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房市这是要崩盘了？
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【加拿大乐活网lahoo.ca 三三综述】 最近有需求的买房或续约贷款的朋友们需要注意一下了，加拿大的房地产市场目前似乎进入了一个相当诡异的尴尬期：贷款利率下不来，销量上去但房价上不去，需求似乎正在大幅减少……
多华人网友发现：银行贷款利率不降反升？！
根据近期很多要续约贷款的网友反馈，加拿大五大行的贷款利率并没有完全跟随者加拿大央行的节奏调整。在央行10月宣布再次降息0.5%后，隔夜基准利率已经调整到了3.75%。然而，各大银行的贷款利率却在短暂下滑后，悄咪咪地上涨了。
在社交没上，有网友表示自己10月降息前，银行给自己三年贷款的固定利率还是4.65%，然而时隔一个月，在降息后，这贷款利率居然反升到了4.85%。
（图片来源：小红书）
被银行整无语的华人朋友们还不止这一位，最近要更新贷款利率的某买家发现，三年固定利率比降息前降息前还要高。
（图片来源：小红书）
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小编也查了一下现在BC省各大银行明面上给出的最低利率。即便是买了贷款保险的价格也在4.5%左右。在Ratehub上，以三年固定利率为例，RBC、BMO为4.74%，CIBC为4.79%，Scotiabank为4.64%，最低的TD也在4.57%。
确实在3.75%的基础上，现在这个利率的确算不上太吸引人……
（图片来源：Ratehub）
当然了，这些只是各大银行给出的最低利率，如果再去跟贷款经纪谈，利率肯定会更低，但不少网友还是纷纷表示，降下的这0.5%个点带给市场的冲击并没有那么大。
有业内人士分析，加拿大各银行的固定利率是根据美国国债相关的，如果美国国债利息持续走高，那么尽管央行给出的基准下降了，利率也可能会出现一定的波动。
不过，很多业内人士自10月起也同样在分析，今年12月，加拿大将做出最后一次利息调整，届时央行或将再降低50个点，基础利率会达到3.25%，如果有条件能再等一段时间更新贷款的话，大家不妨等到今年年底或明年初再做决定。
（图片来源：InsideHalton）
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加拿大大批买家或迎来“抛售潮”
随着加拿大央行这几年的大动作，利率调整也不断冲击着房地产市场。前几年在超低利率时买房的不少买家都面临着续约问题。加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC)在11月的报告中警告，贷款拖欠可能会给脆弱的加拿大人再掀起一场“抛售潮”。
（图片来源：Global News）
抵押贷款拖欠率（即逾期 90 天以上偿还抵押贷款的加拿大人比例）在 2024 年第二季度持续上升。
与上一季度相比，截至 6 月底，加拿大人的贷款拖欠率仅上升了几千分之一个百分点，达到 0.192% 左右。这一数字高于 2022 年创下的 0.14% 的历史最低水平，也高于 2023 年底的 0.17%。
CMHC 预计抵押贷款拖欠率的“持续上升趋势”将意味着到今年年底或 2025 年初将恢复到疫情前的水平。届时，拖欠率将达到2019年的高峰0.28%，很多人或将扛不住压力，转而奔向地产交易市场。
CMHC副首席经济学家塔尼亚·布拉萨-奥乔亚 (Tania Bourassa-Ochoa)表示：“总体而言，我们已经看到房主面临的财务压力在不断增加。”
根据WOWA的数据，五大行将近8.4%的用户要在未来半年内续约，另有10.4%的用户要在未来6-12个月内续约。也就是说，五大行有将近20%的用户要承受从低贷款利率向中高利率的转换。
具体来说，未来两年，将有超过 400 万笔抵押贷款进行续期，其中许多的利率将高于最初锁定的利率，尤其是 2025 年预计将有 120 万笔续期。
（图片来源：WOWA）
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当然了，这120万笔贷款注定不会全部违约，这些房主也不会全部抛售。不过，这120万笔中也注定有着扛不住压力准备黯然离场的卖家，再加上近些年来加拿大经济环境并不算好，“抛售潮”的可能性又增加了一分。
BMO的高级经济学家罗伯特·卡夫西克（Robert Kavcic）预计，房地产市场的投资者，尤其是那些在 2021 年或 2022 年初购买房产并计划转手或出租的投资者，可能会面临更大的挑战。在目前的环境下，一些投资者可能会抛售房产，因为他们购买房产背后的高杠杆不再成立。
“当他们以 1.5% 的利率借款时，这种计算方法可能还算合理，但更新贷款时你实际上是以 4% 的利率在重新借款，所以这种方法会自动失效，”Kavcic 补充道。“这些人可能会蒙受损失，不得不将部分损失转入转售市场。”
移民部大砍名额 购房需求将骤减45%？！
与此同时，加拿大似乎也在拼命地扼制人口过度膨胀。加拿大预算监管机构的最新报告显示，加拿大总理贾斯汀·特鲁多领导的政府计划减少移民，预计到 2030 年将使加拿大的住房缺口缩小 45%。
（图片来源：Morning Star）
多年来，建筑投资不足和移民推动的人口快速增长加剧了该国的供应短缺，并增加了经济压力。这促使渥太华上个月修改了移民计划，政府削减了永久居民、国际学生和临时外国工人的目标，此举预计将导致该国人口首次出现年度下降。
假设人口发展符合政府的目标，这一变化将使该国 2030 年的预期住房缺口减少 534,000 套。
移民减少了，现在住在这里的人又回去了，自然需求就会下降了，这想想也是合理的。不过，似乎按照这种方法计算，加拿大仍有一大部分的缺口等待住房建设的弥补。
议会预算官办公室报告指出，到2023年，加拿大仍将出现 658,000 套住房的短缺，平衡市场仍然需要回升建设量。
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预算监督机构估计，根据预期的净住房完工量，到 2030 年要弥补住房缺口将需要 230 万套住房，相当于平均每年完工 39 万套，大幅高于预算官员预计的 2025 年至 2030 年期间每年约 28 万套。
政府预计，移民目标的变化将意味着 2025 年和 2026 年人口将下降 0.2%，然后在第二年恢复温和增长，今年人口预计将增长 3%。该计划假设未来三年将有约 280 万临时居民离开该国，相当于非永久居民人口的 93%。
倘若到2023年，在大批驱逐非法移民、拒绝现有非永居人口的情况下，加拿大还有六十多万套的住房缺口等待填满，这是否意味着加拿大的房价复苏只是一个时间问题呢？
加拿大房地产协会高级经济学家肖恩·卡斯卡特 (Shaun Cathcart)表示，继10 月份全国房屋销售量较上月上涨 7.7%，较去年同期增长30%后，加拿大的房地产市场潜力还有相当大的空间。
卡思卡特预计，要到春季才会出现新一轮的现房销售热潮，他表示，销售的强劲表现或许可以预示明年的销售情况。
在2030年之前，究竟房价是会稳健增长，还是直接萎靡不振，这还需要时间的检验。不知道大家是怎么看的呢？
信源：Global News，Morning Star，WOWA，小红书
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