房贷利率调降，为什么旧金山、圣荷西受益有限？
财富
2024-10-18 23:51
美国
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湾区的旧金山、圣荷西等都会区，预计将是在较低抵押贷款利率中，受益最少的地区。（取自Pexels）美国联邦储备理事会(Fed)在9月将基准利率下调了半个百分点，是四年来首次、也是最大一次的降息，在今年年底之前与2025年将可能进一步降息。根据全国房地产经纪人协会的最新研究，在全美前100个大都会区中，旧金山和圣荷西-桑尼维尔地区（包括圣马刁和圣塔克拉拉），预计将是在较低抵押贷款利率中，受益最少的地区，住房负担能力的增长不足4%。研究指出，有限的住房数量、更昂贵的首付款，以及高收入者对利率变化的敏感度较低等因素，可能会削弱降息的影响。较低的利率可能使每月房贷减少，或使买家能够负担更高价的房屋；然而，在联储局决定降息前，抵押贷款利率已将预期的降息纳入考量，所以利率进一步下降的幅度可能小于最初预期。一旦住房需求回升且房价持续攀高，等待大幅降息的购屋者可能会因定价过高而被市场排除在外。当抵押贷款利率下降时，每月房贷利息减少，降低了总付款金额，使更多的借款人能够满足贷款机构的负债收入比(DTI)要求，并可获得在较高利率下无法负担的抵押贷款。较低的抵押贷款利率降低了借款成本，增强了购买力，这些因素都可能引起住房需求提升；在房源库存低的地区，需求的增加可能导致买家间的竞争加剧，最终使房价上涨。抵押贷款的支出主要受房价和抵押贷款利率影响；房价决定了借款的本金，抵押贷款利率则牵动本金的利息。全国房地产经纪人协会近期的一项分析表明，相较于降低房价，降低抵押贷款利率能更迅速地改善住房负担能力；例如：抵押贷款利率下降1个百分点，每月房贷支付率的降低相当于房价下降10%。![]()
尽管房贷利率下降，但全国房地产经纪人协会的研究显示，圣荷西-桑尼维尔等地区房市的利率敏感度低，将是受益最少的地区。图为圣荷西住宅区。（取自Zillow）较低的抵押贷款利率使各收入水平的买家能够选择更多的房源。未来预期降低的利率，也可能会鼓励屋主出售房产，从而增加住房库存。此外，联储局的降息对建筑行业也可能产生积极影响；较低的借款成本让开发商能更容易地为新项目融资，进而增加新住宅的建设。然而在硅谷这样房屋需求高且库存极低的地区，降息对于购房者来说，不一定会有更优惠的房价；如上所述，因为较低的抵押贷款利率会增加住房需求，从而推高房价，因此低抵押贷款利率带来的益处，可能会因房价上涨而被抵消。来源：世界日报 编译组
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