加拿大几项重大按揭贷款改革于今日（12月15日）正式生效，旨在缓解住房负担并减轻财务压力——这些措施可能会在本周进一步扩展。
这些措施包括延长至30年的还款期限和提高按揭保险限额，这进一步扩大了联邦政府支持首次购房者并解决加拿大住房危机的努力清单。
但这些变化可能不会止步于此。
加拿大帝国商业银行（CIBC）经济学家本杰明·塔尔（Benjamin Tal）指出，财政部长克里斯蒂娅·弗里兰（Chrystia Freeland）在周一的秋季经济更新中，可能会公布更多与住房相关的政策。
“自由党政府目前对住房问题感到恐慌，因为保守党在这场住房斗争中占了上风，”塔尔在最近的讲话中表示。
“每个人都明白，住房问题是未来大选结果的关键所在，”他补充道。“财政更新中可能还会有更多动作。”
新按揭贷款规则解析
今年9月，联邦政府宣布了加拿大按揭系统的重大变革，称之为“数十年来最大胆的改革”。
主要措施包括：
1. 提高按揭保险限额至150万加元
2. 扩大30年还款期的适用范围
3. 拥有抵押贷款保险的房主现在可以为他们的房屋再融资高达200万加元，用于建造额外的住宅单元或巷道住宅。
其中按揭保险最高价格从100万加元提高至150万加元，使高房价市场（如多伦多和温哥华）的买家可以通过更少的首付，获得高比例按揭保险资格。
与此同时首付规则保持不变：购房价格的前50万加元需支付5%首付、50万至150万加元部分需支付10%首付。
例如，购买一套150万加元的房产现在仅需12.5万加元首付，远低于旧规则下30万加元的无保险按揭要求。
而第二条，扩大30年还款期限的内容包括：30年还款期的适用范围扩大至所有首次购房者和购买新建房产的买家，前提是贷款与房价比率（LTV）达到80%或更高。
首次购房者的资格标准包括：过去四年未拥有房产，或经历婚姻或同居关系破裂。
这些改革适用于自住或由直系亲属居住的高比例按揭贷款。政府确认，现有的政府支持按揭保险资格标准将保持不变。
现有的首次购房者支持计划
这些最新变化是在现有一系列首次购房者支持项目的基础上推出的。目前加拿大已有的计划包括：
1. 首次购房储蓄账户（FHSA）：
每年可存款8000加元，终身上限为4万加元，用于购房。存款和投资收益可抵税，提款购房时免税。
该项目于2023年4月启动，被称为“加拿大储蓄史上最划算的交易”。
2. 购房者计划（HBP）：
允许首次购房者从RRSP中免税提款用于支付首付，个人限额为6万加元，夫妻合计12万加元，需在15年内偿还。
3. 土地转让税退税：
安大略省、不列颠哥伦比亚省、爱德华王子岛和多伦多的首次购房者可享受土地转让税退税。
4. 首次购房者税务抵免（HBTC）：
可申报高达1万加元的税务抵免，相当于减少1500加元的税款。
5. GST/HST新房退税：
针对新建房屋、预售房产或大规模翻修的GST或HST税收提供退税。
此外，各省和市政层面也推出了针对首次购房者的计划，如首付援助和可负担住房激励措施。
增加住房供应的政府措施
为解决加拿大住房危机的供应端，政府还推出了多项措施：
1. 辅助套间贷款计划：提供高达8万加元低息贷款，帮助房主在现有房产中增加出租单元。
2. 辅助套间再融资选项：允许房主通过按揭再融资，为出租单元的建设提供资金。
3. 开发商GST减免：为新建出租住房提供GST退税，鼓励建造更多可负担出租房。
4. 加拿大住房基础设施基金（CHIF）：支持供水和污水处理等关键基础设施项目，以促进新房开发。
5. 公共土地住房计划：释放联邦未充分利用的土地，加快住房建设。
6. 住房加速基金（HAF）：一项40亿加元的计划，鼓励市政政府实施住房友好政策，加速“缺失的中间”类型住房（如双拼和三拼房）建设。
最新政策可能产生影响
政府的住房新政引发了各方不同反应。有人认为带来了包括30年还款期限能帮助面临利率上升的房主减轻月供压力、提高按揭保险上限有助于高房价市场需求等正面影响。
但 延长还款期可能导致还款总利息成本增加、较高的按揭保险上限实际受益人有限，因所需收入门槛较高等潜在问题依然存在。
TD银行经济学家预测，新的按揭政策将推动2025年房屋销售和价格上涨，特别是在借贷成本下降和经济逐步改善的背景下。
扩大30年还款期限和提高按揭保险上限将增强首次购房者的购买力，但主要受益群体集中在高房价市场，且所需收入门槛对大部分家庭而言仍是挑战。
