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编者推荐
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各位CVA协会的读者，大家好！
作为CVA持证人，同时作为《问题楼盘困境的化解与突破》的副主编，很开心能够向大家推荐我们的新书。我是在2022年成为CVA持证人，可以说CVA考试很好地提升了我的估值建模技巧和实操方法，帮助我在项目中做出更合理的投资决策。同时，在CVA持证人的大家庭中，我也结识了很多优秀的业界人士，无论是项目对接还是职业发展交流，都可以从中获益。
目前我就职于某城镇化基金公司，熟悉特殊资产“募、投、管、退”全流程及产业化运作，擅长高效完成特殊资产处置。参与了多个特殊资产项目，累计处置特殊资产数十亿。大家都知道，近几年房地产市场经历了前所未有的挑战，我们捕捉到这一信号并决定撰写此书。这本书凝聚了我们多年在特殊资产处置领域的实战经验，从问题楼盘的根源出发，剖析了“三道红线”与“保交楼”政策对行业产生的影响与变革。同时根据多年的实战经验，探索得出突破问题楼盘困境的最优路径——破产重整，围绕债务化解、资产管理、工程续建及营销策划等关键环节，提供一套切实可行的重整方案与执行路径。
我们期待能通过这本书为大家提供有价值的参考与启示，同时也期待和各位交流探讨！
田心蕊 注册估值师（CVA），市场监督管理总局认研中心企业合规师。 英国伦敦国王学院金融学研究生（最高荣誉毕业）。 现就职于某城镇化基金公司，曾就职于国有银行，熟悉特殊资产“募、投、管、退”全流程及产业化运作，擅长高效完成特殊资产处置。曾参与多个特殊资产项目，累计处置特殊资产数十亿。主编作品《问题楼盘困境的化解与突破》。
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近年来，随着国家对房地产行业“房住不炒”的政策定位逐步加强，特别是受房地产企业“三道红线”融资监管新规及银行贷款集中度管理“两道红线”监管要求的影响，越来越多的房地产企业面临资金链断裂的风险，其中不乏行业巨头濒临破产。如何盘活问题楼盘逐步成为一项民生工程，债务的梳理与化解，资产的管理与盘活，各项工作都需要通过破产重整开展下去。
然而，问题楼盘本质上是一个复杂的社会问题，而不仅是单纯的法律问题。房地产企业启动破产重整程序仅仅是问题楼盘困境突破与化解的第一步，处置问题楼盘时还要缓和利益冲突、调整预期规划、办理相关手续、督促复工续建、认定及清偿债权债务、洽谈项目融资、研究营销策略等，涉及面广、程序烦琐是问题楼盘化解的显著表现。本书将从问题楼盘的产生背景出发，基于化解问题楼盘的必要性，通过比较论述，引出笔者认为的突破问题楼盘困境的最优路径——破产重整，并围绕破产重整进行详细论述，重点从债务化解、资产管理、工程续建与营销策划方面着手，根据多年积累的破产重整经验，提出切实可行的重整方案和执行路径。
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精彩试读
编号 | 文件名称 |
一 | 公司及股东基本情况的相关资料 |
1.1 | 公司全套工商内档 |
1.2 | 公司章程、细则、内部管理条例 |
1.3 | 公司经营相关资质、证书等（如房地产开发企业资质证书） |
1.4 | 公司的验资报告、出资证明、资产评估证明，及历次变更的证明文件和工商变更登记 |
1.5 | 公司的股东会、董事会、监事会关于重整的纪要 |
1.6 | 公司股东名册及股东身份的证明材料，公司控股股东为法人股东的，请提供控股股东及实际控制人的全套工商调档资料 |
1.7 | 公司是否存在股权代持情形，如有，请提供隐名股东清单（应包括隐名股东姓名、隐名股东出资额、出资时间、是否有特殊安排）、股权证及股权代持协议 |
1.8 | 公司控股子公司及分支机构工商资料信息 |
1.9 | 公司股权被质押或其他有争议的情况 |
二 | 公司重大资产的相关资料 |
2.1 | 公司自有土地情况及产权证明，如土地使用权证 |
2.2 | 公司自有房屋及产权证明，如房屋产权证书 |
2.3 | 公司使用房屋、土地的情况，如租赁协议、合作协议等 |
2.4 | 公司土地、房屋抵押、担保情况，如抵押/担保协议、抵押登记文件、主债务合同及履行情况说明（如有） |
2.5 | 公司拥有的知识产权及证明，请提供清单、登记证书及抵押、担保情况（如有） |
2.6 | 公司在建工程及相关证件，如规划许可证、用地许可证、开工许可证等 |
2.7 | 公司拥有的生产设备清单及设备抵押情况（如有） |
2.8 | 公司车辆信息，包括车辆登记证、抵押登记文件 |
2.9 | 公司的其他重要资产（如有） |
2.10 | 公司固定资产明细一览表 |
三 | 公司所开发项目的资料 |
3.1 | 项目立项、规划审批、土地使用权所得、建设用地规划、设计方案审核、建设工程规划、安全质量报监等资料文件取得的相关批复 |
3.2 | 建设工程施工许可证及其附件 |
3.3 | 项目人防、绿化、消防、环保、交通、供水电暖气等所涉批文 |
3.4 | 所有与项目有关的往来文件、报告及政府通知、批文等 |
3.5 | 项目开发预算、项目总体进度计划、目前各单位工程具体进度情况 |
四 | 公司财务及重大债权债务的相关资料 |
4.1 | 公司近三年经审计的财务报表（包括资产负债表、损益表、应收账款明细等） |
4.2 | 公司上一年度增值税、营业税、所得税申报表，税收缴款书，完税证明及拖欠税款情况 |
4.3 | 公司目前享受的优惠政策、财政补款及政府批文 |
4.4 | 公司向银行借款情况、借款协议及担保情况 |
4.5 | 公司向银行之外的公司或个人借款情况、借款协议及担保情况、借款合同履行情况（附转账凭证等相关证据）、股东会决议 |
4.6 | 公司为公司股东及其他方提供抵押担保的情况，提供主债务合同及担保合同、股东会决议等 |
4.7 | 公司重大的经济合同 |
4.8 | 公司对承担债务的合同、承诺、保证等出具已经履行全部披露义务的保证函 |
4.9 | 破产重整债权申报及审批情况 |
4.10 | 公司债权债务明细一览表 |
五 | 公司组织机构、员工以及岗位（人事）设置的相关材料 |
5.1 | 公司组织机构和职能部门架构图，财务部门机构设置图、岗位分工及岗位职责介绍 |
5.2 | 公司现任董监高名册及身份证，包括现任董事、监事、总经理、副总经理、财务负责人名册及各董事、监事和高级管理人员所任职务、任职起始时间 |
5.3 | 公司员工之间签订劳动合同的情况及劳动合同样本 |
5.4 | 公司现有员工花名册，说明该员工从事的岗位、用工关系形式（劳动合同/派遣/劳务/外包等） |
5.5 | 员工社保缴纳情况及欠缴社保费用情况 |
5.6 | 职工安置补偿费用情况，包括职工身份认定依据及人数、安置费总额及测算办法依据等 |
5.7 | 公司是否存在拖欠职工工资、集资款的情况 |
六 | 公司经营情况的相关材料 |
6.1 | 公司主营业务基本情况及变更 |
6.2 | 公司对外欠款的原因、投资损失的原因、造成损失的借款或投资形成的时间 |
6.3 | 公司近三年重大经营合同、采购合同 |
6.4 | 公司近三年经营情况说明 |
七 | 公司及相关主体涉及诉讼、仲裁、行政处罚情况的相关材料 |
7.1 | 公司所有已经结案的、正在进行的或者潜在的诉讼、仲裁或者其他司法程序 |
7.2 | 公司董事、监事或者高级管理人员涉及的任何诉讼（含民事和刑事）、仲裁、纠纷、调查及行政处罚材料 |
7.3 | 公司作为一方当事人的法院、仲裁机关的判决、裁决、调解协议及其他类似协议，以及行政处罚决定等 |
7.4 | 是否存在实际控制人，请提供实际控制人的身份证明文件、主体资格证明文件及 其对外投资的情况说明 ；若公司的实际控制人为一致行动人，请提供一致行动协议或其他证明存在一致行动行为的材料 |
八 | 其他资料 |
8.1 | 公司成立至今，受奖惩情况说明，并提供相关证明文件 |
8.2 | 公司签章（包括公章、合同专用章等）和法定代表人的签章的样式 |
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