业申请项目停建、缓建。对已售住房数量少的项目，在所有购房人同意的前提下，经市、区县（市）级政府批准，由市住建部门出具停缓建认定意见后，项目可暂缓建设，其中，对已售房屋可采取置换至其他项目或退还购房款等方式，切实保障购房人合法权益。对未按期开工、竣工的，可不计入违约期。同时，企业要做好现场管理及安全防范工作。

（十三）加快推进房地产用地“带押过户”，实现“带押过户”业务跨银行业金融机构可办。转受让双方签订《转让协议》，并取得抵押银行出具的《带押过户同意书》后，向市、县自然资源主管部门和市不动产登记部门申请办理不动产转移登记，转移登记完成后可申请相关抵押变更或注销登记。

（十四）配合推进司法裁定及破产处置。人民法院发布拍卖、变卖公告前，要求市、县自然资源主管部门提供涉案土地使用权出让合同或者划拨决定书以及规划许可的土地用途、规划条件和权属情况，涉案土地使用权出让合同或者划拨决定书对权利限制的约定或者规定、出让价款缴纳情况、欠缴的土地闲置费、规划调整及权利负担等信息，市、县自然资源主管部门按规定出具意见、提供信息。破产管理人在处置破产企业房产及土地时，可参照上述方式请求市、县自然资源主管部门提供信息。市、县自然资源主管部门要依法履行协助执行义务或依法依规履行土地使用权转让程序，在签订土地出让合同时，可重新约定开竣工日期。

本《措施》自印发之日起施行，有效期至2026年12月31日止。如因法律法规或政策调整另有规定的，从其规定。

【部门文字解读】哈尔滨市关于处置闲置土地和盘活存量土地若干措施的政策解读

一、起草背景

为确保自然资源部、国家发改委《关于实施妥善处置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）落地增效，全力推动我市闲置土地处置和存量土地盘活工作顺利实施，有效解决房地产企业发展中出现的难点问题，市资源规划局针对2024年3月31日之前供应的未开工建设或已开工未竣工房地产用地（住宅和商业用地）盘活利用难、转让难、收回难等情况，按照“一地一策、一企一策”的原则，结合工作实际，形成本《措施》。

二、目标任务

严格依法处置各类闲置存量土地，重点规范无偿收回、协商收回和收购的土地行为。对于企业自身原因超期未开工满两年的土地，必须依法坚决无偿收回；对于其他法定情形导致土地无法继续开发建设的，各区县（市）级政府应主动协商收回土地；对于企业无力开发的整宗或部分土地，以及司法和破产拍卖中流拍的土地，不属于协商收回或无偿收回的，市、区县（市）级政府在遵循企业自愿、平等协商原则下，可按照合理价格收购土地。

三、主要内容

（一）适用于2024年3月31日之前供应的住宅和商业用地，重点对未开工及已开工建设未竣工核实的闲置或存量房地产用地进行依法依规处置和有效盘活利用。

（二）为适应市场需要和变化，提升项目品质，可重新办理规划许可、优化规划条件指标或调整规划用途，可适当降低商业商务等用房的开发总量，减少企业开发建设成本。

（三）在闲置土地处置过程中，对已依法依规动工开发和设有抵押权的的闲置土地，以及对因政府及有关部门配套服务保障未到位、土地涉及争议事项、规划建设条件修改或因文物保护等原因，导致土地不具备开发利用条件，造成动工开发延迟的，依照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定程序进行处置。

（四）支持企业分期开发建设，保障企业销售资金实现快速回笼，市、区县（市）级政府有关部门在严格工程建设和资金使用监管的前提下，可适当放宽分期开发和价款缴纳时间。

（五）充分发挥二级市场配置效能，因城市规划调整、企业自身经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，在满足已建成区域可独立分宗，并符合规划、消防等前提条件下，可对已出让土地进行宗地分割转让，也可与政府协商收回或置换。

（六）推行预告登记转让审批制度，加快推进房地产用

地“带押过户”，支持企业申请办理项目停建、缓建审批，配合推进司法裁定及破产处置。