2024年年末，深圳房地产市场迎来了一个销售小高潮，共有产权房项目——鸿荣源珈誉府5区成为焦点。该项目推出1729套房源，吸引了8069批次购房者申购，创下了当年深圳新房市场的最高申购记录。
（珈誉府5区项目外景）
这一现象不仅反映了深圳市民对住房的需求依旧旺盛，也揭示了共有产权房作为一种新型保障性住房模式在深圳的成功实践。
共有产权房是一种由政府和购房者共同拥有房屋产权的住房模式，旨在帮助中低收入家庭解决住房问题。这种类型的住房通过政府提供政策支持、让渡部分土地出让收益或减免相关税费等方式降低房价，并以较低的价格配售给符合条件的家庭。具体而言，购房者只需支付一部分购房款即可获得相应比例的产权，而剩余部分则由政府或其他指定机构持有。
深圳市政府通过制定《深圳市共有产权住房管理办法》来响应党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的决策部署，旨在完善本市住房保障体系，规范共有产权住房的配售管理。该办法自2023年8月1日起正式实施，并取代了原有的安居型商品房和人才住房政策。
户籍要求：申请人及共同申请人均需具有深圳市户籍。但共同申请人为现役军人、港澳台居民或因求学将户籍迁出本市的未满十八周岁的子女不受户籍限制。
住房状况：申请人及其共同申请人在深圳市内无自有住房，在申请受理日前五年内未曾转让过或因离婚分割过自有住房。
社保缴纳：申请人须按规定在深圳市正常缴纳社会保险（不含少儿医疗保险），且累计缴纳五年以上；对于符合特定人才引进条件者，这一期限可缩短至三年。退役军人的服役年限可以计入社保缴纳年限。
购房优惠政策：申请人及其共同申请人均未享受过深圳市内的购房优惠政策。
销售价格与产权份额：共有产权住房项目的销售均价按照同期同区域同品质商品住房市场参考价格的50%确定。购房人的产权份额依据项目销售均价占市场参考价格的比例决定，原则上不低于50%，其余部分则为政府产权份额。这意味着购房者只需支付一半左右的价格就能获得至少一半的房屋产权。
使用与流转：购房人按照整套住房享有业主的权利，承担相应的义务，如支付物业服务费、物业专项维修资金等。值得注意的是，共有产权住房实行封闭流转制度，即购房人自签订买卖合同之日起满五年后，若需转让所购共有产权住房，则只能向住房保障实施机构申请转让给符合条件的对象，且转让价格由买卖双方协商确定。
尽管是共有产权，但这些住房仍然享有与普通商品住房相同的公共服务权益，包括但不限于子女入学、落户等。这种大幅度的价格优势使得许多原本难以负担商品房的家庭有机会实现“居者有其屋”的梦想。
深圳作为中国一线城市之一，长期以来面临着严重的住房供需矛盾。尽管深圳人口接近2000万，但真正适合居住的好房子却十分稀缺。因此，当像珈誉府5区这样既能解决居住问题又能提供一定升值空间的选择出现时，自然会受到热烈追捧。特别是对于那些渴望在深圳扎根的年轻人而言，拥有一套属于自己的房子不仅是物质上的满足，更是心理安全感的重要来源。
珈誉府5区是深圳首个获批预售的共有产权住房项目，其最显著的特点就是价格优惠。该项目提供的共有产权房单价最低仅为2.1万元/平方米起，相比周边同地段的商品房几乎打了五折。此外，购房者只需支付约22万元左右的首付款即可上车，这对于大多数普通工薪阶层来说无疑是一个巨大的吸引点。更重要的是，申请条件相对宽松，只要求申请人具备深圳市户籍、无房（五年内无房产交易记录）、正常缴纳社保等基本要求，单身人士还需满30周岁以上。如此低的准入门槛使得更多符合条件的家庭能够享受到政策带来的红利。
除了价格因素外，珈誉府5区还拥有非常完善的配套设施。该项目位于深圳市宝安区新桥街道凤塘大道与中心路交会处，紧邻地铁11号线塘尾站，距离市中心仅需几站路程便可抵达。不仅如此，项目周边规划有大型商业综合体——壹方奥莱，可满足居民日常购物娱乐需求；教育方面则毗邻深圳外国语宝安学校集团南校区，确保孩子们能享受到优质的教育资源，形成了一个完整的都市生活圈。在此背景下，越来越多的人开始意识到这片土地蕴含的巨大发展潜力，纷纷加入抢购行列当中。
针对部分人担心共有产权房可能存在产权不明晰的问题，实际上该项目已经做出了明确安排。按照规定，购房者与政府各占50%产权份额，并实行封闭流转制度，即满五年后可以向符合条件的对象转让，价格双方协商确定。这意味着即使将来想要出售房产也不会遇到太大障碍。特别是随着近年来政府加大对西部地区的基础设施投入力度，包括新建道路桥梁、改造老旧社区等一系列工程相继完工，使得该片区的整体面貌焕然一新。该区域的土地价值也会相应提升，进而带动房屋本身的价值增值。
从市场反应来看，深圳共有产权房在短短几天内销售一空，显示出购房者的极大热情。这样的销售热度并非偶然，它真实地反映了深圳存在大量刚性自住需求未被满足的事实。尤其是在高房价背景下，对于那些渴望拥有自己房产但又无力承担高昂首付或贷款压力的人来说，共有产权房无疑是一个极具吸引力的选择。
（深圳新房销售市场呈现火爆景象）
深圳共有产权房的火爆销售也为当地房地产市场的稳定发展注入了新的活力。一方面，它有助于缓解因供需失衡而导致的商品房价格上涨压力；另一方面，则促进了住房资源更加合理地分配给真正需要的人群。这意味着，随着更多共有产权房项目的推出，未来将可能逐步改变深圳乃至全国其他一线城市的住房结构，形成多元化、多层次的住房供应体系。
深圳共有产权房的成功不仅仅局限于解决住房问题本身，它还带来了更广泛的社会经济效益，可以促进人口结构优化和社会和谐稳定。通过为年轻人才和外来务工人员提供更多安居机会，能够吸引更多高素质劳动力流入，进而提升城市的竞争力和发展潜力。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，共有产权房与商品房相比，在居住属性上是完全一致的，如果前者大量供应的话，对商品房市场可能会造成一定的扰动。由于共有产权房实行封闭流转制度，即购房者在签订买卖合同五年后才可转让个人产权份额，因此可以在一定程度上抑制投机行为的发生，维护房地产市场的健康秩序。
对购房者而言，在经济条件有限的情况下，通过共有产权房的方式拥有一套住房确实是一个值得把握的历史机遇。这种模式不仅降低了购房门槛，使得更多中低收入家庭能够以较低的成本实现安居梦想，而且在某些方面还提供了比传统保障性住房更灵活的选择。
不过，是否选择共有产权房，关键在于项目本身的地段、价格、品质等因素是否满足购房者的实际需求。事实上，无论是哪种类型的保障性住房，能否被消费者认可都取决于它是否能满足购房者的核心诉求。珈誉时尚花园的成功案例证明了当一个共有产权项目具备上述优点时，就能够赢得市场的广泛认可。
然而，并非所有的共有产权房都能像珈誉府5区那样受到市场的热烈欢迎。共有产权房可能会因为地理位置不佳、价格缺乏竞争力或者房屋品质欠佳而遭遇冷遇。如2019年，北京大兴四季盛景园共有产权房便销售困难。这也提醒我们并不是所有共有产权房都会自动获得同样的待遇，项目的综合优势决定了它的市场表现。因此，购房者在做出决策之前应当充分考虑自身的需求及未来发展规划，结合项目的具体情况进行综合评估。
来源：察理思特综合
采写：朱炜明
编辑：李紫晴、周玥
