关于改造提升、拆除重建、以旧换新…湖州这条新政来了

近日，湖州市住房和城乡建设局等3部门关于印发《湖州市中心城区城市有机更新指导意见（试行）》的通知发布。 

湖州市中心城区城市有机更新指导意见（试行）

第一章  总  则

第一条  为了稳步推进本市中心城区城市有机更新工作，构建科学有序的长效更新机制，根据《湖州市中心城区城市有机更新实施方案》（以下简称《方案》）等文件要求，制定本意见。

第二条  本意见所指城市有机更新是指对中心城区城市空间形态和功能布局进行整治优化，着力解决房屋安全隐患、公共服务短缺、文化魅力不显、风貌形象欠佳、城市韧性不足等问题。

第三条  城市有机更新坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，遵循“系统谋划、集成推进，以人为本、民生优先，问题导向、体检先行，稳中求进、以进促稳”的原则。

第二章  工作机制

第四条  中心城区城市有机更新行动工作专班（以下简称专班）及其相关成员单位，应当根据《方案》及本意见规定履行相关职责，有序推动城市有机更新工作。

第五条  成立城市有机更新行动专家委员会（以下简称专委会）。专委会由土地、规划、财政、建设、法律、文化等方面的专业人士组成，为更新行动及重大事项的决策提供咨询意见。

第六条  建立规划师进社区制度。推动社区规划师全过程参与城市有机更新，发挥社区规划师技术咨询服务、引导公众参与、政策和方案宣讲解读等作用，促进政府部门、群众、相关主体间的沟通，推动多方协商、共建共治。

第七条  建立“一年一体检”的城市体检评估机制，查找分析城市建设存在的问题短板，形成体检评估报告。属地街道（乡镇）定期开展调查摸底，了解群众更新需求并及时反馈建设部门，为城市体检提供依据。城市体检评估的频次可根据上级主管部门的部署要求适时调整。

第八条  城市有机更新应按照“开展体检评估—编制总体更新规划—划定城市有机更新单元（以下简称更新单元）—制定更新实施计划—按需编制更新单元或更新项目详细规划—推进更新项目实施”的工作闭环组织实施。

第三章  更新方式与模式

第九条  城市有机更新可采取下列方式推动实施：

（一）保护修缮。对文化遗产、历史建筑、历史街区等开展保护传承和活化利用，对城市重要节点和区域开展风貌管控与整治提升。

（二）改造提升。对房屋结构性能满足安全使用要求的老旧居住区、城中村等既有建筑及等级较低或缺失的城市基础设施和公共服务设施，通过改建、扩建、改变功能等一种或多种措施对其进行整治提升。

（三）拆除重建。对存在安全隐患、居住环境较差、影响城市功能的区块，结合房屋所有权人意愿，拆除全部或大部分原有建筑，按规划进行重建。拆除重建类更新项目优先采用产权调换或房票安置的方式进行安置补偿。

第十条  根据发起主体不同，城市有机更新可采取下列模式推动实施：

（一）政府发起。政府根据经济社会发展和更新建设需要，在充分征求相关权利人意见后，对更新片区或更新项目进行规划设计、建设和运营的更新模式。

（二）市场发起。市场主体根据市场需求，经政府同意，在充分征求相关权利人意见后，对更新片区或更新项目进行投资并自行保障资金平衡的更新模式。

（三）业主发起。同一片区（小区、幢）内的房屋所有权人按照相关规定，自发共同提出片区（小区、幢）更新改造申请，自筹或部分自筹资金，委托有资质的单位进行规划设计、实施拆除重建或拆改结合的更新模式。业主发起模式实施流程由建设部门另行制定。

第四章  更新规划与计划

第十一条  依据《湖州市国土空间总体规划（2021—2035年）》《湖州历史文化名城保护规划（2021—2035年）》和相关专项规划，结合政府工作报告中明确的建设任务等，依法依规开展更新规划与计划的编制工作。

第十二条  更新单元由区人民政府（含南太湖新区管委会，下同）初步划定，报中心城区城市有机更新行动工作专班办公室（以下简称专班办公室）审核通过后最终划定。

更新单元以更新项目改造范围为基础，可包括多个更新项目，以成片连片为基本原则，综合考虑道路、河流等要素及产权边界等因素，保证基础设施和公共服务设施相对完整，落实国土空间详细规划单元划分要求。更新单元可结合具体更新项目划分子单元。

第十三条  更新单元内的更新方案涉及详细规划局部调整修编的，由详细规划组织编制主体会商实施主体，结合更新方案中的规划实施方案，按程序开展详细规划的优化调整工作。

第十四条  更新项目由区人民政府按年报送，经专班办公室认定后纳入项目库并报市人民政府批准。项目库中的更新项目（原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等项目）可享受本意见规定的土地、规划、金融等支持政策。

第十五条  区人民政府按年编制并报送实施计划，经专班办公室审核通过并报市人民政府批准后实施。年度实施计划确需调整的，按原有程序审批。

实施计划应当包括更新单元内更新项目的边界和规模、实施主体、进度安排、投融资模式及资金平衡方案等内容。

第五章  更新项目实施

第十六条  实施主体由市、区人民政府通过公开招标、竞争性谈判等方式公开遴选，也可由市、区人民政府指定并依法依规赋予相应职能。

第十七条  规划设计条件应当符合各级国土空间规划，充分衔接相关专项规划，包括区域更新目标、开发强度、分区高度以及公共服务设施、市政交通设施、公共空间、历史风貌保护等内容。

第十八条  实施主体根据规划条件，结合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金平衡等方面因素编制实施方案。实施方案应当紧密结合城市发展战略定位和建设理念，坚持策划、设计、招商、运营一体化，优化资源配置，强化政策保障，实施一片提升一片，力求实现项目自身盈亏平衡或多项目盈亏平衡。

第十九条  市、区人民政府分级推进本辖区内城市有机更新工作，督促指导实施主体编制更新项目的实施方案，经本辖区内建设、自然资源和规划等部门论证通过后，会同属地街道（乡镇）共同推动该区域内相关权利人达成更新意愿，依法组织实施。

第二十条  坚持“市场为主、政府引导、鼓励先进、淘汰落后、标准引领、有序提升”的原则，重点在住宅电梯、供水供气、污水处理等领域分类推进建筑和市政基础设施设备更新。鼓励市场主体通过收购、置换、补贴等多种方式开展针对既有住房的“以旧换新”，具体办法由建设部门另行制定。

第二十一条  将公众参与贯穿于城市有机更新全过程，结合“以旧换新”等政策进一步推动存量资源盘活，有效拉动经济增长，全面提升人居环境，实现共建共治共享。

由业主发起实施的拆除重建类或拆改结合类老旧小区改造项目，完工后应实行专业化物业管理，建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

第二十二条  更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，鼓励使用建筑废弃物绿色再生产品。对于在节能降耗、绿色建筑技术应用领域成效显著的项目，给予一定的资金奖励并给予适当的政策倾斜。

第六章  政策保障

第二十三条  更新项目周边的边角地、夹心地、插花地等零星土地，不具备独立开发条件的，可以采取扩大用地的方式整体开发，相关主管部门应对其规划条件进行统筹研究。 

城中村改造项目土地四至范围在村集体建设用地基础上，可扩大至周边少量低效用地。允许通过在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行土地整合、置换等方式，促进区域统筹和成片开发。

第二十四条  更新项目在特定条件下的消防要求，可由相关部门制定差异化标准或管理要求。

（一）从事历史文化保护传承及特色风貌塑造类建设活动应当符合消防等有关技术标准和规范要求。确因历史风貌保护需要，无法达到规定标准和规范要求的，应当在不降低现有保护状况及消防条件的前提下，经专委会论证后，由建设部门、消防救援机构会同相关部门商定后实施。

（二）实施危旧房整治，老旧小区或城中村改造的，应当确保消防安全，确因修缮、改扩建、重建需要，无法达到标准和规范要求的，应当在不降低现有消防条件的前提下，由实施主体制定相应的防火安全保障方案，经专委会论证后，由建设部门、消防救援机构会同相关部门商定后实施。

第二十五条  支持市属国有企业通过直接投资、市区联动组建项目公司、多项目盈亏平衡等方式参与城市有机更新，重大项目可采取投建管运一体化模式。探索设立湖州市城市有机更新基金，积极拓展银行信贷、债券融资、企业自筹、居民个人出资等融资渠道，吸引有实力、信誉好的社会资本通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与更新活动。

严格落实项目融资与收益平衡要求，切实防范地方债务风险，坚决遏制新增隐性债务。

第二十六条  鼓励国有企事业单位将闲置房产用于发展保障性住房或提供给社区使用。推动国有企事业单位向社区开放教育、文体等活动设施和停车场地，实现错时共享、资源利用最大化。

第二十七条  由业主发起的拆除重建类或拆改结合类老旧小区改造项目应依照《民法典》有关规定实施，可享受如下支持政策：

（一）在满足国家强制性规定的前提下，经征求有关相邻权利人意见，并经专委会论证通过后，新建建筑绿地率、车位配比、交通出入等指标无法达到现行标准和规范的，可按不低于房屋建筑拆除前水平控制。

（二）在不突破详细规划容积率上限的前提下，容积率可采用“一事一议”制度。经专委会论证通过后，市、区自然资源和规划部门可按照有关政策给予容积率奖励并进行片区容积率统筹。

（三）业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金，具体按照公积金管理部门相关规定执行。

第二十八条  更新项目依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。

第七章  附  则

第二十九条  市级有关部门可按照本意见制定土地、建设、规划、不动产登记、财政、融资、税收优惠等有关配套文件。

第三十条  本意见施行后，若国家、省出台有关城市有机更新最新要求的，以国家、省最新要求为准。本意见由专班办公室负责解释。

第三十一条  本意见自2024年8月1日起施行，三县可参照执行。