曾经，买房者们总是期待着有一天能够摆脱公摊的束缚，按照套内面积来购房。
如今，这一愿望正逐步成为现实。随着房地产产品的不断革新，公摊正悄然成为历史。
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自2024年起，全国各地纷纷开启了零公摊的实验。在这场变革中，广州无疑走在了前列。
就在今年9月，招商蛇口在广州横沥岛成功拿地，随后推出的新楼盘户型实用面积竟然高达140%，令人瞩目。
这并非豪宅或改善型住宅，而是针对刚需市场的楼盘。其110平方米的户型，实用率高达139%，不仅做到了4+1房两卫，还带有一个宽敞的露台。
这样的高得房率，在广州并非孤例。即将开盘的新楼盘中，有的实际使用面积甚至能达到130%。
例如，位于荔湾老西关的河柳街地块新盘，最小面积68平方米，最大面积98平方米，但实用面积却能做到最高130%。这意味着，即便是小户型，也能享受到以往100平方米以上户型的居住体验。
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广州之所以能实现如此高的得房率，得益于去年11月发布的《容积率办法》。
该办法放宽了住宅套内半开敞空间的计容比例，允许更大的阳台设计，这为开发商在户型设计上提供了更大的灵活性。
因此，开发商们纷纷在户型设计上下功夫，使得得房率不断提高，甚至出现了建筑面积100平方米、实际使用面积140平方米的情况。
不仅广州，自2024年以来，全国多个城市都在计容新规上进行了调整。
济南、佛山、合肥、深圳等地纷纷出台新政策，放宽阳台、露台等空间的计容规则。
这些调整不仅促进了第四代住宅概念的普及，还推动了高得房率产品的涌现。
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第四代住宅，又被称为城市森林花园住宅，其核心理念是将地面的庭院搬到高层上，让每户住户都能享受到空中花园的惬意。
这类住宅在全国已有100多个项目落地，得房率普遍超过100%，最高的甚至能达到144%。
虽然目前第四代住宅主要集中在改善项目和豪宅上，但刚需项目也在逐步涌现。
这一轮全国范围内的计容调整和100%得房率产品的兴起，正在引领一场房地产产品的迭代潮流。
可以预见的是，随着户型设计的不断创新和优化，未来可能会出现得房率高达150%、160%的新产品。
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对于持有房产的业主来说，如果所在区域有大量待入市的地块，建议考虑出售非自住的房产以避免新规产品入市后的冲击。
而在购房时，“买新不买旧”的原则将更为适用。即使新规产品的价格略高于二手次新房，也应坚定选择新规产品以享受更高的得房率和更好的居住体验。
当然，在房地产的价值判断中，地段依然是核心因素。对于位于优质成熟稀缺地块的二手住宅来说，新规产品的影响将相对有限。
总的来说，未来的购房逻辑将发生深刻变化。无论是刚需还是改善型购房者，选筹都将变得更加重要和技术化。因此，购房者需要不断学习和了解市场动态以做出明智的决策。
