长沙一开发商虚假承诺学位房，
能否退房退款？
开发商营销人员虚假承诺，骗我交定金，承诺通过关系给孩子安排好班（由本部调任老师教学），有录音为证，现在又不承认有此承诺，可否主张退房退款？
湖南银联律师事务所
易良律师答：
如果您是基于销售人员的承诺缴纳的定金，现在因为对方无法履行的，律师个人认为可以主张退还定金款项。但是，如果你们已经签订了商品房购买合同，房屋进行了交付，但是关于销售人员的承诺并未在合同中予以确认，且合同中明确双方权利义务约定以书面载明的内容为准，那么您基于录音，主张退房和全部房款可能存在一定难度。如果起诉到法院，建议搜集除录音以外其他的证据以证明该承诺对于您订立房屋有重大影响，且该销售的承诺可以充分代表开发商单位，是合同组成一部分的类似证据。
法条链接：
《民法典》
第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
