在房地产行业的风云变幻中，龙湖地产（00960.HK）曾以其稳健的经营策略和优质的楼盘项目赢得市场的广泛认可。
然而，进入2024年，龙湖地产却频频遭遇质量投诉，同时其上半年业绩下滑，有息负债近超1800亿，毛利率下滑情况也引发了市场的广泛关注。
多地投诉频发：龙湖地产房子质量引质疑
近年来，龙湖地产在多个城市的楼盘项目频繁遭遇质量投诉，引发了市场的广泛关注。这些投诉涉及房屋漏水、裂缝、装修质量差等多个方面，严重影响了业主的居住体验和龙湖地产的品牌形象。
在长沙，龙湖江与城的业主们近期频繁投诉房屋质量问题。根据问政湖南官网，有业主称，2023年2月20日在长沙龙湖江与城购买其22栋204的房源，开发商于2024年6月30日交房，本人因将近婚期，故在2024年6月30日验房，问题之多不细述，经过漫长一个多月的整改，直至2024年8月3日在业主群得知我家外墙有开裂，开裂位置底下存在高低不平的裂缝，十分夸张，后向龙湖反馈情况，龙湖回应是回填土未压实导致的地基下沉，问题不大，本着怀疑态度当日我便去到现场检查，因精装修交房，无法发现墙体开裂问题，此事模糊不清。
8月4日主卧天花板出现楼板开裂，8月5日客厅餐厅出现楼板开裂且主卧楼板开裂至水泥层，8月6日客厅、餐厅、房间、阳台楼板全面开裂且都开裂至水泥层。
目前开发商说请检测机构来出具报告，不同意自选检测机构（如果自选就自费，咨询楼栋结构性检测费用预计几十万，这也是我个人无力承受的），严重怀疑检测机构结果的真实性！
据业主投诉维权最新进展，长沙龙湖江与城的问题不仅限于房屋质量本身，还包括质监局工作的监督职责存疑。业主们对质监局能否有效监督开发商表示担忧，并对质监局工作的公信力提出质疑。
在合肥，龙湖文德璟宸天著的业主们也面临着类似的问题。据业主反映，该楼盘的地下车库漏水渗水严重，已经严重霉变，且质量不过关。同时，非机动车库积水严重，存在安全隐患。部分楼房还存在屋顶漏水、阳台漏水等问题，严重影响业主的居住体验。业主们纷纷表示，龙湖地产在交付过程中存在诸多问题，要求开发商制定整改计划并积极与业主沟通。
据合肥地方留言板了解，龙湖文德璟宸天著的业主们已经多次向相关部门投诉维权，但问题依然没有得到彻底解决。业主们对龙湖地产的房屋质量和交付标准表示严重质疑。
营收下滑与利润承压：业绩增长乏力
根据龙湖集团发布的2024年中期业绩报告，今年上半年，公司实现营业收入468.6亿元，同比下降24.48%；股东应占溢利58.7亿元，同比下降27.21%。
这一数据表明，龙湖地产的营业收入和净利润均出现了显著的下滑趋势，显示出公司业绩增长乏力的现状。
营收下滑的背后，是公司核心业务板块的疲软。尽管运营业务实现收入66.1亿元、物业服务业务实现收入64.9亿元，分别增长了4.3%、11.1%，但这两个非开发业务板块的收入占比依然较低，无法弥补开发业务板块下滑带来的损失。
此外，公司合同销售额为人民币511.2亿元，同比下降的幅度也较为明显，进一步加剧了公司的业绩压力。
在利润方面，龙湖地产同样面临着较大的压力。剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为人民币47.5亿元，同比下降幅度较大。同时，公司的毛利额和毛利率也出现了下滑，显示出公司盈利能力的减弱。
负债规模庞大，有息负债规模为1874.2亿元
除了业绩下滑外，龙湖地产的负债规模也是市场关注的焦点。根据财报显示，截至报告期末，龙湖集团的有息负债规模为1874.2亿元，尽管较年初有所减少，但规模依然庞大。净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，虽然保持在“三道红线”绿档内，但负债压力依然不容小觑。
庞大的负债规模不仅增加了公司的财务成本，还限制了公司的资金运作空间。在房地产市场整体下行的背景下，龙湖地产需要更加谨慎地管理负债，降低财务风险。然而，从目前的财报数据来看，公司在这一方面的表现并不尽如人意。
现金流紧张：偿债压力增大
除了负债规模庞大外，龙湖地产的现金流状况也引发了市场的担忧。尽管公司在手现金为500.6亿元，看似充裕，但考虑到公司庞大的负债规模和即将到期的债务，现金流依然显得紧张。
财报显示，龙湖地产在未来一段时间内将面临较大的偿债压力。为了缓解这一压力，公司不得不加大资产处置力度，通过出售非核心资产等方式回笼资金。然而，这种做法不仅会影响公司的资产质量和盈利能力，还可能引发市场的担忧和质疑。
毛利率下降：盈利能力减弱
在财务指标中，毛利率是衡量公司盈利能力的重要指标之一。然而，龙湖地产的毛利率却出现了显著的下滑趋势。
根据财报显示，公司今年上半年的毛利率为20.6%，同比下降幅度较大。这一数据表明，龙湖地产的盈利能力正在减弱。
毛利率下降的原因主要有两个方面：一是房地产市场整体下行导致售价下降；二是公司为了维持市场份额和现金流不得不加大促销力度，进一步压缩了利润空间。毛利率的下降不仅会影响公司的盈利能力，还可能对公司的市场地位和品牌形象产生负面影响。
作为上市公司，股东回报是衡量公司价值的重要指标之一。然而，龙湖地产的股东回报却出现了显著的下滑趋势。根据财报显示，公司今年上半年的每股基本盈利为人民币0.90元，同比下降幅度较大；剔除公平值变动等影响后之每股核心基本盈利为人民币0.73元，同样出现了下滑。
股东回报的下滑不仅会影响公司的市场形象和品牌价值，还可能引发投资者的担忧和质疑。在房地产市场整体下行的背景下，投资者对于房地产公司的盈利能力和财务稳健性要求更高。
如果龙湖地产不能有效改善业绩和财务状况，可能会面临投资者信心动摇和股价下跌的风险。
