2024年10月12日，财政部宣布允许专项债券用于土地储备，用于收购存量房，优化保障性住房供给。
针对财政部新增的两项专项债支持领域，现做如下解读：
一、2025年财政部允许专项债券用于土地储备
财政部主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。这项政策，既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。
二、允许专项债券用于土地储备，对房地产行业将有显著影响
当前，我国房地产市场面临高库存问题，盘活存量土地作为其中的关键，在现实中却面临开发难、转让难、政府回收难等问题，存量资产盘活易陷入僵局。重启土储专项债，大量闲置土地有望得到盘活，并缓解各方流动性压力。
三、允许专项债券用于土地储备曾于2019年9月被国务院常务会议叫停，要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。
本次政策重启主要由于，各地闲置未开发的土地相对较多。财政部方面称，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。央行提出，支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，必要时可以由人民银行提供再贷款支持。
四、闲置土地盘活有哪些难点？如何处理存量闲置土地？
我国各项法律法规有明确规定。我国《闲置土地处置办法》列明，闲置土地是指国有建设用地使用权人，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年，未动工开发的国有建设用地。此类土地如何处置？办法第十二条规定，如果是因政府有关部门行为，造成动工开发延迟的，可采取延长动工开发期限、调整土地用途、规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等多种措施。
如果并非由政府等原因造成，办法第十四条规定，需按两种方式处理：未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。此外，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一、或已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也认定为闲置土地，并按第十二条规定处理。
五、2025年财政部支持专项债券用于收购存量房，优化保障性住房供给。
考虑到当前已建待售的住房相对较多，中央主要采取两项支持措施：一项是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。
另一项是继续用好保障性安居工程补助资金。原来这个资金主要用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在财政部对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。通过这两项措施，既可以消化存量商品房，促进房地产市场的供需平衡，又可以优化保障房的供给，满足广大中低收入人群的住房需求。
六、不仅是中央，近日各地房地产政策密集“上新”，重点提及“盘活闲置存量土地资源”。
10月12日，山东省潍坊市住建局等五部门联合印发《关于进一步优化调整房地产相关政策的通知》，新政围绕严控增量、优化存量、提高质量，聚焦推动房地产市场止跌企稳，提出十条措施。
在盘活闲置存量土地资源上，通知提到，要落实属地政府主体责任，支持企业开发建设，对超期一年以内的未开发土地，企业承诺在一定期限内动工的，允许签订补充协议，重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款。
充分利用二级市场流通转让，为企业转让土地、合作开发等提供服务。对非企业自身原因造成闲置，企业无力继续开发、也难以转让的，政府与企业协商收回土地，合理确定回购价格；对企业原因超期未动工两年以上的闲置土地，应依法无偿收回。
七、结合10月12日财政部宣布的允许专项债券用于土地储备和收购存量房政策，自然资源部副部长刘国洪表示，这项政策主要是为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持。
为用好这项政策，自然资源部指导地方规范程序、明确标准，重点围绕“怎么收”来推动落实。优先考虑回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。刘国洪表示，下一步，自然资源部还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。
对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。通过收回收购土地盘活存量，能够起到三方面的作用：
一是减少市场存量土地规模，更好发挥土地储备“蓄水池”和投放调节的功能，稳定市场预期。
二是增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。
三是收储后形成“净地”“优地”，既有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，也可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。
-文章来源：党建研究
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