《信报》致力与读者一起剖析香港、关注两岸、放眼全球政经格局。 本文作者惯以粤语落笔行文，为保留原文原汁原味，本编未做转译。
作者：汪敦敬
源自：信报
地產代理是市場證人，本文筆者想提供一些新角度去看香港樓市，但可能我有些地方會因為角色問題不夠理解甚至誤解的，以下只是一個代理角度的市場證人證供。
曾幾何時，地產發展是獲厚利的生意，當沒有足夠法例規限前，很多地皮都可以大量「發水」起樓，聞說曾經有發展商融資開發樓花項目，可以得到百分百的信貸。
息口低的時候，這類商業按揭利率只是2厘以下；在高通脹下，地產長期發揮了藏富於民的作用，樓價趨勢因此和貨幣供應（M3）亦步亦趨【圖1】。在面對美國「剪羊毛」的剝削之下，樓市是保留到足夠財富的防空洞。
量化貨幣時往往都是低息的，發展商可以享受低息去建屋，然後亦享受通脹上漲帶動的樓價升值，這不單止是一盤好的生意，亦是社會上好的財富系統。沒有這個財富系統，香港不可能成為全球最富有城市之一，可是，財富效應亦將帶來貧富懸殊，但出奇地香港的貧富懸殊粗略看大概是一比一，反映享受到資產增值的人士對比其他人和無產者的比例相若。
當然，一如半杯水的故事，縱使貧富懸殊是一比一，但仍有一半人是因為較貧窮而不滿，很多人卻忽略了這種貧富懸殊已經明顯比其他資本主義大城市好得多。
香港地產的成功是因為糅合了中國人愛家及愛儲蓄的傳統，而這個市場因為長期容許風險的發揮，在樓價跌時再由足夠進取的人去趁低吸納或趁機上車，令到香港相對上出現均富。
然而，以上只是香港昔日的世界，香港近期有了一些改變，筆者認為是危險的改變，民粹令到人們抗拒地產收益者，成功是否值得尊重應該在乎其採用的手段是否正當，而不是什麼行業或者是否獲利。
近10年其實人們都喜歡說年輕人買不起樓，這是更加危險的認知錯誤，大多數時間年輕人其實都可以在上車區置業。
根據統計處數字，年輕人人均入息中位數約2.1萬元，兩口子儲蓄約3年，就可以累積到首期購買樓價約510萬元的住宅，港人其實是改變了，已經不願意買上車區，亦不願意儲蓄，這才是買不到樓的原因，但人們沒有弄清楚不買樓是因為這些改變，所以一直呆着，危險地耽誤着入市時機。
高息高建築成本 建屋難賺
時移世易，現在發展商的盈利系統及結構都不同了。首先，借貸利率大幅提高，項目開發利息成本往往在6至7厘或以上，比普通市民的借貸還要高。
中國成功擺脫了美國的無限量化貨幣的魔咒出現了低通脹，當息口等於通脹幾倍的時候，大家可以想像企業盈利並不理想，但是在全港消費通脹低到1.4%的時候，建材因為來自世界各地的關係，香港的建屋成本每年增長大概是5%至6%。
現在很多發展商均表示建屋賺不到錢，因為高息、樓價下跌，再加上建築成本無間斷上升，已經蠶食了盈利，即是說就算免地價，發展商都不容易賺錢，很多從事一手物業工作的人士都與筆者分享相關情況，我覺得政府需要弄清楚有關的真確性，因為如果這是事實，樓市問題更加要盡快解決，否則息口及建築成本又會再繼續上升，屆時就由零地價年代進入負地價年代，賣地收入不理想將影響政府財政，包括政府庫房【圖2】，以及令債項續增【圖3】。
政策朝令夕改 發展商意興闌珊
當然，中央包括港府在這場中美的金融大戰中亦不是省油的燈，在量化貨幣的10年裏面，政府不斷出招冷卻市場，令到資金大量聚積在銀行體系，香港的定期存款現在已有足足10萬億元，香港的貨幣供應量達18萬億元以上，其中有4萬多億元的定期存款在過去30多個月才增加，其金額是全港住宅按揭借貸的兩倍，即是說只要把這些進入定期存款的資金誘發出來，其實就可以救到市場。
無論內地或香港，其實都不是等待經濟的回復，而是等待資金的解凍。當然，信心回復確是很重要的，過去啟德新發展區及安達臣道石礦場發展計劃的個案，令到發展商覺得政府朝令夕改，有些改變是令發展商投資意欲大減或者戒心增加，筆者認為政府要留意，行政上仍用回10年前對地產保持安全距離的戒心，這對救市是不合適的。
做好樓市要與發展商打好關係及取得互信，但筆者基本上是不同意有些發展商提出的勾地建議，我贊成主導權應該是由政府掌握，現在港人正在猶豫及等待，但是內地人買港樓卻果斷得多，筆者是歡迎內地人來港發展以提升本港的競爭力，但對港人放棄眼前的機會是感到十分惋惜。
作者：汪敦敬
来源：信报
