海淀这个棚户区改造项目二期用地优化调整方案公示！涉及学校、商业、道路建设...

一、属于我局职责范围的意见

（一）关于绿地、居住与学校用地布局调整问题

公众参与反馈意见：

1.取消宝山中街碧桐园小区南侧原规划绿地，调整不合理。宝山中街南侧沿街规划为绿化带，已延续多年，北京2004年总体规划中该绿化带已经存在，西侧绿谷雅园小区建设时期已经严格保留了该条绿化带，包括原龚村村庄宅基地建设也严格遵守该条绿地控制线，2017年规划中延续了这一条绿化带，本次武断取消，违背了规划工作的延续性。海淀宝山地区为北京城区西部重要生态绿隔区域，应严格控制开发建设，该条绿化带东西联通的西五环绿化带和宝山休闲公园，无论从生态功能还是市民休闲功能考虑该条绿化带都具备科学合理性。新规划将该绿化打断，不合理。

锦绣大地是北京市重要蔬果物流中心，这里原本就常年交通拥堵，去掉绿化带盖楼，居住点更集中，也会对交通造成更大压力，让居民承受不必要的出行困难。

2.为提升居民生活品质，考虑地区居民休闲、锻炼、社交需求，建议将阜石路北侧（宝山南街以北、宝山东路以西，大概在HD00-1412-0019位置）的生态景观绿地调整为公园绿地（HD00-1412-0019以南的生态景观绿地不变），请帮忙协调区政府、区财政、代建单位、区城管委和区园林局。恳请贵委、海淀区政府多多关注当地居民的诉求以及对美好生活的向往。

3.希望增加社区周围商业，建议将新的二类居住用地安排在大台铁路以北。

4.最好不要在方案中安排居住用地，安排一些公园、学校、高校或者商业中心。新方案中，九年制学校太远了，居民都在铁路南边，建议将九年制学校规划到大台铁路以南。

5.建议将学校位置和0006绿地位置置换，这样学校离居民区位置最近，公园三块绿地连在一起，更完整，便于规划。

6.关于学校选址问题，建议部分执行原规划方案将九年一贯制学校规划在HD00-1412-0008地块靠北位置，这样到达学校的路径较多，较拟实施方案（交通流线较集中）有明显的交通优势，方便地区居民，尤其是不开车的长辈接送带娃。HD00-1412-0002、HD00-1412-0003用地可以调整为一类居住用地或商业用地或其他多功能类用地。如果无法调整学校位置，建议注重周边交通规划，提醒属地政府协调绿地权属单位，能否增设停车场，避免造成像海淀外国语学校附近的早晚高峰交通拥堵问题。

7.宝山村调规后，住宅组团更紧凑，但是九年一贯制学校安置在田村路上，田村路虽然规划是城市干道级别，但只有双向4车道，且因一级开发拆除和二级建设没衔接上，整体路面状况、道路开口杂乱，辅道虽有但基本无法正常行车。建议学校不得向田村路开口，开口开向南侧、西侧城市支路，且尽快完善田村路自五环高架桥至廖公庄地铁口一带的道路建设。

设计单位与实施主体意见：

2018年宝山村被列入北京市棚户区改造和环境整治任务实施项目，综合北京市减量发展要求与项目成本因素限制等条件，现已逐步稳定形成了宝山村棚户区改造项目实施方案。原规划方案中，大台铁路对城市居住区分割效应较强，铁路两侧道路及城市基础设施敷设成本高、施工难度大，教育、商业等配套设施服务效率低，不利于城市基础设施和公共服务设施的集约利用；且原方案中多个规划居住小区紧邻铁路界面，对规划小区环境品质和经济价值有不利影响。

本次用地优化调整方案对居住用地、绿地、学校位置进行了置换，将居住用地集中布置，保障各类基础设施的合理高效配置与集约利用，满足规划居住小区的用地要求，支撑宝山村棚户区改造项目实施方案的落地实施。同时，本次统筹宝山地区绿地空间，将原规划小尺度内部绿地整合至集中建设区周围，纳入更大体量的城市公园群建设之中，可有效提升区域生态环境，形成生境相连的系统性城市公园环，切实改善地区生态环境与绿色空间品质，有效避免现状绿地被停车等功能占用等情况的出现，符合北京市绿隔地区建设发展的要求。且本次用地调整后绿地面积较原规划增加约0.24公顷（3.6亩），将形成更具规模效应的公园绿地。

针对学校用地选址与周边道路、交通情况。九年一贯制学校选址在大台铁路以北，可以减少对周边已建成住宅小区交通流量的影响。为便于北侧学校与南侧居住用地的联系，规划宝山中路将下穿大台铁路，以实现南北贯通，可最大限度避免对现状田村路和巨山路立交桥区的交通影响。学校用地出入口拟设置在宝山西一路、宝山北一街，不会在田村路上新增道路出入口，具体学校出入口位置以建设审批方案为准。此外，结合公众意见及交评批复，宝山北一街与田村路相交的绿地规划1处社会公共停车场（与绿地复合利用），可承担学校接送的部分停车需求。对于公众反馈的田村路建设情况，经核，田村路规划为双向四车道的城市次干路，目前现状已按规划实现。

我局意见：

本次用地优化调整方案需综合考虑北京市减量发展、宝山村棚户区改造项目实施、自然资源管理领域相关政策文件要求。本次方案将在满足用地管理合规性的前提下，全力保障居民生活的便利性及对美好生活的向往。设计单位与实施主体意见符合事实，予以采信。

针对部分绿地的用地性质。因HD00-1412-0019周边的G4生态景观绿地位于城镇开发边界外，根据现行用地分类标准，无法调整为G1公园绿地。经与属地部门了解，该地块已纳入公园设计方案统筹考虑，未来将在一定程度上满足周边居民休闲、锻炼需求。对于学校周边的公园绿地内增设停车场等建议，属于后期实施管理问题，该建议将提交至行业主管部门，后续将根据实际需求和相关建设标准规范进行考虑。

（二）关于商业等周边公共配套设施问题

公众参与反馈意见：

1.建议增加商业类用地，北侧临田村路和近地铁的地块增加商业商务类功能，周边除了锦绣大地批发市场缺乏商业综合体这类商业空间，配套服务不足。地铁口做成纯居住地块太可惜了，建议结合TOD理念增加混合用地功能。

2.现状项目周边配套较少（尤其是商业、餐饮、娱乐活动）特别是无餐饮、带娃去处少。为更好满足居民美好生活期待、补齐民生发展短板、提升地区服务水平、居民生活品质，使地区居民生活更加便利、快乐（防止变成“打工人”新的“睡城”），建议调整、平衡相关规划指标，调整HD00-1412-0002、HD00-1412-0003或HD00-1412-0008或HD00-1412-0016地块目前规划用地用途（建议调整、增加小规模的商业用地或其他多功能类用地、医疗卫生用地、社会福利用地）。

3.二类居住用地规划里缺少具体的配套服务设施说明，设计深度不足。请规划、建设单位提前要求、予以完善。例如用地里是否含有社区文化服务设施、养老服务驿站、室外体育活动设施。

设计单位与实施主体意见：

针对在廖公庄地铁站周边设置商业配套，因其位于城镇开发边界外的生态混合区，按相关规定无法布置商业用地。针对居住用地调整为其他用地，本次用地优化调整是在原控制性详细规划基础上进行用地置换与优化，不进行地类的改变。

针对医疗卫生、社会福利等公共服务设施需求，后续新建居住项目将按照北京市居住公共服务设施配置指标、居住配套商业服务设施规划建设使用管理办法等相关标准规范要求，落实各级公服配套设施，进一步细化公服设施的配置。

我局意见：本次用地优化调整方案满足自然资源管理领域相关政策要求。在后续方案审查阶段，考虑地区配套需求，我局将会同相关行业主管单位，对方案进行审核，严格要求落实相关法律法规规范。双方无重大分歧，均予以采信。

（三）关于南侧建筑限高调整，影响既有小区日照问题

公众参与反馈意见：

1.规划调整后新建小区与既有小区仅由宝山中街分隔，且规划建筑高度提高为36米，碧桐园小区建筑高度仅18米，南高北低且间距减小，将造成严重的日照遮挡和心里压抑，严重侵害既有小区业主权益；

2.新规划楼房36米高，而且临近碧桐园小区起楼，严重影响现居住的12号楼的采光，不仅不能远望，更会由于南面高楼遮挡造成采光问题，而且本地区人口居住密度会大幅度增加，南面楼高北面楼低，对原居民居住环境心里造成压抑。

设计单位与实施主体意见：本次用地优化调整方案在碧桐园小区南侧规划幼儿园用地与居住用地，幼儿园用地的建筑高度为12米；居住用地的建筑高度以30米为主、局部36米，该高度与原规划一致。未来在居住的建设中，将充分考虑新建建筑与周边环境、建筑的关系，严格执行现行设计规范，确保与周边建筑的日照间距等满足法律法规要求。

我局意见：在用地优化调整方案编制阶段，我局指导并要求实施主体在方案布局中，需充分考虑与周边环境及建筑之间的关系，避免对周边产生不利影响。下一步在建筑方案审查时，我局将严格审核，确保日照间距等满足国家及北京市相关规范标准要求。设计单位与实施主体意见符合事实，予以采信。

（四）关于规划道路问题

公众参与反馈意见：

1.建议宝山东路北向延长至田村路或增设人行通道。目前周边碧桐园、绿谷雅园、93号院等小区前往该站点均通过宝山东路延长线上的村管小路，是周边居民前往地铁口的必经之路和最短路线，在地铁口开设以来大大方便了周边群众的出行。当前规划中延长线位置，该通道处规划为生态景观绿地，未留有通行通道，若规划实施，会导致周边居民通勤路线延长且迂回，为居民带来诸多不便的同时，可能会导致绿地无序踩踏、共享单车过度集聚、绕行甚至逆行巨山路人车拥挤交通安全隐患增加（该道路上大型货车很多）等问题，引发社会矛盾。因此，建议规划增加延长线上的通道，或增加景观绿地中的人行通道规划（若规划中不便展示，建议以会议记录等方式体现，为后期实施提供依据）。

2.规划中的宝山北街是多宽的街道？是否要占用碧桐园小区内部空间？

设计单位与实施主体意见：

宝山东路为城市支路，按照现行建设要求，城市支路主要承担完善地块内部微循环的功能，一般不承担对外交通联系功能，应避免与铁路平交。如城市支路交通量较大，城市支路与铁路交叉时应设置上跨或下穿的立体交叉处理，但宝山东路与铁路相交处不具备上跨或下穿的条件。考虑居民通行需要，本次方案通过优化宝山中路，以完善区域路网结构。宝山中路规划为城市次干路，本次调整将宝山中路（宝山中街-田村路段）道路红线由35米拓宽至45米，并将其与铁路相交段做下穿处理，向北与田村路相接，以缓解该地区南北通行不便的问题，促进地块对外交通联系。宝山中路与宝山东路间距离约350米，通过宝山中路基本可以覆盖道路以东区域出行需求。

宝山北街（宝山西路-宝山东路段）延续原规划，本次用地优化调整未调整道路宽度，道路红线宽仍为20米。

我局意见：

为缓解该地区交通压力，在优化调整方案阶段，要求实施主体深入做好该区域市政交通条件调研，并充分与交通主管部门沟通。下一步，我局在设计方案审查中将会同交通主管部门审查交通设计等内容。设计单位与实施主体意见符合事实，予以采信。

关于增加景观绿地中的人行通道规划，属于后期实施管理问题，该建议将提交至行业主管部门，后续将根据实际需求和相关建设标准规范进行考虑。

二、非我局职责意见

公众参与反馈意见：

1.能否一并解决下碧桐园小区水电等问题，电表负荷大，都老化不行了，改成自己可以缴费的，不用麻烦物业，国际城都是民水，咱小区为啥不行。

2.在7月5日发表的意见中，我曾提到过“现状项目周边配套较少...建议调整、平衡相关规划指标，增加小规模的商业用地或其他多功能类用地”的诉求。周末出行的时候，我路过了周边的“锦绣大地”批发市场，突然意识到这个市场很有可能是商业用地。对此，我想表达的意思是，这个批发市场虽是商业用地，但它功能极为单一，不具备像其他零售（物美、盒马、沃尔玛等）市场那样的功能，无法满足对更美好生活的向往。建议在讨论宝山村整体改造项目用地的时候，不要以“周边有商业用地及设施”的理由否决我的上一个提案、诉求。另外，我想发表的另一个观点是，“锦绣大地”这样的模式已落后于时代发展需求（尤其是在城市建成区里），建议市、区有关单位研究提升措施。

设计单位与实施主体意见：本次优化调整不涉及既有小区。关于锦绣大地批发市场的研究不在本次优化调整范围内。

我局意见：关于既有小区设备改造、商业业态提升等问题不属于本次用地优化调整范畴，有关情况我局将告知业主单位与行业主管部门。

特此通告。

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