继横沥岛拍出首宗实用率超100%的宅地后，南沙又迎来了2宗超新规的“靓地”挂牌出让。10月9日，南沙区挂牌出让2宗位于明珠湾起步区-慧谷西板块的住宅用地。值得注意的是，这两宗用地均位于4号线广隆地铁站西侧，南面就是蕉门水道，三江汇聚，可对望明珠湾CBD：灵山岛尖、横沥岛尖。按照地块指标来看，两宗宅地的属性大致相同，都是商住用地+低容积率。其中，2024NJY-5占地面积为37588㎡，总建面89310㎡，容积率0.9-3.2，起拍价10.49亿。而2024NJY-6地块体量则稍微更大，占地71874㎡，总建面181751㎡，容积率0.9-3.5，起拍总价20.06亿。如果不扣除配建，两块地起拍楼面价分别为11748元/㎡、11040元/㎡。但按照可售住宅面积计算的话，两者起拍楼面价分别去到1.27万元/㎡、1.38万元/㎡。至于配建方面，2024NJY-5地块主要以住宅为主，商业和公共服务设施加起来约有6750㎡。而2024NJY-6地块的配建更为丰富，包括配建有幼儿园、托儿所、肉菜市场以及商业设施。估计两宗地块未来将共用配套设施。周边配套方面，学校有湾区实验幼儿园+广外附属（小学、初中），2公里范围内有万达广场、环宇城，3公里内有星河COCO Park等，出门就是慧谷超级堤。![]()
值得一提的是，两宗宅地都明确提到：半开敞空间水平投影面积，不超过套内建面的30%，按其面积一半计容建面。
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这是什么意思呢？真的能达到130%的实用率吗？
很多自媒体将此误解为得房率可设计达到130%，但他们忽略了后半句的“半计容建面”。
- 最多允许的半开敞空间水平投影面积 = 100 × 30% = 30平方米
- 这部分30平方米的半开敞空间仅按一半计入容积率建筑面积，即15平方米
因此，在这种情况下，实际套内建筑面积（不考虑半开敞空间）+ 被计为一半的半开敞空间面积 = 70平方米 + 15平方米 = 85平方米
换言之，你买的建面为85平方米的房子，得到的实际是100平方米，最终的实用率率大概是在117%左右。
而且对半开敞率及内凹阳台半计容部分进深不作限制，也是对阳台设计松绑。这是自11月9日落地新规后，广州首次对阳台设计放松要求。然而阳台解限，最终受利的不一定是阳台，而是各种阳改房，接下来的操作懂的都懂，而这某种程度上，会让接下来的户型设计“卷”出新的高度！另外，两宗地块的出让条件中，也都明确提到可以实现建筑高度20%的弹性调整。
要求第一排临江住宅的限高不可以超过80米，但2024NJY-6地块限高突破至100米。换言之，两宗地块项目建成之后，可以拥有更多临江楼层，并且观江视野上也更为开阔。与此同时，这两宗地块还鼓励打造立体绿化景观，并且在绿地率计算上给予一定优惠。虽然没有明确点出是打造立体园林住宅项目，但鼓励开发商营造立体绿化，居住舒适度也将大大提升。![]()
可以预见，接下来南沙出让的所有新地，都将是“超新规”、“超100%实用率”的的宅地。这对于现存的楼盘KFS和二手房业主而言，并不是一个好消息。随着未来越来越多超100%实用率的户型入市，很多小区的户型产品都将被市场逐渐淘汰，尤其是当下的地价较此前堪比“白菜价”的情况下。不难猜测，如果这两个地块项目在产品上没有大问题且定价靠谱，加上如此地段，未来必将在南沙的楼市掀起一阵狂风暴雨。明珠湾核心区+地铁旁+南向江景，这一轮拍地是否会溢价成交呢？着实令人期待~
