首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

破2.4万！南京房价，卷疯了

体娱 2025-01-23 17:18 浙江

来源：城市财经（ID:City-Finance）
作者：余飞

01

南京房价，去年跌了20%

在救市托底政策狂轰滥炸之下，南京2024年的二手房成交量，较前一年，有了轻微回升，但新房成交，依旧在下降。

数据显示，南京去年（截至12月27日）的新房成交量33982套，相比于2023年减少了1万多套，降幅23.5%。

二手房方面，根据我爱我家南京研究院披露的数据显示，去年全年二手住宅成交99409套，与前一年基本持平，略微增长。

来源：我爱我家南京研究院

而房价，则仍在下跌，无论是国家统计局的数据，还是机构的数据，都在佐证。

国家统计局方面：

2024年11月份南京新房同比下跌了7.6%，二手房价格同比下跌7.4%。

机构方面：

我爱我家南京研究院披露，南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们疯狂降价让利的情况下，二手房成交量上涨了不少。

其二手房价格，2023年跌破了3万元。2024年均价跌破了2.4万元，至23661元/平方米，跌幅20%。

贝壳找房数据显示：

过去两年，南京下辖的各区，房价全线下跌，都进入了深度调整周期。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

其中核心区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、六合、溧水，去年年末均价相较于2022年5月份，跌幅都超过了三分之一，栖霞跌幅位居全市第一。

核心区鼓楼、玄武、秦淮跌幅都超过30%。

此外，从房价变化可以看到，哪怕去年开启新一轮救市的四季度，南京房价依旧没能止跌，六合区的房价在去年四季度跌破了万元，玄武跌破了3万元。

02

南京房价为何跌幅如斯

逻辑并不复杂，既有大环境的客观因素，也有南京自身的主观因素。比如：

第一，南京人口竞争力中规中矩。

相比于南京，杭州其实炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在强二线城市中，南京市场的房价跌幅比它们都大，只比武汉好一些。

武汉是因为库存太大，位居全国第二。

南京则有人口增量不够显著、产业中规中矩的原因。

在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。

而南京，过去十年，没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21万，大多数年份增量都只有几万人。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

所谓没有对比，就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年，南京常住人口增加了10.34万人，增量位居内地第11位。

在2022年全国人口见顶减少85万的背景下，南京增加了6.77万人，增量位居第14位。

2023年南京人口增加了5.59万，增量位居第16位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

没有更坏，也没有更好。

第二，经济增速放缓。

房地产之于经济的关系，是后者决定前者，而非前者决定后者。也即经济兴盛下的房地产才会繁荣，才有意义。经济疲软，房地产也不会不好受。

逻辑很简单，只有经济增长收入才能增长，大家才有能力买房。

如果纯属以来房地产来拉动经济，则是虚假繁荣，一旦遭遇调整，就会被打回原形。

本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市就是例证。

南京2024年的经济增速，表现并不亮眼。

南京一季度GDP实际增速只有3.8%，跑输了全国平均增速。而且，这一增速与长沙一起，在26个万亿GDP城市中并列倒数第四。

2024上半年，南京增速为4.4%，在26个万亿GDP城市中，依旧位列倒数第四。

2024前三季度，南京增速依旧是4.4%，依旧跑输了全国大盘，增速依旧位列26个万亿GDP城市倒数第四位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

03

南京，一座房价透支的城市

对于一个城市来说，所有问题的根源都是经济问题，而所有经济问题的本质都是产业问题。

南京，如果没有深入了解，光凭印象或者网络上的报道，感觉很牛。它是经济第二强省江苏的省会、六朝古都、民国都城，并且是目前唯二用“京”字命名的城市。

南京的确很牛掰。

这个地方，古代被称为金陵、建康、应天，南京这个名称起源于明朝。

朱元璋在南京开国，以开封府为北京，应天府为南京。十年后，“北京”开封府被撤销，南京也改为京师。

朱棣在靖难之役后，将都城从南京迁往北京，开启天子守国门模式，京师再次成为了南京，形成了一北一南两京。

尽管告别了京师头衔，但南京在南直隶头衔加持下，经济、人口丝毫不弱于北京。到明代中叶，南京城人口120万，成为当时世界上最大的城市。终明一朝，南京一直是南方的政治、经济、文化中心。

如今的南京，虽然再也无法与北京争雄，但作为中国内地GDP十强城市，南京的综合实力依旧可圈可点。尤其是教育实力。

南京坐拥52所高校，其中34所本科院校。拥有南京大学、东南大学两所985兼211高校。另外还有南京航空航天大学、南京理工大学、河海大学、南京农业大学、中国药科大学、南京师范大学等211大学。

在国家公布的第二批“双一流”大学数量排名中，南京位居全国第三，仅次于京沪。

但南京也有明显短板。

南方周末2024年的一篇文章《南京：直面城市无大厂论》，直指南京的短板。

文章指出：

有大厂，就有学历与才华兼备的年轻人集聚。在北京、杭州、深圳，这样的“大厂定律”一直在鲜活上演。然而，拥有五十多所高校、“双一流”大学数量全国第二的南京，却略显尴尬。

文章从人才、营商环境、城市历史、城市地位角度综合分析了南京缺少互联网大厂的原因。

并给出了一项建议，鼓励被称为体制之城、公务员之城、国企之城的南京，构造长期主义的营商环境。

体制之城、公务员之城、国企之城这些标签加身，让南京获得了一个“长三角小东北”的称号。

客观来说，南京在全国可以吊打一大批城市，但在头部强城中，却略显尴尬。我在之前写南京的文章中，用了四个形容南京，“中规中矩”。

人口竞争力中规中矩，产业中规中矩。

人口中规中矩，上面已经介绍。

产业方面，南京的工业增加值排名在十名开外。2023年规模以上工业营收排名，南京同样在10名开外。

根据江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看，南京甚至比不过万亿GDP新秀常州。

比如规模以上企业数量，南京市区4294个，其中大中型企业385个。常州这两个数据分别是5599个、466个。

苏州的市区的工业实力，在各项数据上都位居第一，所以不要再说苏州是因为下辖的县级市强而强，其市区也是江苏第一强。

来源：江苏省统计局

南京的千亿产业数量不错，有6个千亿产业。6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。

制图：城市财经；数据：南京2023年统计年鉴

然而，虽然有6个千亿产业，却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。

从产业实力来说，南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2022年该产业营业收入2318.6亿元，位居南京第一。

然而，就是这个位居第一的当家产业，其他城市比起来，不值一提。

在这一产业上的霸主，是深圳。2022年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值25575.79亿元，位居全国第一。其次是苏州，2022年为12727.6亿元。第三是东莞，也在万亿之上。这也是全国仅有的三个拥有万亿产业的城市。

产业第一强城深圳，拥有7个千亿产业，千亿产业数量虽然不是最多，但计算机、通信和其他电子设备制造业超过2.55万亿元。仅这一个产业，就超过了其他城市所有产业之和。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。

制图：城市财经；数据：苏州市统计局

东莞5个千亿产业，1个万亿产业。

制图：城市财经；数据：东莞市统计局

此外南京另一个千亿产业汽车制造业，相比于其他汽车大城，也是不值一提。同样以2021年数据来看，南京位居第15位。第一位的上海，2021年的总产值为7553亿元。

当然，南京的产业不够强，只是相对产业强城而言，对其他大多数城市来说，南京的产业又不可谓不强，比如相较于郑州、长沙、福州、济南、青岛等中心城市而言。

比上不足，比下有余。产业上的中规中矩，决定了经济表现的中规中矩。这是南京无法支撑高房价的根本逻辑。

当然，经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。

所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。

一手商业财经资讯，辛辣社会热点时评，为数百万读者传播有料干货！欢迎查看备用号“正商解局”

最新文章

中日钢铁大决战！

这一次，中美正面交锋，开始生死搏杀！

再一重击，美芯片业惨跌！

打开DeepSeek，我的天都塌了

这个春节，中国决战惊天局中局！

春晚释放了一个信号！

DeepSeek创始人专访：中国的AI不可能永远跟随，需要有人站到技术的前沿

热搜爆了！2025春晚10大：最回忆、最优雅、最贴脸、最燃爆…

280亿灰飞烟灭！郑州百亿资产父女，2.4亿变卖泰国斯坦福

这个广东85后，干崩了美股和比特币！

记住今晚，梁文峰一举打崩美股泡沫，比索罗斯当年狙击英镑更震撼

大反转：被美国制裁8年仍是全球第一！这家中国公司的创始人实在强得“可怕”！

马斯克，突爆大消息！

她是军委主席的妻子，用牛奶洗澡，脚穿80万的鞋子，只抽英国定制烟

开年第一件大事，中方军力力压美方！

美元，踩刹车了!

中国经济第一大省，定了

邹市明中年返贫，7年败光2亿，变卖全部房产

县政协副主席遗失裤衩，被小学生捡到后落马，在狱中反而感谢小偷

北大才女被判死刑，枪决前，她说：历史将宣告我无罪，12年后，她的话成真了

人民币，打了一场大胜仗！

第一批小米车主返乡后，友商的天塌了

李小冉的瓜

暴涨500%！老铺黄金，彻底爆了！

他一夜豪赌输掉7亿美金，负债200亿跑路，如今生死不明

除了性生活就是打麻将：中国 2000 多个县城生活实录

持久战，国运的压舱石，要来了

男人一辈子，拼的是老婆

“机器都干冒烟了”！有人变现72万元

好利来的服务员，为啥这么漂亮？

分手费11亿！同一晚各自宣布离婚！

中美关系一夜巨变？

看完江苏女子的“洗衣机事件”，多少过年回家的女性被刺痛了？

“鸡娃运动”可能会在未来几年内结束

许家印被抓一年，恒大歌舞团团长嫁人了！

总理今年首场座谈会，这9人成为“座上宾”

破2.4万！南京房价，卷疯了

特朗普刚一上台，就暴露了最不可能干成的一件大事

山东小学生怒撕奖状：一个家最可怕的，不是穷

飞机快飞到大连时，突然断裂、失火，一头栽入大海，112人无一生还

杨绛：女人对一个男人越来越好，越来越热情、包容、顺从，那么这个男人，一定会变成全天下最不珍惜你的那个人......

缅甸比最坏的预想还要坏！

上瘾性行为，正在毁掉一代人

黄奇帆对当前经济的最新看法：2025年房地产止跌回稳，将不再对中国经济形成负拉动

全日本的白月光，出身名门，全裸出镜，因25年前的歌又红了？

医院倒闭潮，也开始了

痛失50亿的泰国，得罪全球最大金主

外籍老板卷款跑路？一场“蓄谋已久”的暴雷……

一家中华老字号，跌崩了

接下来的股市，会让你目瞪口呆…

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉