自2023年7月以来，美国房屋销售价格逐年稳步上涨，持续接近历史高位。但目前房地产市场受到多种因素的影响，呈现出与以往不同的复杂局面，导致未来房价的走势难以预料。
房地产专家表示，由于利率降低，更多的买家开始购买房屋，同时降低的利率也让买家有了更多选择。因此，市场上很难预期房价会出现大幅度的下跌情况。
尽管如此，专家仍预测一些城市房价可能在2024年底前下跌，想要购买房屋的买家可以做好标记并留意合适的“下手”时机。
01
随着利率下降，短期内房价会跌吗？
对大多数房主来说，每当房产市场有所波动都可能会引发紧张情绪。因为对于很多人而言，房子是他们最大的投资。
全美范围内，房地产市场自2022年房价达到峰值以来，几乎没有发生过于明显的变化。但自2023年7月以来，房屋销售价格逐年稳步上涨。
根据Redfin的数据，到2024年8月，美国的中位房价为432,961美元，比2022年5月的峰值432,823美元仅上升了0.03%。与2023年8月的420,846美元相比，年同比数据则显示出价格小幅上涨了3.0%。
信息截取自USNews.com
房产专家表示，尽管每个月房产市场都有一些小波动，但房价并没有明显下跌。随着利率降低，更多买家开始参与市场，利率的降低也给了买家更多的选择，因此这种情况在短期内不太可能发生变化。
房屋中位销售价格”指的是在特定地区内，所有已售房屋的价格中间值。具体而言，销售价格被排序后，位于中间位置的价格就是中位销售价格。如果有一半的房屋售价高于这个价格，另一半则低于这个价格。
中位销售价格是衡量市场健康和房屋价值的重要指标，可以帮助买家和卖家了解当地房地产市场的整体状况。
房源服务Bright MLS的首席经济学家丽莎·斯图尔特万特(Lisa Sturtevant)指出。“今年秋季，较低的抵押贷款利率将吸引更多的买家和卖家进入市场。目前买家面临的最大挑战是可负担性。虽然利率下降会有所帮助，但许多买家的预算依然达到了上限。”
“预计买家在市场上将获得更多的谈判优势，而卖家可能需要做出一些让步。然而，随着需求和供应的增加，我预计房价将在年底和2025年保持相对稳定。”
HouseCanary的联合创始人兼首席研究员克里斯·斯特劳德(Chris Stroud)也表示，“我们观察到房屋的挂牌和销售价格相对接近。价格削减的幅度显著减少，因为卖家不愿意在享受低利率的同时，以折扣价出售自己的房屋。”
“目前房价仍接近历史高位，同比上涨5%，而抵押贷款利率自2023年10月的多年来高点回落了170个基点。从全国范围来看，库存同比增长27%，达到了疫情后的最高水平，但仍低于疫情前的水平。”
“利率下降、库存增加以及价格增长放缓，都表明市场环境正在趋于中性，这与过去几年强劲的卖方市场形成了鲜明对比。我们预计这些趋势可能会持续到2025年，”斯特劳德补充到。
02
全美10个年底前恐下跌的城市
尽管美国整体房地产市场仍在小幅上涨，房产专家仍指出，某些城市的房价将可能下跌。
地产经纪人兼Big Ben房地产经纪公司首席执行官本·约翰逊(Ben Johnson)列出了10个年底前房价出现下跌的城市。
图中为2024年7月统计全美平均房价示意图。
图源：Voronoi.com
旧金山
根据房约翰逊的说法，这座长期以来被视为全国生活成本最高的城市之一正面临房价下跌情况。
“由于生活成本高昂、人口外流，以及大多数科技公司允许一些员工远程工作，这些因素使旧金山的房地产市场开始走低。预计到年底，该市的房屋价值将下降5%-10%。”
根据Zillow的数据，目前的平均房价为1,299,639美元，比去年下降了0.3%。
纽约
“纽约市的房屋价值与旧金山类似，也因疫情所带来的灵活工作模式和高昂的生活成本而出现了下滑。同时，由于对住宅物业的需求减少，租赁市场也开始显得疲软,”约翰逊解释道。
目前纽约的平均房价为742,930美元。约翰逊预计，到年底这一价格可能会下降5%-8%。
檀香山
檀香山的平均房价为794,253美元，但约翰逊预计到年底这一价格可能会下降4%-6%。
“由于旅游业这一地方经济的重要支柱仍处于低迷状态，檀香山的房地产市场预计将仍旧保持相对稳定。”
迈阿密
“迈阿密的房地产市场面临着高估值、飓风以及不断上升的海平面，这使得许多投资者选择避开该市场。此外，由于极端天气，保险费用和相关程序费用的增加也使得房屋变得难以负担。”
迈阿密的平均房价为579,125美元，较去年上涨了8.7%。然而，约翰逊则表示，环境因素可能会导致房产价格在年底前下降3%-5%。
拉斯维加斯
“由于拉斯维加斯的经济在很大程度上依赖于受到疫情严重影响的旅游和娱乐行业，因此该地区的房屋价值仍可能会在年底前呈下跌确实，”约翰逊表示。
芝加哥
约翰逊认为，芝加哥房价下跌的原因包括高物业税、犯罪率上升以及人口增长缓慢。他表示：“由于人口增长停滞，芝加哥的房地产市场可能会出现下滑，同时城市也面临财政方面的挑战。”
目前芝加哥的平均房价为298,397美元。约翰逊预计，到2024年底，这一价格可能会下降2%-4%。
西雅图
约翰逊指出：“由于高生活成本和科技行业向远程工作的转变，西雅图的房地产市场正在降温。
目前西雅图的平均房价为884,828美元。随着越来越多的人选择不在城市居住，年底前房屋价值可能会下跌3%-5%。”
奥斯丁，德州
“最近库存的增加和新建项目的推出使得买卖双方的市场趋于平衡，并使房价降温。这一趋势预计将持续到年底，特别是在抵押贷款利率上升的背景下。奥斯丁的房屋建筑商预期，当前的市场状况将促使更多房屋销售。”
2024年5月奥斯丁的中位挂牌房价为650,000美元，近期的中位销售价格为567,000美元，但预计到年底这一数字可能会接近550,000美元或更低。
圣路易斯
“市场降温通常是由多种因素造成的，但圣路易斯由于某些市政当局的税收上升，正面临着一场可负担性危机。”
圣路易斯的房价自去年以来已经下降了2.2%。该市目前的中位房价为221,000美元，预测到年底这一价格可能会降至200,000美元。
华盛顿特区
“华盛顿特区买家数量不足的主要原因是抵押贷款利率和经济问题。”
目前华盛顿特区的中位房价为602,000美元，到年底可能会再下降3%到5%。
网友有话说：
# 德州现在房子供应量超过了疫情前了，下面应该会跌的很狠的，这次22年以后买房的基本都被套。
# 凤凰城也在跌。这些土地供应本来就充足得地方很容易捅破泡泡的。
# 全美都在横盘。不过达拉斯的房子是真的又便宜又漂亮。
# 周围也在降，但是在跟高点比，连21年水平都没到。open house多了，价格也开始下调。要不等继续降息，要不等大选完事看情况。
#还有一个,是很多人以前远程办公，用加州的工资养德州的房子，现在要么回加州，要么转成德州当地，怎么样都支撑不了现在的房价了。有的跌呢.......
对于美国短期内房价情况
你认为会暴跌吗？
欢迎畅所欲言！
End
Ref参考文献：
https://finance.yahoo.com/news/10-housing-markets-plummet-value-130112341.html
https://realestate.usnews.com/real-estate/articles/when-will-housing-prices-drop
可直接点击以下公号名称进行关注：
送人玫瑰，手有余香👇"分享"
