加大“房票”执行力度……湖州这个地方“保交房”总体方案来了！

日前，关于德清县切实做好保交房工作总体方案的通知发布。

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德清县切实做好保交房工作总体方案

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进德清县房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）、《浙江省人民政府办公厅转发省建设厅 省自然资源厅 人行浙江省分行 浙江金融监管局关于浙江省切实做好保交房工作总体方案的通知》（浙政办函〔2024〕36号）、《湖州市人民政府办公室转发市建设局 市自然资源和规划局 人民银行湖州市分行 湖州金融监管分局关于湖州市切实做好保交房工作总体方案的通知》（湖政办函〔2024〕13号）等文件精神，切实做好处置商品住房烂尾风险、消化存量商品房、处置闲置土地等重点工作，结合德清实际，制定本方案。

一、总体要求

深入贯彻落实中央和省、市关于房地产工作有关决策部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，充分认识推动房地产转型发展的必要性和紧迫性，聚焦“短期防风险、中长期转模式”的目标，进一步提高政治站位、坚持因城施策，强化各方责任担当，通过市场化、法治化处置，坚决打好商品住房项目保交房攻坚战，高质量完成已建成存量商品房去库存，妥善处置闲置存量土地，推进“三大工程”建设等重点任务，稳定社会预期，提振市场信心，促进房地产平稳健康高质量发展。

二、重点工作

（一）打好商品住房项目保交房攻坚战

对截至2024年3月31日前在建已售，并存在交付困难问题的商品住房项目（以下简称保交房项目），充分发挥城市房地产融资协调机制作用，动态排摸项目清单，将符合条件的项目纳入可给予融资支持的房地产项目名单（以下简称“白名单”），分类推进保交房项目风险处置，全力保障项目建设、交付、办证。

1．推动符合“白名单”条件的项目能进尽进。全面梳理商品住房难交付项目情况，严格项目审核把关，把握项目推送质量，千方百计协助解决项目问题。对违规抽调挪用资金的项目，综合运用行政、司法、公安、审计等力量，尽快追回相关资金并返还至该项目，推动项目尽快达到“白名单”条件。对涉及跨区域追返的项目，及时向省、市级专班报告。对资金难以追返以及其他难以进入“白名单”的项目，指导本县国有企业根据主业和资金现状自主决策，以合理价格市场化收购房地产企业股权或项目公司股权形成实际控制、收购项目资产，收回资金不得用于新增购地，优先用于返还补足被违规抽调挪用的在建项目资金，使项目达到“白名单”条件。支持商业银行按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向本县国有企业提供并购贷款，不得新增政府隐性债务。（责任单位：县建设局、德清金融监管支局、县公安局、县审计局、县财政局（国资办）、县法院）

2．推动符合“白名单”条件的项目应贷尽贷。商业银行遵循市场化、法治化原则，对符合贷款条件的项目积极给予资金支持，建立绿色通道，优化贷款审批和发放流程，加快放款速度，充分发挥城市房地产融资协调机制作用。（责任单位：德清金融监管支局、县建设局）

（1）融资协调机制要以项目为中心，推动商业银行科学区分项目公司开发运营风险和房地产企业债务风险，对符合贷款条件的项目积极给予资金支持，避免以房地产项目的控股公司出险为由，过度避险否决项目，或增设除“白名单”要求以外的其他条件。

（2）完善房地产项目抵押政策，进一步明确“白名单”项目有与融资额度基本匹配的抵押物价值标准，以建成住宅项目为抵押物的，可参考周边住宅成交均价，避免以销售困难随意压低或否决抵押物价值。

（3）融资协调机制要将正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目推送给商业银行，防止随意推送“白名单”项目。商业银行对新增贷款及后续放款，不得随意增设除相关条件和标准之外的其他要求。

（4）严格做好资金封闭管理，原则上预售资金监管账户（以下简称监管账户）应在“白名单”项目主办银行开设，且项目公司只能在主办银行开立账户。可优先将监管账户开立行确定为主办银行，项目贷款发放、工程款和人工费支付使用、贷款偿还等均通过监管账户办理，确保项目资金封闭管理、专款专用。对于主办银行与监管账户行不一致的，协调机制原则上应在主办行贷款审批同意之日起3个月内，协助将预售资金监管账户变更至主办行。

（5）商业银行要落实相关尽职免责制度，对于相关机构和人员在评级授信、贷款调查审查审批、贷款发放及贷后管理等环节已按要求勤勉尽职的，以及因不可抗力因素导致贷款发生风险的，应予以免责。对企业集团出现阶段性风险但项目符合授信标准的，开展业务的分支机构和人员可根据尽职免责制度予以免责。对通过协调机制融资出现信用风险事件的，按单个项目开展责任评议认定。对符合尽职免责情形的分支机构和人员，商业银行在绩效考核中应本着尽职免责原则将相关因素予以合理剔除。

3．依法依规妥善处置未纳入“白名单”项目等其他项目。对穷尽手段后仍无法纳入“白名单”的项目、项目销售比例较低且无市场前景的项目以及严重资不抵债的项目等，可采取缓建、停建等措施，或依法依规通过破产重整、破产清算等司法途径解决，并做好社会维稳工作。相关项目缓建、停建或实施司法处置的，可通过协调在其他项目安置、退还购房款等方式，保障购房人合法权益。（责任单位：县建设局、德清金融监管支局、县法院）

4．加快保交房项目不动产登记发证工作。守住安全底线，在房屋交付后，遵循“群众无过错即可办证”原则，按照保交房不动产登记发证相关政策精神，加快推进登记发证工作。落实政府主体责任，坚持条块结合，压实各方责任，抓紧推进完成竣工验收备案和规划核实、用地复核等手续，为不动产登记发证创造基本条件。（责任单位：县自然资源和规划局、县建设局、县法院、县税务局、德清金融监管支局）

（二）打好消化存量商品住房攻坚战

分析研判全县商品住房库存和去化情况，坚持因城施策、精准施策，支持合理住房需求。准确掌握保障性住房需求，坚持以需定购，推进存量商品房去库存和保障性住房建设。

1．支持合理住房需求。深入分析不同群体需求特征，更大力度精准支持青年人、新就业大学生、农业转移人口、产业工人等群体合理购房需求。鼓励住房“以旧换新”，对房产交易流程开展全链条优化。支持本县国有企业参与“以旧换新”活动，根据需求收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等。延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。加大“房票”执行力度，因地制宜制定“房票”政策，充分发挥市场带动作用。（责任单位：县建设局、县自然资源和规划局、县财政局（国资办）、县税务局、德清金融监管支局）

2．收购已建成存量商品房用作保障性住房。合理确定保障对象和保障面积标准，参照《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，以建筑面积不超过70㎡小户型住宅房源作为可回购用于保障性住房的排摸范围，全面摸清已建成存量商品房底数以及保障性住房需求底数。按照因地制宜、以需定购、自愿参与的原则，自主决策收购已建成存量商品房用作保障性住房。确定本县国有企业（选定的国有企业及其所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求）作为收购主体的应制定收购和配售租赁的定价机制和管理办法，并迅速配售或租赁，确保可持续运作，切实防范道德风险，严防新增政府隐性债务和国有企业经营风险，加强收购工作的监督管理，组织审计部门及时开展审计。（责任单位：县建设局、县财政局（国资办）、县发改局、县自然资源和规划局、县审计局、德清金融监管支局）

3．积极争取保障性住房专项再贷款。构建政府主管部门、金融机构、收购主体三方协同推进机制，快速匹配金融机构资金供给和保障性住房项目资金需求。参与银行应加强与收购主体对接，在满足贷款条件基础上，合理确定保障性住房收购贷款相关要素。发放贷款后，按中国人民银行规定程序申请再贷款。切实加强监督管理，制定收购和配售租赁资金监管细则。收购主体要对贷款资金单列账目、单独核算，确保专款专用、封闭管理，并及时归还贷款本息。（责任单位：德清金融监管支局、县建设局）

（三）打好妥善处置盘活存量土地攻坚战

对2024年3月31日之前供地、目前尚未开发或已开工未竣工的房地产项目土地，通过企业继续开发、市场流通转让、政府收回收购等方式妥善处置，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。

1．鼓励企业继续开发。对房地产企业有能力继续开发的闲置土地，落实属地责任，推动限期消除继续开发障碍，按照出让合同确定的规划条件，优化完善建设工程设计方案，办理规划许可，通过按规定适当放宽分期开发、合理调整开竣工日期等方式，支持房地产企业继续开发房地产项目。（责任单位：县自然资源和规划局、县建设局、县财政局（国资办）、县税务局）

2．促进市场流通转让。对房地产企业无能力继续开发的闲置土地，充分发挥土地二级市场作用，鼓励转让或合作开发，按规定分割宗地开发或转让，推广“带押过户”，允许适当比例的自持物业用于保障性住房。（责任单位：县自然资源和规划局、县建设局、县财政局（国资办）、县税务局）

3．支持政府收回收购。对企业无能力继续开发的闲置土地，要坚持“一地一策”，依法依规采取合适方式处置。依法应当无偿收回的要严格无偿收回；其他不属于应协商收回或无偿收回情形的，可按照以需定购的原则，合理确定收购价格，规范推进收购行为。收回收购土地优先用于保障性住房。（责任单位：县自然资源和规划局、县建设局、县财政局（国资办）、县税务局）

（四）着力化解房地产企业债务风险

落实出险房地产企业风险处置属地主体责任，采取有力措施督促房地产企业切实开展自救，力促其持续加大资产处置变现力度，坚决压实出险房地产企业实际控制人、大股东、高级管理人员各自依法承担的风险处置责任，通过变现资产等多种方式筹措资金。摸清查实出险房地产企业风险底数，详细梳理存量土地、在建项目、资产负债、债务分布等全面状况，制定出险房地产企业“一企一策一专班”处置方案。积极协调房地产企业与银行等金融机构对接，用足用好金融支持房地产政策工具，争取新增融资支持。建立府院联动机制，做到企业涉诉预警避险。对存量未到期债券，提前6个月督促房地产企业积极做好偿债准备，落实偿债资金来源，严防新增债务违约。（责任单位：县建设局、德清金融监管支局、县公安局、县发改局、县财政局（国资办）、县自然资源和规划局、县法院）

（五）推进“三大工程”建设和房地产高质量发展

认真落实保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设相关指导意见，谋划“三个工程”项目，推进项目开工建设，有效解决工薪收入群体住房困难，推进韧性城市建设。结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，指导房地产企业加快转变发展方式，提升住宅品质，更好满足居民改善性住房需求，促进房地产高质量发展。（责任单位：县建设局、县自然资源和规划局、县发改局、县财政局（国资办）、德清金融监管支局）

三、组织实施

（一）健全工作机制。根据国务院以及省市总体安排，成立德清县保交房工作专班（不作为县政府议事协调机构，任务完成后自动撤销）。下设商品住房项目保交房攻坚专班（由县建设局、德清金融监管支局牵头）、收购已建成存量商品房用作保障性住房工作专班（由县建设局、德清金融监管支局牵头）、闲置存量土地处置专班（由县自然资源和规划局、县发改局牵头）、房地产企业债务风险处置专班（由县政府办牵头）；县委宣传部（网信办）、县委政法委、县信访局、县公安局、县司法局、县财政局（国资办）、县人力社保局、县审计局、县市场监管局、湖州市住房公积金管理中心德清县分中心、县法院、县税务局等部门作为责任单位，强化落实各自职责。

（二）强化责任落实。根据上级“1+N+X”方案要求以及部门分工，由牵头部门制定“1+N”一揽子方案。其中“1”为本县做好保交房工作总体方案，由县建设局牵头制定；“N”为商品住房项目保交房攻坚战实施方案、收购已建成存量商品房用作保障性住房工作方案、存量土地处置工作方案、房地产企业债务风险处置方案，由各牵头部门视情况制定；“X”为“一楼盘一策”“一地一策”“一企业一策”等具体处置方案。

（三）做好宣传引导。加强做好保交房工作的指导和宣传解读，通过典型案例、正面报道等方式，释放积极信息，提振市场信心。重点规范我县房地产领域自媒体行为，由建设、网信、公安、市场监管、自然资源和规划、税务等主管部门建立健全常态化联动管理机制，联合开展专项整治行动，通过警示约谈、违法违规行为查处、实时监测舆情等手段规范行业秩序，治理网络生态环境。

（四）加强督导评估。建立完善日常调度、督导通报、部门联动、融资协调等工作机制，持续压实各方责任，及时研究解决保交房工作推进中的焦点矛盾、关键环节。加强对保交房工作的总结评估，自2024年起按年度于当年年底前向市领导小组报告工作进展情况，重大事项及时按程序请示报告。

来源 德清县人民政府