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据美联社10月23日报道 数百万美国人无法负担购房或租赁公寓的费用，住房问题已成为即将到来的总统大选中的一个核心议题。
美联社报道截图
造成许多人无法实现购房梦的最大原因在于市场上待售房屋严重短缺，供需失衡加剧了买卖双方的竞争。
根据一些经济学家的估算，当前住房短缺量在100万至400万套之间，这种短缺现象在过去10年里推动了竞价战，致使美国二手房的中位售价在6月达到了历史新高——42.69万美元，即便房屋销量在过去两年中一直处于深度低迷状态。
更高的抵押贷款利率也让许多购房者望而却步。去年年底，30年期抵押贷款的平均利率攀升至近23年来的最高点，接近8%，但目前已回落至6.44%。
租房者的处境也没有好转。尽管随着新公寓建设的增加，美国租金中位数在过去一年中有所回落，但仍比疫情前高出约20%。
在这样的背景下，贺锦丽和川普提出了各自的政策，声称这些政策将使更多美国人实现“美国梦”。
贺锦丽的竞选团队详细规划了一系列政策，旨在扩大购房者和租房者获得可负担住房的机会，包括为首次购房者提供高达2.5万美元的首付款援助、向建筑商提供税收优惠，以及为城市提供联邦资金以加快建设步伐。她声称该计划将在未来4年内新增300万套住房。
川普则表示，他将为购房者提供税收优惠，削减“不必要”的建筑监管，并将部分联邦土地用于住宅建设，但其竞选平台没有提供具体细节。川普还声称，通过降低通胀和阻止非法移民，他将减少住房成本。
这些政策的实施需要国会大多数议员的支持，而下届总统未必能获得这种支持。经济学家表示，两位候选人的竞选平台中确实有一些不错的想法，但都无法彻底解决长期存在的住房市场挑战。
川普的移民政策与住房问题
川普及其竞选团队多次将美国的住房问题与移民问题挂钩，暗示大规模驱逐移民将降低住房需求，从而使住房更为充足且价格更低。
川普长期以来将无证移民作为核心政治议题，但在涉及住房政策时，他的竞选团队称合法进入美国的移民也是问题的一部分。他的竞选伙伴J.D.万斯曾将俄亥俄州的住房问题归咎于居住在该州的海地移民。
哈佛大学住房研究联合中心执行主任克里斯·赫伯特（Chris Herbert）在一份声明中表示，利率上升和疫情期间住房需求的激增才是推高房价和租金的罪魁祸首，而不是移民。
“虽然移民确实增加了总体住房需求，但他们不应为2020年和2021年房价和租金的飙升负责，因为疫情导致当时的移民水平达到了几十年来的最低点，”赫伯特说。
全国住房建筑商协会（National Association of Home Builders）首席执行官吉姆·托宾（Jim Tobin）表示，大规模驱逐移民可能会加剧供应问题，因为建筑行业约三分之一的劳动力是外籍工人。
“毫无疑问，任何可能扰乱外籍劳动力流入的行为都会对我们行业产生破坏性影响。”托宾说。
美国全国低收入住房联盟（National Low Income Housing Coalition）公共政策高级副总裁萨拉·萨迪安（Sarah Saadian）指出，无证移民通常生活在过度拥挤的居所中，因此驱逐他们并不会真正腾出住房，也无法解决住房负担问题。
“最紧迫的问题在于工资和收入不足以支付房租，而这与无证移民没有太大关系。”萨迪安说。
川普的竞选承诺是为“家庭、年轻人和所有人”提供负担得起的住房，但没有提供具体的实施细节。他提到共和党将“支持首次购房者”，并声称通过“削减”通胀来降低抵押贷款利率。
然而，专家们指出，川普在第二任期内的总体经济计划可能会加剧通胀，而上个月的通胀水平已降至3年来的最低点。
贺锦丽的2.5万美元首付款援助计划
贺锦丽的竞选团队希望通过向首次购房者提供最高2.5万美元的首付款援助，直接帮助购房者。该计划声称将帮助超过400万首次购房者，花费预计为1000亿美元。
该计划指出，首付款援助并非新鲜事，早在2019年，近四分之三的单户型住宅抵押贷款就已包括由州住房金融机构提供的首付款援助。
然而，像川普的计划一样，贺锦丽的提议也可能产生负面影响。经济学家警告称，在许多市场供应紧张的情况下，推出买方激励政策可能会推高房价，进一步加大购房负担。
Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示：“在洛杉矶，2.5万美元的首付款援助并不够，但在底特律则足够。”
不过，费尔韦瑟还指出，如果市场上的住房数量增加，这种财务援助将更加合理，因为它可以向建筑商保证“会有愿意购买他们所建住房的买家”。
联邦政府过去也曾向购房者提供税收激励。2008年，奥巴马政府推出了最高7500美元的首次购房者税收抵免，旨在应对当时的房市崩盘和经济大萧条。这一激励政策确实在短期内提振了销量，但房市直到2012年才开始复苏。
两候选人的政策共同点：分区和联邦土地
两位候选人少数达成共识的几件事之一是：放宽分区法律和利用联邦土地建设住房。
川普承诺将解决分区和其他建设法规，以加快住房建设，但他的竞选纲领没有详细说明。
贺锦丽提议设立一个价值400亿美元的基金，鼓励控制分区法律的地方政府简化其法规，以缩短建筑商获得项目批准并完成的时间。前提是地方政府必须证明他们正在建设可负担住房。
两位候选人还模糊地表示，支持将“有限部分”或“特定”联邦土地用于住宅建设。
贺锦丽的计划提到了拜登政府在拉斯维加斯的政策，即土地管理局以大幅折扣出售了20英亩土地给克拉克县，用于建设单户住宅，最终将出售给年收入不超过7万美元的家庭。
公共土地基金会副总裁唐·辛普森（Don Simpson）表示，早在20多年前，法律就已规定内华达州政府有权以低于市场价格的价格购买联邦土地，用于建设可负担住房。他还提到，像加州巴斯托和爱达荷州博伊西等地也有类似的小块土地可以在有限的基础上复制这一做法。
内华达大学拉斯维加斯分校教授尼古拉斯·欧文（Nicholas Irwin）表示，这210套住房无法解决南内华达目前7.5万套住房缺口的问题。
“我们的短缺量太大了，单靠更多的联邦土地并不能解决这个问题。”欧文说。
