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作者 | 陈泽旋
编辑 | 刘婷
房地产市场初现暖意，外资巨头也跟着活跃了起来。
11月至今，多家上市房企及物企的外资股东仓位（指“好仓”，下同）出现变化，涉及融创中国（01918.HK）、华润万象生活（01209.HK）、保利物业(06409.HK)等。
根据港交所的权益披露资料，11月7日至11月13日，摩根大通至少2次买入融创中国股份，又2次降低持有的股份权益份额。其中，于11月7日以均价3.5269港元/股，买入3544.21万股融创中国，于11月12日再以均价2.9592港元/股买入3071.2万股；而在11月8日和11月13日，摩根大通分别以均价3.4336港元/股和2.7878港元/股，减少了3892.64万股和838.67万股股份的权益份额。
在腾挪融创中国股份期间，摩根大通还以均价32.5619港元/股，买入了144.68万股华润万象生活，合计耗资4711.15万港元，持股比例（注：指持有具表决权股份的权益份额，下同）由4.98%增加至5.04%。
来自美国的资管巨头也在11月增持了保利物业。港交所的权益披露资料显示，11月14日，The Capital Group以均价31.6797港元/股，买入了75.20万股保利物业，总金额达到2382.31万港元，持股比例由4.99%增加至5.48%。
在房地产利好政策的刺激下，9月下旬，地产股和物管股久违地迎来了股价的集体上涨。11月以来，房地产及物管板块指数虽有回调，但仍显著地高于“9·29新政”之前。在“9·29新政”之前，上市房企和物业公司的股价跌到了近几年的低谷。
正是在这样的背景下，上市房企和物业公司再次得到资金的关注。
大摩“短炒”万科？外资又活跃了
时代财经统计得知，自9月下旬以来，摩根士丹利、摩根大通、富达系、The Capital Group、高盛等外资巨头在地产及物管板块动作增多，涉及万科企业（02202.HK）、融创中国、保利物业、华润万象生活、南都物业（603506.SH）和特发服务(300917.SZ)等上市公司。
其中，高盛在今年第三季度新进南都物业的十大流通股东，持股102.27万股，在总流通股本中的占比达到0.54%；第二季度，高盛还凭借49.90万股进入特发服务的十大股东行列，持股比例为0.30%，不过，它又在第三季度减持了11.19万股。
从目前来看，外资的操作风格主要分为两种，一是买入股票，二是既买入股票，也在减少持有的股份权益份额。
港交所的权益披露资料显示，富达国际分别在6月、8月、9月合计5次买入保利物业，总共耗资5701.02万港元买入196.88万股股份；同期，富达基金合计4次买入保利物业，总共耗资3204.82万港元买入106.52万股股份；11月，The Capital Group耗资2382.31万港元买入75.20万股保利物业。
在多次买入之后，富达国际对保利物业的持股比例由4.91%上升至9月19日的9.08%，富达基金则由4.93%上升至9月27日的8.25%，The Capital Group持股比例由4.99%上升至11月14日的5.48%。
根据港交所《证券及期货条例》的规定，当对某家香港上市法团的有表决权股份持有5%或以上的权益，则该股东为大股东。也因此，经过一系列的买入动作，富达国际、富达基金和The Capital Group均跃升为保利物业的大股东。
与上述三家外资相比，摩根大通对华润万象生活的操作风格明显不同。根据港交所的权益披露资料，9月9日至11月6日期间，摩根大通至少3次买入华润万象生活股份、5次降低权益份额，期间，摩根大通对华润万象生活的持股比例徘徊于5%上下。
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其中，摩根大通合计耗资1.15亿港元买入了373.58万股华润万象生活，又合计减少了776.25万股华润万象生活的股份权益，相关股份涉及金额达到2.2亿港元。11月6日，摩根大通以均价32.5619港元/股，买入了144.68万股华润万象生活，由此，对华润万象生活的持股比例重新超越5%界线，达到5.04%。
房企方面，除了融创中国有着相似的操作，万科企业亦在10月至少经历了摩根大通的1次买入，以及2次持股权益份额降至5%以下；10月17日，摩根士丹利以均价 7.3225港元/股买入了674.27万股万科企业，又在次日以7.4891港元/股的价格卖掉了1715.09万股。
房地产指数创近一年半新高
实际上，第三季度尤其9月以来活跃的投资机构不止外资。时代财经梳理后得知，第三季度，投资风格以稳健著称的全国社保基金、中央汇金公司、香港中央结算有限公司在地产及物业板块亦频繁现身。
根据东方财富网，第三季度，全国社保基金新进保利发展（600048.SH）、金地集团600383.SH）的十大股东行列，中央汇金公司则成为了滨江集团的十大股东之一，香港中央结算公司新进华发股份、中国铁建的十大股东行列。
此外，瑞众人寿保险有限责任公司-自有资金则也在第三季度加码上市房企，新进招商蛇口(001979.SZ)的十大股东行列，合计持有7192.12万股，对应的持股比例为0.79%；而在10月，香港中央结算公司增持招商蛇口356.27万股股份，合计持股1.89亿股招商蛇口，对应的持股比例为2.08%。
投资机构的活跃与房地产行情变化不无关系。9月下旬，中央定调促进房地产市场止跌回稳，支持地方因城施策调降二套住房最低首付比例和存量房贷利率、调整住房限购政策，随后，一线城市相继发布楼市新政，如广州在9月30日正式取消推行了14年的限购政策，“稳地产”政策预期明显升温。
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购房环境持续宽松。11月，财政部、税务总局、住房和城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，包括将现行享受1%低税率优惠的物管面积标准由90平方米提高到140平方米，以及取消普通住房和非普通住房标准，由此个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
也正是此背景下，上市房企和的股价走势向好。根据wind金融终端，10月2日收盘，港股内地房地产指数（注：覆盖房企和物企）报866.84点，达到2023年5月16日以来的最高值。
尽管10月以来，上市房企和物企的股价出现一定程度的回调，但仍显著地高于新政之前。根据wind金融终端，11月21日，港股内地房地产指数收报625.28点，而新政之前的9月16日为493.51点。
以摩根大通多次买入的华润万象生活为例。根据港交所的权益披露资料，在9月19日、10月24日、11月6日，摩根大通买入华润万象生活的每股平均价分别为25.5110港元、31.7810港元、32.5619港元。11月21日，华润万象生活报收29.90港元/股，仍然相较9月19日的买入价格高出4.389港元/股。
在多地一二手房交易情况转好、利好政策接连落地的背景下，资金对房地产及物管板块的关注仍在持续。
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