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在房地产市场的风云变幻中，小区的兴衰也有着一定的规律可循。
如今有懂行的人察觉到了一些端倪，似乎10年后，以下几类小区将会逐渐沦为“贫民窟”，于是他们已经开始悄悄“抽身”以规避可能出现的不利局面。
首先是那些房龄过长且缺乏维护的老旧小区。这类小区，大多建于几十年前，其建筑结构，本身便面临老化问题，墙体或现裂缝，地基亦或许存在沉降隐患。而且由于年代久远，当时的规划标准较低，小区内停车位严重不足，道路狭窄，公共设施简陋，像休闲广场、健身器材等要么没有，要么破败不堪。
更关键的是，很多老旧小区没有物业或者物业形同虚设，卫生状况差，垃圾清理不及时，楼道里杂物堆积，电线私拉乱扯，安全隐患重重。随着时间推移，房屋维修成本会越来越高，居住体验也愈发糟糕，即便后续有旧改，但如果只是小修小补，难以从根本上改变其衰败的趋势，10年后很可能沦为租客集中、人员混杂的“贫民窟”模样。
其次配套设施严重不足的偏远小区也在其列。一些小区地处城市边缘，当初开发时打着价格优势吸引购房者。不过随着城市的发展，其周边的配套却迟迟未能跟上。没有优质的学校，孩子上学路途遥远且教学资源匮乏；缺乏大型的商场和超市，居民日常采购都极为不便；医疗资源更是稀缺，一旦有突发疾病，很难在短时间内得到有效的救治。公交路线少，坐公交去市区上班得花很长时间，所以出行成本比较高。长此以往，这样的小区很难留住居民，会逐渐被边缘化，10年后很可能因人口流失而破败，成为城市中类似“贫民窟”的存在。
再者就是那些品质差、户型不合理的高密度小区。这类小区，一味地追逐利益的最大化，致使楼间距十分狭窄，许多房屋的采光及通风效果极差，居民居住其间，会感到压抑且潮湿。户型设计上，空间浪费严重，动静分区不合理，卧室可能挨着嘈杂的电梯井或者马路，严重影响居住的舒适度。
这个时候高密度意味着小区内的公共空间被极度压缩，绿化面积少，休闲场地有限，居民之间容易因为争抢资源产生矛盾。在未来人们对于居住品质的要求会越来越高，这类小区难以满足需求，逐渐就会被市场淘汰，10年后极有可能走向衰落，沦为“贫民窟”。
还有一种是被大型污染源包围的小区。比如周边有工厂长期排放废气、废水废渣空气质量差，土壤和水源受到污染，会直接影响居民的身体健康。即便当下可能价格相对便宜，但长期生活在这样的环境里，人们的健康成本会增加，而且随着环保意识的增强和城市对环境治理的推进，这类小区可能面临整改或者拆迁难度大等问题，最终会因为恶劣的环境而逐渐失去吸引力，10年后也有沦为“贫民窟”的风险。
有些行家，已然洞察到这些小区所潜藏的发展劣势，于是趁早作出决断，或售其房产，或搬离此地。至于一般购房者和投资者，则更应关注此类因素，审慎抉择居住与投资之小区，以防将来身陷不利之境。
