4万亿，救楼市了。
此前有消息说，国家要开启大规模经济刺激计划，规模预计超过10万亿，还有很多人留言，表示质疑，不相信。
但现在，一套又一套的经济刺激“组合拳”就都下来了。1.5万亿，支持股市，2万亿支持地方政府化债，4万亿支持楼市，这些资金规模加起来，就有7.5万亿了。当然，这笔钱不会马上就下来，它是分阶段，分项目的。
今天上午会议最重要的其实就两个点：
1、 明确将通过货币化安置，新增100万套城中村改造和危旧房改造。前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。
2、年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
4万亿，怎么花？
注意，这次提到的是货币化安置。
2015年楼市能重回上涨的路径，靠的就是货币化安置，因为货币化安置能直接给老百姓发钱，直接增加市场需求，进而带动楼市上涨。
什么叫“货币化安置”？简单来说，就是开闸放水。
货币化安置大家应该记忆深刻，2015年那一次引发全国轰轰烈烈的棚改热潮，靠的就是货币化安置。
几乎是在同一个时间段，把全中国大部分人口都推动去城里面买房安家了。中国房价也因此再创了一个台阶。
而如今货币化安置再次从高层的开口中提及起来，相信很多人早上看了会议之后已经开始担心了，是不是要尽早入市呢？
我们也要根据目前的情况来分析，首先如今的房地产环境不同以往，虽然高层重提货币化安置，但这里有两个问题至关重要：
1、货币化安置的量到底有多大？
2、是直接发钱还是给房票？（两者都是属于货币化安置的手段）
第一个问题已经很清楚了，100万套，而且分散在35个城市。100万套要是和过去2015年那一波相比，体量算是非常小了。
2015-2017年平均每年棚改600万套的规模，哪怕是2008年-2014年之间，每年平均也有200万套左右。
所以今年的100万套算不上很大的规模，也不可能全国大范围铺开。
不过高层也说了，如果效果好的话，会继续增加，但这种没有落实的口头希望，市场现在已经不大买单了。
毕竟之前已经改造过一批，现在十年不到，的确也没有那么多地方需要改造了。所以住建部今天也给出了限制，在35个城市内。
这35个城市虽然没有公布，但其实我们都知道大概率就是一些一二线城市为主，所以如果你身处十八线，县城之类的，基本上和今天的会议无关，大可放心。另外这35个城市也并不是雨露均沾的，肯定有的多有的少。
像最近拆迁改造闹得轰轰烈烈的成都，分到的额度肯定不会少。
但像杭州，以我所知，前几年已经进行了大范围的拆迁改造，到处都是新街道新房子，够漂亮了，实在不知道哪里还能继续拆改。
而大湾区，我一直认为大湾区是全国最需要拆迁改造的城市群，没有之一。如果你身处大湾区，应该能够深切感受到我为何这么说，深圳情况还好些，广州、佛山、东莞，除了cbd能打之外，到处都是乱糟糟的。
情商高的说法就是，还有很大的改造提升的空间。只是现在很多拆迁改造都需要巨额资金，这两年广州深圳不少城中村拆迁都遭遇滑铁卢，改到一半喊人家搬回去。
说到底就是资金不到位，希望在这一轮的棚改之下，能够大刀阔斧，改造到位吧。
第二个问题，直接发钱还是给房票？从去年开始大部分的拆迁改造都是以发房票为主，今年的我估计不会例外。
最近成都住建也回应了，本轮成都拆迁都是以房票安置为主。
房票的好处在于资金可以留在本市，或者说留在房地产市场。
否则按照如今的状况，一二线都解除限购了，傻子都知道拿到钱肯定买一线啊，最怕的就是有人选择进入到股市赌一把。
这样的结果，对于地方本地的房地产市场最后依旧是利空，所以房票安置是大概率的事情。
总的来说，今天所谓的二次棚改货币化安置，有利好，但肯定不如2015年那一波那么强劲。
当时是国开行直接把钱给到老百姓手里的，这种刺激是非常直接的。
新一轮暴涨要来了么？
这4万亿大水漫灌的影响有哪些呢？
第一，大中型城市又要新造一大批拆迁户了。主要这一轮是不带小城市玩儿的，财政部、住建部等五部门，都明确规定了，仅支持地级市以上的城市，其中以中大型城市为主。
换句话说，小城市不在这次旧改范围内，避免把小城市的房地产市场再给炒热。
就拿前两天讨论度贼高的成都大规模旧改来说。虽然被辟谣了，但这里面的消息其实是真真假假掺着说的。
真的部分是成都的确是旧改拆迁的重点城市；假的就是，这一轮拆迁旧改造不出以前那种拆迁暴发户了。
怎么说呢？因为这一轮的货币化旧改和之前的逻辑是截然不同的。
之前的“货币化棚改”是定向制造一大批拆迁暴发户。
之前那时候，政府手里有钱，开发商也愿意支付高溢价，反正最后的成本有消费者愿意买单。
但是现在呢，地方政府真的很缺钱，开发商手里也紧巴巴，老百姓也没有那么乐观的预期愿意接受高昂的溢价去接盘房地产。
那还怎么拆呢？成本可控地拆，也就是前面说到的，这回发的不是钱，是房票，改善住房条件是可以的，但是一个拆字改变人生的戏码，应该很难再出现了。
其实很多老房子，居住条件已经很差了，甚至有些都成为危楼了。那这些人为什么不搬走呢？就是因为买不起新房，也搬不走。趁着这一波“货币化旧改”，很多老旧小区的市民，就完成以旧换新了。
其二是，房地产将重新被激活。比如，搞拆迁旧改，安置房建设等，都需要建筑公司，包工头就活过来了，建筑工人也有工作了。旧房拆掉后，这些拆迁户买新房，又能去库存，正好把房企的存量房给清掉。
为什么要买新房呢？安置房不能住吗？不是安置房不能住，而是安置房的配套设施，普遍都比较差。而且，安置房是偷工减料的重灾区。但凡拿到一笔足够多的补偿款，一般人都不愿意住在安置小区，而是用来出租，获得持续的租金收益。
“货币化旧改”的核心，是对房企“去库存”。拆旧，买新，从而拉动新房的销售，解决存量房的问题。那未开发的存量土地怎么办呢？由地方政府发行专项债，融资回购。通过控制土地供应，拆迁旧房，增加新房销售，去完成这一轮库存。
前三是，对房企实施大规模的信贷宽松。用住建部的话来说就是，应贷尽贷。所有符合条件的房地产项目，不管是国营房企，还是民营房企，不管是大房企，还是中小房企，不管是大项目，还是中小项目，应贷尽贷。
各大房企将获得一个空前的信贷宽松，直接对房企输血，全面激活房地产。
在这种情况下，如果大家还在等房价下跌，就相当不靠谱了。这是一个极其明确的筑底信号，中国房地产必然要止跌回稳了。
任何人都不应低估政府救市的决心。
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